房地产合作开发项目风险管理研究

房地产合作开发项目风险管理研究

章斌

引言房地产合作开发项目是当前我国市场经济的重要支柱，房地产合作开发能否平稳推进关系着经济发展和国家安定，在当前社会背景下，房地产项目合作开发风险管理显得尤为重要，房地产合作开发项目风险一般有：土地资源风险和资金资源风险等4个方面[1]，完善的风险管理能够保障房地产项目正常实施，从而建设出高质量的房地产项目，改善人们的生活条件，适应人们不断增长的精神文化需求，也能带动经济向多种所有制形式转变。1房地产合作开发项目的特点1.1优势互补、资源共享在房地产合作开发项目所签订的合作协议基础上，项目合作的双方能够在技术资源和市场资源等方便实现资源共享，若是能够将这些资源进行有机整合，就能够产生一定的协同作用，房地产合作开发双方利用资源共享能够带动自身发展，从而提高自身竞争力，此外，各企业的资源也存在很大差异性，某些资源也存在互补作用，在合作开发背景下，能够将不同资源有机联系起来，从而实现不同资源之间的优势互补。1.2合作具有全面性房地产合作开发模式下的合作具有全面性的特点，合作双方既具有其独立性，又能满足各自经济要求，是一种合作共赢的合作模式[2]。房地产合作开发项目双方在资金、技术和信息等方面进行全面合作，能够相互持有股份，房地产合作开发模式下能够把房地产项目开发环节、施工环节和售后环节等不同方面具有优势的企业全面联合在一起，实现了全面合作、分工合作和优势互补，使得优势资源得到了最大程度发挥，提高了合作双方的经济效益。1.3合作对象具有临时性房地产开发企业在项目合作开发中，通过共同利益将不同合作方相互联系在一起，由于市场条件在不断发生变化，所以房地产开发合作对象不是固定的，房地产开发企业会根据市场条件的变化、企业自身利益和企业发展需要对不同阶段的合作对象作出调整，当市场条件出现变化，房地产合作开发的合作关系可能会解除，当市场条件出现了更好的合作机遇时，房地产企业可能就会与其他单位建立新的合作关系。2房地产合作开发项目风险管理中的问题2.1合作开发前期投资大土地是国有资源，随着社会发展和生态环境问题日益突出，用于房地产开发的土地资源非常紧张，在房地产项目开发之前往往需要投入大量的资金用于土地买卖，房地产项目的选址非常重要，房地产项目的选址首先要对当地的土地政策、消费能力和文化风俗等客观因素进行考虑，其次要采取实地走访、电话咨询、网络调查等多种形式对当地人们的消费心理进行大量走访调查，了解掌握当地人们的真实消费心理，所以，房地产合作开发项目在前期的土地买卖、市场调查和设计等方面需要投入大量的财力、物力和人力资源。2.2合作开发项目施工周期长房地产项目施工通常包括[3]：土地拍卖、设计优化、工程招标、工程施工和工程验收等流程，因此，房地产项目施工过程需要经历一个比较长的周期，施工周期一般需要两到三年，因为项目施工周期长，项目施工中容易出现责任划分不清、资金支持不足和人员流动的问题，从而导致施工单位和房地产项目企业面临资金链无法正常运转的风险，项目工期出现推迟。2.3复合型人才缺乏PPP模式目前在我国处在起步阶段，房地产行业对项目管理人才需求很大，特别对高级技术人才和高级管理人才需求更大，根据有关调查资料显示[4]，截止2017年，房地产行业项目人员中，拥有超出15年工作经验的人员大概有35%，具有大专及以上学历的人员大概有45%，兼具超出15年工作经验和大专及以上学历的人员大概有19%，从调查数据显现，目前房地产项目管理中缺乏复合型人才。3强化房地产合作开发项目风险管理的建议3.1构建完善的项目风险管理机制房地产企业应针对房地产开发项目的土地规划、前期预算、设计优化、工程招标、项目进度节点、质保金和项目验收等环节制定出一整套完善的项目管理方案，在项目建设期间，不同项目部门间应相互协调配合完成项目每个环节的具体工作，不断优化项目时间管理机制，科学严格把握每个环节的时间投入，缩减浪费的时间成本，当发生突发情况时应立即启动备用机制。3.2提升项目管理队伍建设房地产企业的整体管控水平与科技创新能力是企业核心竞争力的来源，而企业核心竞争力又依赖于项目管理队伍建设，房地产企业必须将项目管理队伍建设上升到工作的重点，在房地产项目管理队伍建设中，房地产企业应建立严格的人员管理和考核标准，对项目管理人员的专业素质、工作能力、工作态度、工作经验、工作绩效等指标进行全面考核，保证项目管理队伍整体具有较高的管理水平，此外，房地产企业应重视项目管理队伍素质长期培养，经常组织在职人员参加交流学习和讲座，不断提高在职人员综合素质。3.3为项目提供政策和法律法规支持政府应从政策层面给予房地产项目优惠政策支持，根据房地产企业的运营状况、资金状况和固定资产状况为其提供低利息贷款或大额贷款等方式的资金优惠政策，同时，从法律法规层面对其进行规范，对PPP项目中的漏洞进行深刻分析并针对各个环节制定专门的法律法规和相应标准，对项目进度和项目质量全面进行控制，保证房地产行业平稳运营。3.4科学合理筹集资金在资金统筹方面，一方面，房地产企业应制定科学的资金计划，尽可能做到财务资金效用最大化，另一方面，政府应对房地产企业的资金筹集渠道进行规范，保证资金筹集渠道合理合法，与银行、原材料供应商和供销商建立起良好关系，保证房地产开发项目顺利推进。3.5合理安排工期房地产企业要对项目工期进行合理安排，根据项目具体情况设置各环节施工周期，根据项目具体施工工期设置安排项目前期的项目招投标和设计优化工作，最大限度缩减项目时间投入。4结语房地产合作开发项目模式的风险主要体现在投资决策方面、融资方面和绩效方面，必须对各部分风险进行深入分析并采取合理的风险控制和规避措施，才能将风险及其损失最大限度降低，才能保证房地产企业的经济效益。参考文献[1]焦瑞鹏.房地产开发项目工程管理及其风险[J].江西建材：工程管理，2017(18).[2]马雪妍.房地产合作开发项目风险管理研究[J].中国管理信息化，2018，16（21）：44-45.[3]熊智.PPP项目风险管理研究综述[J].财经界：学术版，2017(9).[4]张葵.房地产企业合作开发模式项目风险管理研究[J].财务与管理，2018（12）：8-9.