新形势下不动产权籍调查测绘解析

新形势下不动产权籍调查测绘解析

倪小春

江西省地球物理勘察技术院江西新余338000

摘要：随着我国不动产登记机构的设立，不动产登记系统的完善和不动产数据的整合，我国各个省市已经开始逐渐开展不动产统一登记工作。另外，为了使不动产统一登记系统得到延续，不动产权籍调查测绘工作在不动产登记系统增量数据方面起着独特的作用。因此，应该深入研究如何对不动产权籍调查测绘工作进行开展，从而有利于准确快捷的获取数据。文中针对不动产权籍调查测绘的具体内容以及工作流程展开了分析。

关键词：不动产登记；不动产权籍调查；调查测绘

我国不动产统一登记制度的建立，加快了我国产权管理体系的改革步伐。随着不动产统一登记工作的顺利开展，为了使不动产登记信息尽快实现共享，建立健全不动产统一登记制度，应该重点关注不动产权籍调查测绘工作在不动产统一登记工作当中所起的重要作用，从而使不动产权籍调查测绘作为提供不动产统一登记重要数据的基础。

1.不动产权籍调查及不动产权籍调查测绘概述

不动产是指土地、海域、房屋建筑以及林地等固定物体的总称。不动产权籍的主要调查对象属于不动产登记申请人所申请登记的不动产单元，确定不动产权籍调查内容时应该从申请调查或登记的不动产权利类型出发并且按照权属界限清楚以及面积精准的原则来确定，重点调查内容包括宗地、宗海、房屋、森林以及林木信息。

对不动产权籍进行调查时，应该把地籍调查作为前提，基于宗地与宗海，使用既存的成果资料，并且把现有的图件作为工作底图，采取内外业证实以及实地调查测量等方式来完成不动产权属调查与测量工作，从而有利于达到不动产登记的要求。调查不动产权籍时，主要采用对不动产单元进行设定与编码、对不动产权属进行调查以及不动产测量等方法使权籍调查工作得以完成。通过内外业证实与实地调查相结合的方法对不动产权属展开调查，为了保证不动产单元的权属界限与空间位置关系相对明确，一定要弄清不动产单元的权属情况以及界址用途。采用不动产测量方法时，应该兼顾到实际情况，在保证不动产权益安全的前提下，因地制宜的选取不动产测量方法。在实际的测量工作中，往往会运用解析法测量界址点坐标以及计算土地面积，通过几何要素法对房屋面积进行计算，并且对房屋边长进行实地丈量，通过解析法对分散或独立的建设用地界址点坐标进行测量，并且计算土地面积，同时，也能够利用图解法对界址点坐标进行获取[1]。

不动产权籍调查测绘是以不动产登记工作为基础的，并且经过测绘所得出的有关档案、图件以及数据等一旦作了不动产登记以后，就被赋予了较强的法律效力。开展不动产权籍测绘工作时，基本是通过不动产权利人自行进行申请，并且在政府的统一组织下，采用权属调查以及不动产测量的方法来查实不动产的基本状况，并且生成调查资料。

2.新形势下不动产权籍调查测绘的过程中存在的问题

2.1标准规范繁多

各个部门对不动产权籍的内容进行调查时均有属于自己的相关规范，进行不动产统一登记后，不同部门之间形成的规范较易互相发生冲突。比方说，对房屋地籍进行调查和测量时，不同部门所使用的测绘仪器也不是相同的，这样测出的精准度也就会不同，从而加大了统一登记的难度。

2.2数据来源较多

尽管我国在不动产权籍方面要求实施一体化调查，但是在实际的调查过程中，对土地以及房产权籍进行调查测绘时仍然是通过多个机构来完成此项工作的，各个机构均有自身的数据来源，因此，如何有效的整合与利用既存的数据应该成为值得大家探讨的问题。

2.3生产效率较低

由于在分散登记的过程中，地籍与房产数据是分开进行生产的，再加上地籍测绘与房产测绘出现了从业人员分化的现象，从而阻碍了地籍以及房产一体化调查工作的开展。除此之外，地籍和房产成果数据之间不能进行互相转化使用，基于此，对整合数据的速度造成了影响，从而大大地降低了生产效率[2]。

2.4成果结构不明确

地籍与房产调查的操作相分离导致了图表以及影像成果出现了毫无秩序的情况，因此，无论是更新还是查询方面都没有可以遵循的原则。除此之外，许多区域的房产测绘并未遵循相关规范进行操作。根据我国提出的有关要求，不动产测绘一定得确保不动产单元编码的独特性。一旦代码不具有唯一性，就会导致汇总工作发生各种问题。

2.5作业工具多样化

由于作业方式的不同，因此，使用的作业工具也不同，作业工具多样化极易造成数据间出现冲突。

3.不动产权籍调查测绘工作思路

3.1技术路线

基于地籍调查，并且把宗地作为突破口，把既存的不动产权籍调查成果资料加以充分利用，把现有含坐标的有关图件作为底图，通过内外业判读、测绘以及核实的方法，将不动产权籍调查测绘工作得以完成。

3.2工作流程

3.2.1调查前准备

对历史档案和资料进行搜集、整理与分析，并且按照资料以及调查现场的实际情况制定调查方案，对《指界通知书》进行提前发放，寻找控制点；到有关部门提取档案或者通过业务系统对有关数据和资料进行查询。

3.2.2权籍调查

对不动产权属状况进行调查与核实；弄清界址情况；绘制宗地、房屋自然幢以及不动产单元的草图；填写《不动产权籍调查表》时一定要详细真实。

3.2.3不动产测绘（地籍、房产）

外业：控制测量；界址点、宗地以及房产测绘。内业：绘制宗地草图；对宗地属性进行录入；绘制房屋自然幢并且录入自然幢属性；对房产面积进行计算，实施分摊处理[3]。

3.2.4质检入库

不动产权籍调查测绘成果主要指文字、表格以及图件成果。一定要转化生成相对应的不动产登记权籍管理系统数据库的格式，以便于直接调用不动产登记系统。另外，入库之前有必要进行拓扑和进行逻辑检查。

3.2.5成果归档

调查成果应该把宗地作为基本单位，通过统一的规范和要求对其进行整理，把纸质档案以及电子数据进行分类归档。

4.针对不动产权籍调查测绘的过程中存在的问题提出的解决方法

4.1实施一体化调查

调查测绘机构应该拓展其业务范围，使地籍与房产测绘共同开展，从而为实施一体化调查打下坚实的基础。另外，还需对房产测绘以及地籍测绘机构进行整合，统一对其进行机械管理，从而使一体化调查的要求得到更好的满足。

4.2对原有数据加以利用

地籍与房产的存量数据是比较庞大的，对这部分数据进行利用时应该把原有的地籍数据以及房产数据加以转换，然后再实施落地关联、房落幢、幢落地以及地落宗。

4.3使调查成果具有规范性

不管采用何种软件工具进行测绘，最后都必须对数据标准进行统一，从而使数据达到建立不动产数据库时的标准规范要求。除此之外，还应该重视数据的交互与继承。

结束语：

综上所述，不动产权籍调查测绘技术体系的构建是需要以多种国家标准和行业规范作为参考依据的。在现如今的不动产权籍调查测绘实际工作中，应该科学掌握技术难度，合理应用智能化软件，进一步促使测绘工作符合实际发展的需要，同时还应该使不动产统一登记的要求得到有效的满足，从而有利于促进不动产登记工作的顺利开展。

参考文献：

[1]孙彦明.浅析不动产权籍调查与地籍调查的关系[J].江西建材.2017（04）

[2]阮旭波.关于测绘企业在不动产登记新形势下做好工作的几点思考[J].城市地理，2016（6）.

[3]郑金水.浅谈新形势下不动产测绘管理[J].测绘地理信息，2015（4）：210-211.