房地产市场中政府行为存在问题及对策

房地产市场中政府行为存在问题及对策

柳铁峰

柳铁峰（哈尔滨哈飞建筑安装工程有限责任公司）

摘要：近几年来，我国兴起新一轮的房地产开发和销售热潮，房价的上涨速度也越来越快，房价已大大超出普通百姓的承受能力。这也引起了政府、经济学者以及广大消费者在促成房价过高的原因、房地产市场泡沫过多等方面激烈的讨论。本文从我国房地产市场中的政府行为入手进行研究，阐述了我国房地产市场发展历程中的政府行为的沿革，分析了政府在中国房地产市场发展历程中的行为特点，揭示了在政府行为主导下我国房地产市场发展过程中存在的问题并根据社会主义原则提出了我国房地产市场发展的方向和具体策略。

关键词：房地产市场政府行为政府权力

1政府行为在房地产市场发展过程中存在问题

政府在房地产市场中具有房地产市场管理者和土地所有者的双重身份，正是这一特殊性使其成为我国房地产市场的主导力量。政府手中掌握着房地产市场中的主要权力，这也是政府管理房地产市场的根本权力依据，也是政府作为房地产市场主导力量的重要基础。然而，正是由于政府没能充分发挥“看得见的手”的作用，相关房地产法律不够健全，房地产市场秩序没有得到适当规范等方面的原因，导致房地产市场目前出现了问题重重的混乱现象。

在现代房地产市场中，政府行为的问题主要表现在以下几个方面：

1.1中央政府宏观调控乏力，未能及时有效控制地方政府行为，导致的结果是中央政府颁布的各项法律、法规、政策无法得到有效落实实施。在我国，土地所有权属于国家，中央政府即国务院代表全体公民行使土地所有权。但在具体实践中，各级行政区域的土地所有权是通过中央政府委托各级地方政府来行使的。各级地方政府为了追求各自的地方利益，使城市土地收益大部分为地方政府和土地使用者获得。也就是说，地方政府部门实际上成为了各个行政区域的土地所有者。

1.2地方政府与房地产商共同操纵市场，谋取“共同利益”。在本质上，引发房价居高不下的深层原因是房地产商追求更多的经济利益，地方政府官员要发展政绩，同时也追求政治利益，双方为了实现各自的利益进行合作，共同将房地产市场炒作起来，而将房地产开发中增加的这些额外成本和风险转嫁给全体公民承担。这些成本和风险包括：农民损失土地、转让土地使用权、政府流失税收、银行增加投资风险、社会损失环境等。

1.3对房地产市场中最重要的生产资料——土地的管理无序失控。地方政府官员在地方利益甚至是个人利益的驱动下，私自违规乱设工业园区、科技园区、高教园区等方法圈占土地，并竞相以降低地价等所谓的“优惠政策”吸引投资；一些房地产商还联合政府官员采用占地圈地，圈而不用，占而不建，待价而沽的方法抬高地价，牟取暴利；不少地方政府还打着“经营城市”的口号，大规模的征地卖地，以此来增加地方财政收入和各部门小金库的收入；还有一些地方官员滥建大型广场、宽阔马路、花园式工厂，高尔夫球场等形象工程和政绩工程，也占用了大量的土地；更有甚者，一些地方政府打着建造高科技工业园、农业园、发展经济的名义，任意侵占农业用地、耕地。

2改善房地产市场中政府行为的对策

2.1加强房地产市场法制化建设，改革房地产市场管理体制。现代我国房地产市场改革的主要任务，就是要明确公民的权利主体地位，保障房地产市场中消费者的权利，把广大人民群众的住房需求放在第一位。要确保公民在房地产市场中的权利主体地位，必须要通过土地所有权、国有企业所有权等生产资料所有权和民主权利的方式来实现。在房地产市场中，劳动者是房地产市场创造新价值的唯一的劳动主体，正是他们的辛勤劳动才使房地产市场出现了繁荣的局面。他们也属于房地产市场的权利主体，因此房地产市场中的劳动者具备了房地产市场的权利主体和房地产市场劳动主体的双重身份。房地产市场的内在缺陷在于对公民的生产资料所有权和民主权利以及房地产市场中的劳动者的劳动力所有权认识和划分的不明晰。因此，政府在对房地产市场的改革过程中，就是要加快房地产市场法制建设，建立健全相关法律明确劳动者的权利以及规范房地产市场中的企业行为和政府行为，是我国的房地产市场向法制化方向发展，使房地产市场主体的所有权和民主权利得以明确和落实。

2.2发挥政府经济职能，建设公共服务型政府。政府经济职能是指政府在社会经济运行和发展过程中，为实现优化资源配置或实现某些特定的宏观经济目标，所履行的经济、法律、行政等方面的职责以及在这个过程中发挥出来的组织、领导、规划、协调、服务、监督等功能。政府经济职能在各个社会形态中都发挥着重要作用，具有一般规定性。在任何社会体制下，政府的经济职能可以满足社会生产力和经济发展的需要，因此要求政府履行这些职责和功能，对社会经济进行不同程度的宏观干预和规范控制。中央政府在主导房地产市场改革以及住房制度改革的过程中，要将广大人民群众的住房需求作为改革的首要目标，并通过制定一系列法律、法规、政策来确保这一改革目标的顺利实现；同时还要加大对地方政府的控制和监督力度，确保各项法规、政策的能够得到有效实施；加强对土地市场的管理，明确国土资源部的职责，只是起到全民土地所有权代理人的作用，各级国土部门由上级国土部门垂直管理，地方政府不得操控、干涉当地国土部门的决策和活动；建立完善的监督控制机制，确保各级国土部门独立、严格执行中央政府出台的宏观土地政策；同时房地产市场中的政府部门还要明确各自的权力，并且要确保能够公正、独立行使各自权力，部门间要以满足当地广大人民群众的住房需求为统一目标，配合协调，确保中央政府制定的法律、法规、政策得到顺利落实实施。

2.3改造农民自建房经济，建立农民合作建房组织。改造农民自建房经济，是改造农村小农经济的重要途径，与房地产市场生产式工业化是一个问题的两个方面，这就需要用工业技术去改造农村自建房的传统生产模式，这也是解决农村自建房经济的工业化改造问题的又一途径。在我国现阶段，通过国有房地产企业为农村建房的条件还不成熟完善，暂时可行的方法就是在农村推行合作制建房，以农民自行组织起来的方式，成立农民合作建房组织，增强其经济实力，提高“建筑农民”素质技能，形成规模，主动向房地产工业化方式转变，这种方法在一些人员分散，土地面积比较广的垦区运用的比较多，效果也比较明显。