中小型房地产企业合作开发问题浅析

中小型房地产企业合作开发问题浅析

姜波涛

姜波涛

华北电力大学102206

【摘要】随着我国房地产行业竞争的日益激烈，为保证自身的持续发展，中小型房地产企业之间势必要采取合作开发的方式，来提高竞争能力，获得更多项目，赢取经济利益。但是在合作开发过程中，双方的利益容易发生矛盾冲突，给合作开发的开展造成不良影响。本文就在对中小型房地产企业合作概述基础上，分析其中存在的问题，并提出相关建议，有效预防中小型房地产企业开发合作的破裂。

【关键词】中小型房地产企业；合作开发；必要性；问题；建议

在现代房地产项目当中，项目规模不断扩大，房地产建设需要投入的资金已经远远超出中小型房地产企业的能力范围；同时，从2010年开始，国家对房地产行业的宏观调控力度不断增强，中小型房地产企业的市场份额逐步降低，面临着更加严峻的生存挑战。为保证在激烈市场竞争中生存下来，合作开发成为中小型房地产企业必然的选择，如何提高合作开发水平对众多中小型房地产企业有着重要意义。

一、中小型房地产企业合作开发的概述

（一）中小型房地产企业合作开发的内涵

中小型房地产企业的合作开发包括狭义和广义两种概念，其中，狭义是围绕同一房地产项目，两方分别提供土地使用权与资金、劳力、技术等，共同完成土地的开发和房地产项目的建设，风险与收益以一定比例均分。在广义层次上，同一个房地产项目，只要有两个或以上中小型房地产企业参与的，都可以视为合作开发[1]。

（二）中小型房地产企业合作开发的类型

从中小型房地产企业合作开发的形式来看，可以将其分为松散型和紧密型性两种，具体是指：

首先，松散型合作开发。松散型合作开发是当前中小型房地产企业采取的主要合作方式，是指针对同一房地产项目，双方共同出资和经营，构成一个经济联合体，完成对房地产项目的投资、建设与开发。在该种合作开发方式中，双方之间的约束较少，面临的风险也较低，但法律风险是难以避免的。

其次，紧密型合作开发。紧密性合作开发与松散型合作开发的不同之处在于，双方在共同出资之后，组建的是具有法人资格的经济实体，双方各共负盈亏，对自身出资资产承担相应的有限责任。就我国当前中小型房地产企业合作开发情况来说，由于紧密型合作开发需要较长的周期，存在较多的经济和法律风险，包括股份比例与转让等，实际应用并不多见。

（三）中小型房地产企业合作开发的必要性

中小型房地产企业选择合作开发是房地产行业发展现状和趋势所导致的，其必然性是由两方面因素决定的：一是房地产行业的自身特征，二是宏观调控政策的影响。

首先，房地产行业自身特征。房地产行业是一种资金密集性行业，在项目开发过程中，土地的购买、工程的建设等都需要大量资金的支持，而中小型房地产企业由于自身规模偏小，负债率较高，缺乏足够的自有资金，无法提供项目开发所必须的资金，只能通过合作的方式来共同投资，解决资金不足问题。

同时，由于房地产行业净利润率高达10%，远远超出IT、家电等行业，得到许多大型企业的关注，房地产市场中的高资本企业越来越多，促进了市场竞争的白热化，给中小型房地产企业带来严重生存压力。在这种背景下，中小型房地产企业要想不被市场淘汰，也只能被迫选择合作开发的道路。

其次，宏观调控政策的影响。在我国房地产行业中，有许多资本充足的开发上，在土地购买方面投入大笔资金，囤积了大量储备土地；然而，在国家对闲置土地处理政策的调整之后，这些囤积的土地难以出手，挤压了房地产项目开发的空间。此外，土地使用出让制度、土地储备制度的逐步完善下，土地资源的使用更为严格和规范，增加了征地成本和土地购置的难度，中小型房地产企业只有通过合作开发的方式，才能够迈入当前房地产开发的门槛中[2]。

二、中小型房地产企业合作开发存在的问题

（一）企业自身问题影响合作开发

我国房地产行业在改革开放之后，一直处于高速发展状态中，市场广阔，利润丰厚，吸引了大量企业投入其中，涌现出众多中小型房地产企业。但在这部分中小型房地产企业当中，存在许多显著问题，会对彼此合作开发造成一定阻碍，主要体现在：

首先，企业资质与资金问题。在部分中小型房地产企业中，资质低、负债率高、自有资金少都是常见现象，在这种情况下，企业自身的信用度也得不到保障，合作双方之间缺乏足够的信任，没有良好的合作基础，彼此间的合作开发自然也就无从谈起。

其次，企业对自身优势资源认识不足。合作开发是一个互补、共进的过程，选择一个合适的合作对象十分必要，在选择合作对象时，只有充分了解自身的优势资源，认清自身的不足，选择合适的合作对象，才能保证合作开发的有效进行。但在实际当中，许多中小型房地产企业对自身缺乏准确的认知，只注重合作企业的资金实力，未考虑双方间的匹配、互补等情况，容易造成合作开发中止。

第三，企业缺乏良好的法律意识观念。在中小型房地产企业合作开发中，最容易遇到的就是法律风险，但许多中小型房地产企业缺乏良好的法律意识观念，合作合同文本不规范、条款不明确等现象，会在法律风险发生时，引起双方冲突，使得合作开发破裂。

（二）外部环境问题影响合作开发

中小型房地产企业所处的外部环境即房地产行业环境，在合作开发过程中，必须要有足够的法律支持与保护，才能保证合作开发的良好进行。但就我国房地产行业法律环境现状来看，相关的法律法规不够健全，监督约束机制不够完善，法律与会计等专业咨询机构数量较少，都会在一定程度上对中小型房地产企业的合作开发造成不良影响[3]。

三、中小型房地产企业合作开发的相关建议

（一）积极推进自身转变，做好相应准备工作

在当前房地产行业中，中小型房地产企业间的合作开发是一种必然趋势，在情况下，中小型企业要积极推进自身转变，为彼此间合作做好相应准备工作，具体措施有：

首先，深入详细分析国家的宏观调控政策，了解房地产市场相应的规范制度，根据要求对企业自身情况进行调整，分析企业面临的挑战与机遇，充分把握自身优势与不足，并在此基础上，从市场中选择合适的合作企业，保证彼此间的相容、互补，保证双方的合作开发向着积极的方向发展。

其次，加强对合作开发法律风险的认识，加强自身法律观念的培养，在合作开发过程中，签订完善、严谨、准确的合作合同，明确双方的义务和权利，对相关纠纷提前制定相应的处理条款，有效预防问题发生时对双方造成的不良影响，提高合作开发的成功率。

（二）完善相关法律法规，制定行业监督体制

结合我国房地产行业发展的特点和实际情况，借鉴其它国家或地区的成功经验，对房地产行业的法律法规进行完善，特别是在合作开发方面，要对合作双方的权利、义务和责任以及合作模式等进行明确规定，为中小型企业的合作开发提供有效依据。

同时，还要加强对监督的重视，制定合理的行业监督机制，加强对企业合作开发过程的监督，及时发现异常问题，规范行业秩序，为中小型企业合作开发的进行提供良好条件。

结语

综上所述，在我国现阶段的房地产行业当中，中小型房地产企业的生存空间越来越小，市场竞争更为激烈，只有通过合作开发的方式，才能使中小型企业在房地产市场中占据一席之地。在中小型房地产企业合作开发中，还存在一些问题，既有自身方面的，也有外部环境方面的，对此，需要通过外部环境完善和自身改进等方式，为合作开发创造良好条件，促进中小型房地产企业的健康发展。

参考文献：

[1]岳宗玉，王洪涛.浅议中小型房地产企业的合作开发[J].中国集体经济，2011，10：41-42.

[2]屈玉芳.浅析中小型房地产企业融资问题及对策[J].时代金融，2011，15：165+184.

[3]邢兆强.宏观调控背景下中小型房地产开发企业面临的挑战与机遇[J].职业时空，2010，07：10-12.