不动产统一登记对土地评估业的影响分析

不动产统一登记对土地评估业的影响分析

陈晓静

（河北荣腾房地产评估有限公司，河北石家庄050000）

摘要：随着我国不动产统一登记制度的确立实施，促使我国的土地和房屋由不同部门进行登记认证的时代发展了急剧转变。不仅为土地和房屋不动产给予了详细的身份证明，而且为身份证明给予了法律的保护，促使房地产交易市场更加规范。随着社会经济的高速发展，不动产统一登记制度还会为土地评估行业带来更多的影响，促使我国市场经济的更加健全。

关键词：不动产统一登记；土地评估业

引言：

不动产统一登记是由2013年11月20日召开的国务院常务会议决定，整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度。这一重大举措，是国务院机构改革和职能转变方案的重要内容，是完善社会主义市场经济制度、建设现代市场体系的必然要求，对于保护不动产权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平，是便民利民的重要举措。

一、不动产统一登记的功能、用途与影响

（一）功能

不动产统一登记是健全市场经济需求。很多研究学者认为，统一的不动产登记制度，是市场经济的一项基础性制度，与每一个人的切身利益都紧密相连。因此不动产统一登记的功能就是制度的本身价值，是为了健全市场经济，促使市场经济的高速发展。不动产统一登记制度首先要不断用来实现其主导价值，要充分发挥自身的经济学价值。如果连主导价值都无法实现，既无法为健全市场经济打下坚实的基础，无法保障市场经济的高速发展。

（二）用途

不动产统一登记制度的用途是为构建明晰全国统一的不动产交易市场打下产权基础。此外还可以适当的挖掘不动产登记的更多衍生价值。在很多制度之间，彼此有着紧密的联系。相互之间可以取长补短，相互弥补，相互促进。因此在不动产统一登记制度的应用中，还应当与其他制度相互结合，不断完善优化，不留下任何问题和隐患。

（三）影响

不动产统一登记对房地产行业的影响主要表现在房价上。通过相关调查研究发现，不动产统一登记制度在建立之后，并没有对我国房价迅猛增长的趋势起到抑制作用，由于房屋本身就是一项比较复杂的资产，但是实现了一些二手存量房的大批出售。因为房价的生成主要取决于购房者和卖房者双方之间的一种商讨产物，因此无法对房价造成直接的影响。在未来的发展过程中，随着社会经济的高速增长，投资需求的情况将会出现大幅度降低，而房价也不会受到丝毫影响，主要是取决于房屋的供给关系。

二、房地产估价的实质与作用

（一）实质

房地产也属于不动产中的一种，是最为典型的不动产。房地产估价的实质就是为特定目的（包括买卖、抵押、征收、司法拍卖、保险、投资、税收等等），对房地产在特定的时间内进行特定价值（包括市场价值、快速变现价值、在用价值、残余价值、投资价值等）进行专业的评判，属于第三方给出的专业性意见。房地产估价是房地产市场的必需行业之一，主要是由房地产的特点来决定。由于房地产是独一无二的，价值量非常大，影响价格的因素非常多，因此人们无法仅凭单一的因素就对其价格进行估价评判，这时就需要第三方给出专业的判断。我国现阶段的房地产估价行业，是随着房地产行业的高速发展而逐步发展，并且形成现阶段比较完善的行业。在房地产估价之前，首先要确定好估价对象是否通过登记发生效力的权利发生变化，房地产估价业务与估价目的息息相关，主要包括房地产抵押、房地产转让、房屋征收等等。房地产交易的实质就是将房屋的所有权利进行转移，房地产的价值很大程度上都是由其所有权的类型和范围来决定。

（二）作用

房地产的所有权利不同，估价对象的价值内涵就会发生变化，因此在房地产估价之前首先要确定好估价对象是否通过登记发生效力的权利发生变化，如果抵押估价相对应的价值类型是抵押价值，那么抵押价值就会发生变化。其次房地产的抵押估价和存量房交易税收估价都直接服务于房地产交易，而房地产交易的之中环节是房地产登记手续的办理。

三、不动产统一登记对土地评估业的影响

（一）确立土地评估标准

自从不动产统一登记实施之后，土地的分类必须严格按照《土地利用现状分类》进行登记。行业管理部门的分类要严格遵循《土地利用现状分类》的相关法律法规制定相应的政策制度，然后在做好登记工作。接下来各个行业的管理部门还要在不动产统一登记之前，确立好土地评估标准，做好衔接工作，才能保障土地评估工作的正常有序开展。

（二）完善土地评估制度

不动产统一登记属于一种物权公示化的法定手段，需要将不动产权的主体、客体、内容等相关信息内容，全部都登记在登记簿，反映在证书上。只有保障登记簿和登记证书的内容相互统一，物权在发生变动时才能够有效得到统一规范的反映，物权才能够得到统一严格的保护，是有效保障不动产交易安全的要求和前提。在实际的交易过程中，交易双方所能够信赖的就是权利人手中所持有的登记簿和证书。如果登记簿和证书的内容不统一，很多内容存在差异，就无法获得交易双方的信赖，就有可能出现很大的交易风险。因此完善土地评估制度，不仅是便民利民的必然要求，更是促进我国土地评估行业健康稳定发展的关键。登记簿不仅仅是物权归属的依据，更是不动产登记信息依法查询过程中的主要内容。因此只有完善土地评估制度，才能够有效保障登记簿和证书内容的相互统一，消灭在不动产交易过程中的各种风险，做到便民利民，降低不动产交易过程中的成本费用，为人们提供精确的统一登记服务。

（三）健全土地评估机构

现阶段我国的土地评估机构和房屋评估机构都是相互分开的，没有实现统一，也没有进行有效的沟通联系。职能重叠带来的不只是资源浪费和效率低下，也使得不动产审批、交易和登记信息在有关部门间无法互通共享。不动产是一个有机整体，因此市场上只能够出现一个整体价格，统一价格。不动产价格是土地价格和房屋价格的总价格之和，因此很多人认为土地价格加上房屋价格就可以得出不动产价格，这种想法和思维是不正确的。而我国已经长期沿用这种错误的想法和思维，导致现阶段土地和房屋评估市场极为混乱，不动产的公允价值也无法得到公平公正的体现。对于一些新增建设用地，可以先进行登记，等建设完成之后在进行正式登记，这样就有利于实现全面监管。不动产统一登记的整体性原则主要是针对于土地使用权，因此就需要对我国的土地评估机构进行健全，对土地所有权进行单独登记入册，并且经过核实之后颁发相应的证书，才能承认其所有权，为更多人们提供更加便捷、快速、准确的一站式不动产登记服务。

结语：

综上所述，随着不动产统一登记制度的建立，对于我国的房地产行业带来一定的影响，基本实现了登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的四统一。对土地评估业带来的影响主要表现在土地评估标准的确立、土地评估制度的完善、土地评估机构的健全等方面。

参考文献

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