房地产开发企业合约管理对项目成本的控制

房地产开发企业合约管理对项目成本的控制

吴诗富

吴诗富

身份证：4600331993****5091

摘要：随着我国国民经济的快速发展，人民的生活水平也在不断提高。也正因如此，人们对于住房的需求量也越来越高，于是房地产行业快速的崛起，逐渐成为我国经济发展的主要推力。但对于房地产开发企业来说，如何实现经济效益的最大化，是最关注的问题之一。而对于人民和政府来说，房地产行业过高的成本就会导致房价的居高不下，使人民的买房负担越来越重，极易形成房地产行业的泡沫。所以不管对于房地产开发企业还是对于政府而言，都要做好对于房地产项目成本的管理。而合约管理作为成本控制的重要管理抓手，各房地产开发企一定要发挥合约管理的最大作用，实现对于项目成本的有效控制。

关键词：房地产开发企业；合约管理；项目成本；控制

1合约管理下不同阶段的项目成本控制现状

1.1编制阶段

对成本加以控制，要求获得充足的成本数据，并加强数据交流，做好数据衔接。在项目编制阶段，利用合约管理对成本进行控制时，常见的问题之一是在进行成本数据衔接时会出现对接问题，主要表现为对接不全面，进而导致后期无法准确的进行数据处理。基于此，在合同编制阶段，成本控制人员要科学规划成本计划，要明确合同界限，并丰富合同内容，尽量避免出现后期对合同进行整改的现象。

1.2执行阶段

在合同执行过程中，会涉及到较多的内容，需要成本控制人员确保合同执行有效，并统计合同中的实际发生数额，并在整体成本中将其减除。房地产开发企业的合同数量较多，需要做好对合同的分类处理和信息汇总，而在合同执行的过程中，却常常出现合同混乱的情况。不仅加重了人员工作量，还影响了合同约束作用的有效发挥。房地产项目的实施过程中常存在费用余量，需要成本控制人员加强余量管理，在执行合同时若忽视费用余量管理，会导致成本支出增加。

1.3动态成本分析阶段

成本的整个执行过程都需要受到严格的监控，对每一个细节都要做到合理监督与审核。对于成本出现的变化，要及时的进行处理，当遇到可能会出现超支的情况时，成本控制人员要积极预案，控制经济损失。房地产开发企业要严格的记录成本支出，了解资金流向，并及时上报，实现对成本的动态控制，保证后续项目的顺利推进。

1.4成本后评估阶段

在竣工验收之后，成本控制人员需要评估项目整体成本，以成本预算方案为标准，对每一阶段的实际执行成本进行分析，找出实际支出与预算之间的偏差，对偏差较大的地方进行分析，并做好成本控制的经验总结。在这一阶段，合约管理的主要作用在于形成项目成本评估的书面报告，便于后期工程人员了解相应的工程数据和工程信息。

2房地产开发企业进行合约管理的必要性

2.1加快房地产项目的实施进度

对于房地产项目而言，从项目的开发设计到最后的竣工验收，不仅涉及的范围较为广泛，过程也是十分的复杂。也正因如此，房地产项目的开发周期普遍都比较长，项目的实施进度也比较缓慢，容易出现问题。而有效的合约管理，则能加快项目的实施进度，解决很多能够影响项目进度的问题。例如，在项目的实际进行中，很容易出现施工权利和义务划分不明确的情况，其不仅会造成责任界限的模糊不清，还会造成一些额外的成本投入，使项目的实施进度受到影响。又例如，在实际的项目施工期间，出现了合约规划以外的施工变更，而且又没能对其进行及时的条款补充，在出现问题时就会很容易造成责任纠纷，严重的影响施工进度。所以对于合约进行有效的管理，可以有效的解决影响项目开展的问题，加快房地产项目的实施进度。

2.2有效的降低项目的风险性

由于房地产项目本身周期性长、涉及范围广的特点，就造成了房地产项目的高风险性。而有效的合约管理则可以在整个项目的实施过程中对风险进行合理的把控。目前，房地产项目受市场环境的影响很大，每个阶段都会受到不同的不可控因素的影响。例如，在施工阶段，如果施工材料在某段时间内产生了较大波动，就提高项目施工阶段的风险性。但是通过对合约的有效管理，就可以在问题发生之前进行约定，降低施工阶段受外界因素的影响，从而实现对风险的有效把控。另外，通过合约管理还可以实现对项目规划的无风险调整，有效的规避因项目规划变更出现的经济纠纷，确保项目的顺利进行。因此，有效的合约管理能够极大程度的降低房地产项目的风险性，实现经济效益的最大化。

3加强房地产开发企业合约管理对项目成本的控制措施

3.1完善房地产开发企业合约管理制度

完善合约管理是首要目标，保证合约中的每一个项目都能够有章可循，使房地产行业的发展更加的完善，与此同时，结合具体的情况对每一个步骤都加以实施，只有如此，才能够让合约管理制度更加的趋于完善。

3.2健全房地产开发企业合约管理体系

合约管理得好与坏已经成为房企衡量整个项目管理成败的关键要素之一，房企应重视合约的精细化管理，建立健全合约管理体系。提前做好合约结构策划、分解好工作界面，并预判成本风险。最终使得项目合约工作能够有计划、高效地开展，并使项目开发成本得到切实有效的控制。合约管理应建立相关的保障机制，对合约分判做到前置管理，在协同上除实现上下游部门的配合之外，还建立了合约执行的风险与应对措施。比如每周召开合约协调例会，检查本周工作，将本周工作遇到的需要配合协调的问题在会议中进行及时沟通。健全合约管理是一个非常困难的过程，它需要每一个人的努力，需要共同协作才能够完成。合约管理能否发挥出它最大的作用就要看相关人员是不是用心在完成，不管是从合约的发展、合约的内容还是合约的合理合法性来说，每一个人的作用都是不容小觑的。只有把握好每一步才能取得最重要的成功。

3.3压缩对房地产开发企业合约的数量

压缩对房地产合约的数量，必须要派专业人员进行梳理和分析，准确的研究合约的内容。压缩合约的数量的同时也要确保合约的完整。与此同时，希望经过压缩合约数量使得合约能够更近一步。

4房地产开发企业合约管理对项目成本控制的实例分析

4.1S房地产企业合约管理概况

本案例选择的企业为S房地产开发企业，该企业在当前激烈的房地产市场环境中重视探索，以求获得更加有效的成本管理模式。企业根植于传统管理理念，对其加以创新改造，最终将成本管理的中心转向成本管理效率的提升，真正的实现了“节流”。在S房地产开发企业成本管理活动中，合约管理起到关键作用。合约管理的实施首先是对目标成本的确定，接着是对目标进行分级，分级时采取的是预估合同的方式，通过合同实现对目标金额的锁定，并借助合同加强对项目成本的全过程控制。

4.2S公司合约管理构建要点

S房地产开发企业在合约管理下进行项目成本控制，抓住了成本管理的根基，重视目标成本，并通过目标成本这一起点实现对项目整体成本的管理。接着，该公司进行了费用项目的细分，细分项目涵盖了开发过程中的所有费用项目，保障了合同精度。并使每一项费用成本的载体变得更加清晰，有利于科学核算项目成本。S房地产开发企业的成本载体是合同，在合同中明确标示了各项费用及相关说明，对于预算成本和实际成本之间的比对工作的开展而言，便利效益显著。当出现较大的成本偏差时，该公司积极的采取措施加以处理，并对合约内容进行科学化调整，体现出了成本管控的动态性。

5结论

房地产开发企业在发展过程中，要关注工程成本，要具有科学的成本控制思维和控制策略。结合工程成本控制经验可知，对于房地产开发企业而言，其要加强对合约管理下的项目成本控制的实践，要在管理过程中，了解自身情况，并善于转化控制思路，注重成本信息衔接的畅通性，加强对合约的完善与调整。在管理过程中，要健全合约管理制度、完善运营团队体系，并合理压缩合约数量，丰富成本控制的科学内涵。

参考文献：

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[2]赵勇.试分析房地产开发企业合约管理对项目成本的控制[J].建材与装饰，2018（24）：131-132.

[3]常博.ZH集团房地产项目开发成本管理研究[D].西北大学，2018.

[4]贺珏.合约管理对房地产开发企业项目成本的控制[J].中小企业管理与科技（中旬刊），2018（04）：9-10.