珠海市规划设计研究院广东珠海519000
摘要：以港珠澳大桥为契机，珠海南湾保税区积极转型，鼓励高强度开发，提高土地价值，在此背景下，“小街区，密路网”特色街区理念应运而生。本位论证了街区尺寸与开发强度的关系，证明了特色街区的优势，强度可行性，落实特色街区理念。
关键词：特色街区、高强度开发、承载力
1.研究背景
珠海市南湾区是港珠澳大桥桥头堡。港珠澳大桥作为联系港珠澳三地的桥梁，东接香港特别行政区，西接珠海市和澳门特别行政区。将对珠海发展路径、交通、产业、土地利用、人口发展等方面产生重大而深远的综合性影响。因此，港珠澳大桥将为珠海经济社会发展带来历史性机遇，也将成为港珠澳协同发展的重要契机。
借助港珠澳大桥，南湾保税区积极转型，定位由工业产业园转型为商务园，规划用地由工业用地转型为商务办公用地。在此基础上，地区开发强度显著提高，既有的规划路网体系已不能满足需求，“小街区，密路网”特色街区应运而生。
图2保税区综合交通规划示意图
3.地块尺寸与交通关系论证
通过论证地块开口通行能力，研究地块尺寸与地块性质及开发规模的关系。参考《珠海市城市规划技术标准与准则-2015》，出入口设在支路上，距离最近交叉口≥40m，出入口间距≥40m；地块开口小汽车进出效率18s/veh，通行效率0.6，则双2开口通行能力240pcu/h/个；小汽车分担率取25%，载客率1.4；商业高峰出生率10人次/100m2，办公3.5人次/100m2。
在上述前提下，1个400m*400m的地块支撑商业开发最强容积率1.51，办公4.32。1个300m*300m的地块支撑商业开发最强容积率1.79，办公5.12。1个200m*200m的地块支撑商业开发最强容积率2.69，办公7.68。具体指标如下图所示：
图4同一地块尺寸不同开发情景下开发强度关系图
4.特色街区规划方案
结合规划用地，选取广珠西线-南湾大道-南琴路-情侣路围合的区域，面积5.0km2打造细密街区。
现状以工业、物流、仓储用地为主；规划以商业办公居住用地为主，规划平均容积率4.0，开发强度大，需强有力道路系统支持片区开发。
图7特色街区地块权属图
通过地块用地权属分析及规划用地情况，新增一条横向24m道路及7条纵向16m道路。现状路网密度4.5km/km2，规划7.8km/km2，优化后9.0km/km2。加密方案共新增道路8条，合计5.9km，新增道路面积11万m2，具体加密道路线位及红线如下图所示：
图924m道路断面建议图
18m道路断面建议双4机动车道，两边各2m独立自行车道，建筑退让当步行空间。
图1116m道路断面建议图
5.小结
随着经济的发展，地区土地供应越来越紧张，开发强度也越来越高，“小街区，密路网”特色街区是解决高强度开发的必经之路。本文以珠海南湾保税区为例，从交通角度出发，论证街区尺寸与开发强度的关系，证明发展特色街区的必要性，进而落实特色街区理念，以支持地区高强度开发。
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