关于房地产项目预结算管理及项目造价预算成本控制的探讨

关于房地产项目预结算管理及项目造价预算成本控制的探讨

刘志雄

惠州市源泓盛建设工程有限公司520000

摘要：随着整个国民经济的发展，中国房地产行业不断发展壮大，在GDP中的比重也不断提高，目前已成为中国经济发展的支柱产业。房地产行业投入资金大、开发建设周期长，情况较为复杂，房地产行业的项目预算管理整体水平不够高，存在着一定的缺陷，房地产商要想把未来规划好、资金安排好，只有做好房地产企业的预算管理，才能合理、有效地控制现金流量和成本支出，保证企业持续、稳定地发展。

关键词：项目预结算；成本控制；预结算管理

前言：预算是房地产企业未来某一特定期间内全部经营活动的各项目标及资源配置的数量反映，即按照规定的目标和内容对企业在未来销售、施工、成本、现金流入与流出等有关方面以计划的形式具体地、系统地反映出来，以便有效地组织与协调企业的全面生产经营活动，完成企业的既定目标。

1.房地产企业预算管理的现状及存在的问题分析

1.1房地产项目缺乏一套完整的全面预算标准作指导。由于房地产行业是近些年才迅速发展起来的行业，尚未形成自身所开发的各种产品类型的企业标准和国家预算定额，如住宅、商铺、写字楼、酒店等，因而实际做起预算来难免凭经验估算，带有一定的随意性，与实际情况偏离较大。

1.2与企业战略目标联系不够，重年度预算，轻项目开发预算。由于房地产行业缺乏规范的预算标准，因而许多房地产企业还是套用工业企业传统预算方式，在年度经营计划指导下编制房地产项目的年度预算，并且通常是单项预算，考虑项目的开发期不够，结果是公司的战略实施没有具体的数据支持，企业的预算与集团公司的战略缺乏联系。

1.3企业尚未建立系统、完善的预算管理组织体系和预算管理制度。许多房地产企业及其项目实施单位的各种预算管理还是松散型的，上层的目标与基层的实施缺乏紧密的联系和实质性的合作与交流。究其原因，这与没有建立一个强有力的预算管理组织体系有直接的关系，以致于企业缺乏整体规划，无法落实预算编制的目标和对预算的考核与监督，预算管理的作用得不到充分发挥。

1.4预算执行过程中缺乏有效的控制与分析机制。预算数据来源广泛、数据量大，但公司缺乏控制措施，无法及时获取各个企业预算执行情况和各个企业对各个部门的预算执行情况，对预算执行难以进行有效的控制，无法保证预算分析的及时性、全面性和深入性。

2.把控房地产企业预算的几个关键点

2.1做好汇总分解工作，一是总体构成的分解。收入总体构成的分解，须与开发的房地产产品类型、面积、拟销售均价挂钩，然后分解、预测出各房型的销售总价。开发成本总体构成的分解，需将土地、前期、基础、建安、配套等成本项目根据工程逐步分解，然后一一对应到相关成本项目中，最终预测总成本。如在编制滚动预算时，有已结算或新增加工程项目，应及时补充、修订成本预算依据。费用、税金等按国家相关政策和集团公司财务制度等进行费用科目、税金科目的分解，然后测算费用、税金总价。二是构成项目按年度、月份的分解。将总体构成的各项科目按照工程进度和预计付款方式以及工程总额控制点的要求等，结合项目开发周期进行各个年度、月份的分解，将预算责任落实到各个单位直至各个项目。

2.2加强部门之间的合作，房地产项目预算涉及项目开发前期研发、营销策划、工程管理等各个部门，涉及项目开发经营活动的方方面面和各个环节，因此，房地产预算讲究的是部门合作、共同努力，而非财务或某个部门孤军奋战。应在预算管理委员会的组织下，各相关部门人员共同研究项目目前的状态和可能发生的情况，分工编制预算，具体是：营销部负责收入预算和营销策划广告等费用预算。前期研发、工程、供应等部门负责开发成本项目预算。人力成本、培训费等由人力资源部负责预算。财务部负责税费及其他费用等预算，并担负最后的汇总、分析任务。

2.3掌握好编制周期，房地产行业开发周期长、不确定因素多，要注意预算在执行过程中随时出现的问题并及时加以解决。为缓解资金压力，保证各项目正常开展，并保证后续项目开发的资金储备，预算编制工作一定要做深做细，考虑周全。在编制周期上应按年、季、月，甚至按周安排资金预算的编制、调整、分析和监控，保持资金链的正常运行。

3.房地产项目造价的预算成本控制

3.1加强对设计成本的预算控制，房地产项目的成本控制，关键也在于设计管理，这一点会直接对项目成本的预算执行造成影响。在设计的阶段应该要避免两种情况发生，第一是不合理的成本，这样会导致品质的下降，第二是一味的追求设计效果而不考虑成本。房地产公司在执行预算管理的过程当中，首先应该要选择好的设计单位。可以使用方案竞赛或者招标的手段，减少设计所花的时间，并且得到更加理想的方案设计，这需要房地产公司和设计项目的负责人沟通好，让设计公司之间进行交流和竞争。

3.2关于施工的控制：（1）控制施工招标，在对土建以及安装水电的招标当中，房地产公司决定中标应该要看价格是否合理、施工工期以及施工质量是否能够得到保证，经济效益是否良好，以及社会信誉是否够高等因素。还要注意观察一些进行招标的公司是不是为了低价中标而故意在项目的预算编制里漏掉某些项目。对于投标的公司报价以及提供的公司资格凭证，房地产公司都应该要进行非常严格的核查，只有这样做才可以保证房地产公司自己的利益。让房地产开发项目达到低成本、高质量、短工期、高效益的开发目标。（2）对于材料的控制，房地产公司应该建立材料价格信息的网络，这样可以便于准确而又及时的了解建筑材料在市场中的行情。对于大笔的设备材料的订购更应该要谨慎，要做到多对比，多研究，如果条件允许，使用投标的方式也是可以的，但是要注意订货的时间。相同的设备以及材料，因为生产地的差异价格也会不一样。因此要建立对于成本的控制意识，建立成本的控制机制。（3）控制设计变更，变更可能是由设计、建筑、施工等任一部门提出的，所以对于设计的变换，应该交由原部门的负责人统一进行管理，因为原负责人对于设计方案比较了解，这样就可以减少不必要的麻烦，减少因为变更设计所带来的成本增加，或者是对工期造成的延误，也可以避免带来更多的变更。

结束语：总而言之，预算是可以控制房地产造价的成本的，而这些就在于设计阶段对于市场项目的认真研究，收集有利的资料进行估价。不能随意改动已经设计好的方案，要在正当的竞争中寻求最好的目标，而不是通过恶性竞争得到施工的权利，在投标时要正确看待投标单位不盲目，一未寻求出价高的投标单位。另外，要做好工程隐藏的后顾之忧，也具有重要意义。将风险降到最低，才能够有效控制预算成本，最终实现房地产企业的可持续发展。

参考文献：

[1]王晓青.房地产开发项目工程预算的审核技巧{J}.中国房地产业，2011（07）

[2]党立军.企业会计准则{J}.北京经济科学出版社，2006.

[3]乔元芳.新会计{J}.上海世纪出版股份有限公司，2006.

[4]廖志宇.房地产制度管理{J}.北京中国建筑工业出版社，2006.