关于国有建设用地使用权续期规则相关问题的研究

关于国有建设用地使用权续期规则相关问题的研究

宋玉玲

盘锦市自然资源局124010

摘要：国有建设用地使用权是一项有期限的物权,关于以前所取得的国有建设用地使用权期限届满后的续期问题是急需解决的问题。国有建设用地使用权一直是自然人以及社会组织所关注的一项重要的权利,《物权法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》以及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》未涉及国有建设用地使用权期限届满的一些问题。

关键词：国有建设用地使用权；续期期限；续期费用

建设用地使用权按照权属性质分为国有建设用地使用权和集体建设用地使用权，本文研究对象为国有建设使用权续期的相关规则。我国《物权法》、《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》共同确立了当前的住宅建设用地使用权续期规则，但该规则并不明确，导致了诸多问题。在续期费用规则上，“自动续期”虽非“无偿续期”，也应照顾居民的生存权益；对于续期费用的计算，应采用双重区分规则，并出台相应的民生举措；未缴费不影响自动续期和房屋所有权，住宅用地权利人经济困难的，国家还须给予救济，保证基本的权利延续。对于续期期限规则，在一般情况下应以建筑物的安全使用年限作为期限上限；建筑物过早倒塌的，应以原建筑物的设计寿命作为自动续期的期限上限；住宅建设用地使用权最高年限外的续期以一次为宜，而最高年限内的续期不宜超过两次。

一、国有建设用地使用权的构成要素

根据物权法对于国有建设用地使用权的概念我们可知建设用地使用权的主体包括自然人及社会组织，其客体是国家所有的土地。取得国有建设用地使用权的方式主要有两种：一是通过出让转让建设用地使用权，出让即从国家取得土地使用权,主要方式有招标、拍卖、协议等；转让是指从其他土地使用权人处取得建设用地使用权；二是通过划拨取得的方式，也就是国家机关等土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。

二、国有建设用地使用权期限届满后的相关问题

根据《物权法》以及《城市房地产管理法》规定,住宅类的建设用地使用权是自动续期的,其他建设用地是依申请续期的,但是对于住宅建设用地是有限续期还是无限续期,以及续期是否仍然需要缴纳一定费用的规定是不明确的。非住宅类的建设用地使用权期限届满后的归属问题也没有做出明确的规定,需要关注的主要有以下方面。

1、关于国有建设用地使用权期限届满后相关问题由哪个部门法规定。《土地管理法》以及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》都没有明确期限届满后的具体处理办法，为保障建设用地使用权人的合法权益，在民法典的编纂中，民法分则的物权法应该对以前物权法的立法规避的问题做出合理的规定；此外，各地方政府可根据本地区实际情况制定相应的地方性法规、规章或行政措施、决定等，指导国有建设用地使用权续期的具体措施，以保障民生环境和经济发展。

2、国有建设用地使用权续期是有限续期还是永久续期。国有建设用地使用权是一种有期限的物权，根据《物权法》以及《城市房地产管理法》，住宅类的建设用地使用权自动续期，但房屋的所有权是完全物权，两者之间存在冲突，如果国有建设用地使用权期限届满时，房屋依旧存在，房屋所有权是否存在？此外，由于非住宅类的建设用地使用权大多是基于营利性目的而申请使用，因此，可参照《城市房地产管理法》来处理，且与住宅类的建设用地使用权的续期期限法律规定有所区别。

3、关于国有建设用地使用权续期费用以及出让金标准的问题。国有建设用地使用权续期期限体现了公民的合法财产不受侵犯的宪法精神，有利于稳定社会秩序。《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》明确提出不需要提出申请,住宅建设用地使用权期满70年就可以自动续期，且不需收取费用,因此，对于住宅类的建设用地自动续期以及续期费用是有一定的法律依据的，但只针对少数住宅类建设用地使用权,不具有普适性。《物权法》对于非住宅类建设用地使用权续期没有明确规定，《房地产管理法》规定应当重新签订出让合同支付出让金，但出让金的标准尚未明确,是参照取得建设用地使用权时的出让金标准重新缴纳，还是缴纳与经济发展水平相适应的出让金，又或者是征收象征意义的出让金？在民法典的编纂过程中，应明确国有建设用地使用权续期出让金标准的指导意见，部门法规、地方性规章和行政措施应配套具体的出让金界定标准。针对不同地区、不同利用类型的建设用地建立科学、合理的国有建设用地使用权续期出让金价格体系，多元化、地域性的制定非住宅类建设用地使用权续期出让金标准,否则难免会构成对公民财产权利的侵犯、制约经济社会发展；建立保障性、阶梯式的住宅类建设用地续期出让金价格体系，以民生保障为前提，结合不同区域经济发展水平制定住宅类建设用地使用权续期出让金标准。

4、非住宅类建设用地使用权收回标准的界定。关于非住宅类建设用地的期限届满后的使用权问题，《物权法》也没有做出具体的规定，城市房地产法只是提出基于公共利益的标准可以收回土地的，至于住宅类的建设用地，基于前文的讨论原则上不能收回，则房地产管理法所规定的基于公共利益可收回则主要是针对非住宅类的建设用地，但收回的标准――公共利益并不是一个简单的问题，在民法典的编纂过程中，需要具体考虑建设用地收回的公共利益的标准。

三、国有建设用地使用权期续期相关问题的建议

对于住宅类的建设用地期限届满后自动续期是无限续期，应以民生保障为前提，结合不同区域经济发展水平制定住宅类建设用地使用权续期出让金标准，建立保障性、阶梯式的住宅类建设用地续期出让金价格体系。住宅类建设用地使用权续期建议缴纳象征意义上的续期费用，体现公民合法财产不受侵犯以及社会主义福利性，使人民群众获得幸福感；对于非住宅类的建设用地使用权续期应结合不同地区、不同利用类型的建设用地出台相应的续期准则和期限，同时，建立使用权续期出让金的指导体系,多元化、地域性的制定非住宅类建设用地使用权续期期限和出让金标准,保障公民财产权利构不受侵犯、促进经济社会发展；此外，在实务中更需要关注是利用相关部门利用法律规定依续期申请变相的更换建设用地使用权人、使用期限和利用类型的情况，因此，在法律法规制定过程中应当具有明确性、针对性、严谨性，新的物权法应当具体界定公共利益这一标准，防止滥用行政权力，保护公民的合法财产性权利。

参考文献：

[1]孙良国，王利明.住宅建设用地使用权自动续期规则[J].清华法学，2017(02).

[2]王林清.建设用地使用权期限届满法律后果比较观察[J].环球法律评论，2016(04).

[3]陈本寒，陈超然.住宅建设用地使用权续期问题之探讨[J].烟台大学学报（哲学社会科学版），2017(1).