基于房地产开发项目造价控制分析

基于房地产开发项目造价控制分析

李红

身份证：61011419830329xxxx

【摘要】房地产开发项目造价关系到整个房价和房地产开发商的利润，是房地产业生存和发展的基础。本文主要分析房地产开发项目造价控制存在的主要问题，并分别从决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段提出相应的造价控制措施。

【关键词】房地产；造价控制；问题；措施

目前，多数房地产企业的工程造价管理缺乏主动性、预见性、计划性，仍停留在被动的事后算账，没有对开发全过程的动态管理进行合理、有效的控制。房地产项目开发涉及面广、关联性大，开发过程中产生的问题错综复杂，如果不对工程项目进行全过程的监督控制和跟踪管理，这些动态的信息一旦变成了静态的信息，工程造价就无法控制。在房地产市场竞争激烈的条件下，如何有效地控制工程造价是工程建设管理的重要组成部分。只有对建设项目实行全过程、全方位的工程造价控制，才能提高房地产企业的经济效益。

1、房地产开发造价管理中存在的问题

1.1工程前期造价控制不当

房地产开发单位普遍忽视或弱化了工程建设项目拓展、定位及设计阶段的造价控制，仅仅把重点放在施工阶段和工程结算阶段。企业对工程造价管理及其管理人员的作用重视不够，忽略了前期运营阶段投资估算和设计概算的作用，造成概算超估算，预算超概算，结算超预算的现象。

1.2施工过程成本控制管理不到位

在营造过程中对成本控制管理不到位，未能切实将经济和技术有机整合，不能尽早发现经济管理中存在的问题，待工程竣工问题暴露时已无法弥补。往往在施工过程中只重视技术、生产，不重视成本控制与节约，未将优化技术方案、改进施工工艺、降低建设成本列入到过程营造中来，造成技术人员与经营管理人员互不沟通，工程造价控制各环节相互脱节，从而造成成本的人为不可控制状态。

1.3缺乏科学、合理的评价体系

一个项目开发完成后，对已完工程在工程造价控制方面没有科学的评价体系，导致企业未能收集和提炼适合本企业的成本系统，珍贵的经济技术数据随着产品的形成而消失，造成企业资源的巨大浪费。

2设计阶段工程造价的控制

2.1设计方案优化专家指出，虽然设计费用占工程总投资的比例很小（1%～2%），但它对工程造价的影响程度达到75%。搞好工程设计阶段的造价控制是有效控制工程成本的关键，重施工、轻设计的观念必须克服，控制工程费用应从设计抓起。因此，建设单位在审查设计单位的设计时，要重视设计方案的优化，采用先进的技术方案和成熟的新技术、新工艺、新材料。

2.2技术设计和施工图设计阶段的造价控制方案设计招标完成后，还要重视技术设计和施工图设计。我国的建设项目中，一旦某个方案中标，在接下来的技术设计和施工图设计过程中就缺少竞争机制，设计人员随意加大梁柱截面，提高混凝土强度等级，增加配筋量，出现了不少设计不合理现象，致使投资严重失控。在设计过程中采用限额设计是加强此阶段监督管理的有效手段，避免无谓的浪费。限额设计就是按照批准的可行性研究报告的投资估算控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制技术设计和施工图设计，同时各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制不合理变更，保证总投资额不被突破。在单体建筑设计中，注重基础与地基处理方案的选择。一般情况下地基与基础的工程造价约占工程总价的15%～20%，此项费用较难控制，因为地质条件千变万化，因此选定方案非常重要。基础方案决定于地质勘察情况、荷载大小，其选择原则是在保证满足工程需要的前提下造价尽可能低。在单体设计上，要控制整栋建筑的配筋率，当然各种结构和单体的配筋率大小不等。但总体平均值大致如下：多层砖混结构约20kg/m2；多层、小高层的框架结构约30～45kg/m2；高层框剪结构约50～70kg/m2。

3工程招投标阶段造价控制

3.1严密、严肃编制招标文件。招标文件既是投标单位编制投标文件的依据，又是招标单位与中标单位签订工程承包合同的基础和合同的重要组成部分，招标文件中提出的各项要求对整个招标工作乃至承发包双方都有约束力，对工程造价具有重大影响，因此，不论是开发商自己，还是其委托的咨询机构编制、发布招标文件，都必须严密、严肃、完整，按照规范要求进行编制和发布。

3.2完整、严谨、准确编制工程量清单。工程量清单是招标文件的重要组成部分，是合理确定工程造价最基础、最根本的依据，它包括拟建工程的分部分项工程项目、措施项目、其他项目名称和相应数量的明细清单，其专业性非常强、内容非常复杂，为避免或减少经济纠纷、规避造价风险，要求业务技术水平高的单位和人员进行编制与审核，要体现客观、公正、公平、对业主高度负责的精神，按照《建设工程工程量清单计价规范》及相关法律、法规、规范编制完整、准确、严谨的工程量清单，从源头上避免投标单位不均衡报价带来的造价隐患。

3.3注重资格预审，谨防串标。我国的招投标法规尚不健全、投标报价缺乏规范、评标定标不够科学，造成有标底招标时，标底泄漏现象时有发生；无标底招标时，投标人相互串标、围标，使工程价格严重失实。

4施工阶段工程造价控制

4.1编制实施资金使用计划，纠正投资偏差

编制并控制资金使用计划，在房地产整个开发管理中处于重要而独特的地位，对造价具有重要的影响，它是合理确定和控制造价总目标值、各阶段分目标值的依据，通过与实际造价进行定期和不定期比较，找出偏差、分析原因，适时以组织措施、经济措施、技术措施或合同措施进行纠偏，使总造价控制在目标之内。

4.2严格控制工程变更，减少造价变动因素

工程变更有可预见的变更如设计变更、进度计划变更等和未能预见的变更如施工条件变更及原招标文件和工程量清单中未包括的新增工程等。对于可预见的变更，在施工前加强防范如图纸会审条件不成熟不开工等，力争把变更消灭在萌芽状态，避免施工中造成不必要的浪费；对于新增工程，严禁通过设计变更扩大建设规模，提高建设标准，若必须变更，应在满足功能时尽量降低变更价款。

4.3严把工程计量和材料价格关

工程量清单报价中的工程量是预计数量，与实际工程量可能存在差距，而且不少工程量是综合性的，而实际施工过程中是分离的，如脚手架就包括安、拆，在给付进度款时就要注意分解，以免重复计付或超付。材料价格是组成工程造价的最重要部分之一，不少是取费计价的依据，而因市场行情多变，材料价格相差悬除，政府公布的信息参考价有时也难以跟上行情的变化，需投人大量时间和精力了解市场价格，尤其是甲供材料更要把握订货时机，确定好计费基数。

4.4认真审核工程款，严控付款比例

在不同的阶段，开发商需给付或扣取工程预付款、进度款、保修金、竣工结算款，无论合同约定以何种方式付款，在各阶段均需认真审核工程量、价及价差调整，把握付款比例，切忌超付。竣工结算是最终价款结算，经审定的竣工结算是核定建设工程造价的依据，此阶段更应认真审核把关各个细节。

5结语

加强投资控制，控制房地产开发项目工程造价、降低工程开发成本是开发企业在激烈竞争的市场环境中赖以生存和取得良好经济效益的重要保证。总之，房地产开发单位的造价管理人员要做到统观全局、熟悉施工现场，对建筑市场走向做到心中有数，对计价定额要举一反三、灵活应用，为开发项目在施工中的造价控制辅平道路，促使投资管理的不断完善，提高投资效果，提高企业核心竞争力。

参考文献：

[1]刘攀峰.浅析造价控制在房地产项目管理中的重要性[J].山西建筑.2011（28）.

[2]马雪锋.工程造价在房地产开发项目中的管理与控制[J].科技致富向导，2011（19）.