论基于图形数据的房产面积测算的应用

论基于图形数据的房产面积测算的应用

刘新伟吴乐

西安通益房地产评估测绘咨询有限公司陕西省西安市710016

摘要：房产测绘直接关系着房地产事业的进步和发展，房产面积测算非常重要，它的成果一方面是开发商的售房数据依据，开发商和购房者签订购房合同中最关键的内容之一就是产权面积；另一方面也是登记和发放房屋产权的重要部分。本文中，笔者站在不同的角度探讨了房产测绘的作用和地位，并阐述了建筑工程中建筑面积计算和房产测绘中房产建筑面积计算的不同，最后进一步研究了以图形数据为基础的房产面积测算的具体步骤和方法，以供参考。

关键词：图形数据；房产面积测算；应用

我国宪法明确规定了国家会保护公民各种合法财产的所有权，同时，为了进一步保护公民的房屋所有权，国家通过立法和相关政策来专门审查和确认房屋所有权归属，并采取了办法房屋所有权证的方式。而房产测绘对于公民来说，非常重要，因为在测算房屋面积时必须保证专业性和精确性，才能避免产权人遭受权益损害。

早期的房地产测绘主要是采用手工操作法，随着科学技术和数字化水平的不断提升，目前已经开始使用半自动化操作或者自动化操作。通常情况下，数字化房产面积测算过程中对数据的采集主要是以房屋的电子版图和全套设计图为依据，同时以开发商提供的建筑规划设计图纸为依据进行直接量取，这种方式不仅成图的速度较快，质量较高，也具备较多的图载信息，有助于测算精度的进一步提升。

一、测算房产时建筑面积和设计与规划中建筑面积的不同

测算房产时建筑面积和规划中建筑面积的不同主要体现在以下三个方面：

一是概念方面的不同。后者主要是指建筑展开面积，也就是建筑物所有层面积相加之和。而前者是专指高于房屋外墙勒脚的所有层面的外围水平投影，包括室外楼梯、地下室、挑廊以及阳台等。

二是分类方面的不同。规划中建筑面积一般可以分为结构面积、辅助面积和使用面积三大部分；而测算房产时的建筑面积主要由两部分组成：第一部分是整栋房屋的建筑面积；第二部分是多元产权房屋的建筑面积，主要包括房屋占地面积、房屋共有建筑面积、套内建筑面积以及权属建筑面积四个部分。

三是计算规范的不同。两者在计算规范方面的不同由主要体现在以下四个层面：首先是层高方面，前者以2.20米为界限，以上部分计算全面积，以下部分不计算面积，后者同样在2.20米以上的计算全面积，但是在2.20米以下，同时在1.20米以上的部分，是计算一半的面积；其次是阳台方面，前者分为三种不同类型：计算全面积的是封闭并且有上盖的阳台，计算一半面积的是围护结构外围水平投影与不封闭阳台上盖水平投影的重叠部分，不计算面积的是无盖阳台，而后者则是全部按照一半的面积进行计算；然后是雨篷方面，前者不计算无柱雨篷，后者需要计算无柱雨篷；最后是室外楼梯方面，前者的计算依据是各层水平投影面积，后者的计算依据是建筑物自然层水平投影面积的一半。

二、基于图形数据的测算方法

（一）计算方式

计算方式具体包括以下几种：

层建筑面积=本层各套内建筑面积+本层内共有建筑面积；

功能区面积=各功能区建筑面积+本功能区共有建筑面积；

整栋面积=本栋建筑面积+全栋分摊的本栋共有建筑面积；

共有建筑面积分摊=共有建筑面积分摊系数*参与分摊的所有单元的建筑面积之和

（二）如何分摊共有建筑面积

一是整体分摊：

基本单元共有建筑面积=基本单元套建筑面积*共有建筑面积分摊系数（即共有建筑面积总和与各基本单元套内面积总和的相除结果）；

二是多级分摊：

多级分摊的的原则应当是从大到小、从整体到局部逐级分摊。

其中，一级分摊共有建筑面积=一级参与分摊区域的自由建筑面积*一级分摊系数（即一级共有建筑面积总和与一级参与分摊区域自由建筑面积总和相除结果）；

同样，二级分摊共有建筑面积=二级参与分摊区域的自由建筑面积*二级分摊系数（即二级共有建筑面积总和与二级参与分摊区域自由建筑面积总和相除结果）。

需要注意的是，二级共有建筑面积不仅仅是指所有二级参与分摊区域共有建筑面积，也包括经过一级分摊被划分至本区域的共有建筑面积之和。假如所有二级参与分摊区域中，无法依据不同房屋基本单元套内建筑面积比例来对共有建筑面积进行分摊，就需要通过上述方法来多级分摊，最后通过计算得出不同房屋基本单元应当分摊的共有建筑面积。

三、基于图形数据的房产面积测算的具体应用设计

（一）充分了解项目情况

在具体测算房产面积之前，应当首先认真研究项目建筑的平面施工图，了解其地上层数、地下层数以及总住宅户数，同时掌握该项目的结构、墙体、外墙保温、窗户、层高、雨篷以及室外楼梯等实际情况。

（二）绘制分户图

如果项目建筑的一层建筑施工图的功能区由地下室和住宅两部分组成，则需要先对一层分户图进行绘制，首先掌握该楼层的户型和户数，然后确定各户的界止线，在对各户图形进行绘制时要严格依据变边长的数据尺寸。如果分户图的绘制是沿墙中线进行的，需要注意是否存在不需要计入套内面积的飘窗等部分。在对二层分户图进行绘制的过程中，应当参照一层分户图，并结合二层实际情况（如阳台数量等）进行绘制。以此类推，可以用同样的方式来绘制三层以及更高层的分户图，需要特别指出的是，分户图的绘制并不受建筑面积图中不同部分的不同装饰材料的影响。

（三）绘制分层图

以施工图为依据，来对第一层分层图进行绘制，也就是以分户图为基础，从墙中线绘制到外墙边线的过程。需要注意的是，开发商提供数据中的外墙厚度，并非建筑图纸的上墙厚度，而是添加外保温层和粉刷之后的墙之厚度，因此应当在分层图外边线的基础上向外偏移一定距离。

同样，在对第二层或者更高层分层图进行绘制的过程中，应当按照绘制第一层分层图的方法进行。

（四）对地下室分层分户图进行绘制

大部分建筑项目除了地上楼层以外，还有地下室和地下车库的设计，而在绘制地下室分户图时，与绘制地上楼层分户图的方式基本相同，即首先确定墙中线，然后对每户的界址线进行绘画，同时标上尺寸，对地下一层各室的套内建筑面积进行计算。在画完分层图后，能够对栋建筑面积进行计算，也就是分层图中各层建筑面积相加之和。同时可以将栋建筑面积和占地面积相乘，获得占地系数。

（五）计算共有面积分摊

通过上面的步骤，我们不但对各层的分户分层图绘制完毕，同时也能够对各层的层建筑面积进行计算，下一步就是同样重要的一个过程，即分摊。通过计算共有建筑面积的分摊，能够对每户的分摊面积、分摊系数、占地面积以及占地系数进行计算。

如果项目建筑不只包括一个功能区，应当运用多级分摊的方式，并应用多级分摊的计算公式进行计算，同样，多级分摊的原则是从大到小、从整体到局部。

结语：

综上所述，本文主要对房产测绘中关于测算房产面积的理论知识进行了介绍，并采用实际应用的方式，帮助读者更直接地了解如何以图形数据为基础来计算房产面积。由于大部分项目的建筑平面图都不算复杂，房屋结构比较简单，因此只需要简单计算就可以对房产测绘的很多技术进行展示，随着计算机技术和电子技术的进一步发展，在测绘房产的过程中会更加广泛深入的应用数字化测图技术，提高整体测绘水平和质量。

参考文献：

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