基于城市控制性详细规划的相关探讨

基于城市控制性详细规划的相关探讨

李蔚

佛山市城市规划设计研究院

摘要：在城市规划设计中有机的结合进控制性详细规划，可以实现城市规划的现代化效果和综合社会效益。基于此，本文就某市区东城区西部地区控制性详细规划和城市设计有机的结合，探讨了城市控制性详细规划。

关键词：城市控制性；详细规划；探讨

引言：控制性详细规划由最初的注重形体设计发展到注重指标控制，又发展到强制性和引导性相结合的控规体系，经过多年的发展，控制性详细规划在城市规划与建设中发挥了重要作用。

1、控制性详细规划编制的原则

1.1通则

是通过研究地方城市的差距性，兼顾功能分区的差异性，科学细致地分析研究控规内容，进行现场条件的评价，运用区域分析法对城市形态（密度）分区、最小开发地块（住宅）、重点地区的识别、划分控制单元及其他研究内容等进行分析，划分控制单元。

1.2控制单元图则

控制单元图则是控制涉及公共利益的强制性内容，首先利用分区平衡法对控制单元的主导性质用地的总量、辅助性质用地的总量以及相应建筑的总量进行控制，确定总体控制内容；运用二元控制方法实行规划强制性内容和引导性内容二元控制，避免城市空间形态过于单一。

1.3详细控制图则

详细控制图则是适应市场开发的灵活性和不确定性，实现土地使用性质兼容控制、土地开发强度弹性控制的，避免盲目提高开发强度，造成环境压力以及设施供应的不足，增加详细控制性规划的灵活性和弹性，能较好地保证整体规划目标的实现。

2、控制性详细规划和城市设计融合实例

2.1项目背景

为推进住房城乡领域改革，于2015年8月，省政府和住建部共同签订了《共同推进城乡规划建设体制改革试点省建设合作协议》，明确提出创新城市总体规划和控制性详细规划（以下简称“控规”）的编制方法。佛山市被列为广东省控规制度改革和创新的试点城市，启动编制《佛山市控规制度改革与创新研究》（以下简称“控规制度改革和创新”），于2016年10月上报省住建厅。

佛山市控规编制、管理和实施主要存在八方面的问题表现，且是具有普遍性的。控规传导路径效用需提升，区镇强规划弱，宏观失控、微观失调；控规缺乏专项规划和控规通则指引，编制依据不足；内容复杂僵化，体系与项目、政府与市场、公益与经营未区分控制，与后续开发需求脱节；控规编制（调整）周期长，行政时效较低；编制权界定模糊，审批权相对独立严格；规划管理架构多样化，人员力量薄弱；全市尚未建立统一的管理平台；相关职能部门缺乏有效联动。这些问题表现主要源自于佛山的三个内因。

其一佛山是典型的弱市强区，要求通过控规制度改革和创新理顺“市-区”管控体系。其二佛山是典型的城乡二元，要求通过控规制度改革和创新强化对集体用地规划管控。其三佛山是典型的存量土地，要求通过控规制度改革和创新在技术层面满足存量规划需要。

3、控规制度改革和创新的工作思路

3.1控规-地块开发细则规划体系

控规制度改革和创新提出建立“控规-地块开发细则”分层编制的规划体系，并辅以规划通则明确控规、地块开发细则的技术要求。控规、地块开发细则均可作为地块规划建设管理的依据。

控制性详细规划以城市总体规划及其他相关规划为依据，按照编制单元对建设地区的用地主导功能、使用强度、配套设施、道路和工程管线以及空间环境等控制要求所制定的规划，并指导地块开发细则的制定。

地块开发细则依据控制性详细规划制定，是进一步落实和细化地块用地性质、使用强度等规划控制要求的行政措施，并指导修建性详细规划和建筑设计的制定。规划通则基于《佛山市城市规划管理技术规定》制定，制定适合控规和地块开发细则的规定与要求。

3.2“分层编制、分类控制、分级管理、动态维护”制度

控规制度改革和创新探索建立与市场经济相适应的“分层编制、分类控制、分级管理、动态维护”制度，逐步由覆盖式控规转向动态传导控规，解决佛山市、区规划分权的问题，厘清政府和市场的关系。

分层编制：将传统控规分为控规和细则两个层次。控规作为多规合一的技术协调平台，制定城市的发展底线和公共利益等刚性要求，实现城镇建设用地全覆盖。地块开发细则作为多规合一的项目实施平台，待项目意向明确后详细规定建设地块的各项控制指标和管理要求，并确保开发强度管控、公共服务供给等方面不低于上层次的要求。

分类控制：根据发展的确定性，简化控规控制内容，创新控制方式。允许控规在保证总量不变服务水平不降低的前提下，按照程序对控制性内容做出调整。控规对公益性建设用地进行小地块控制，强化控制公益性内容，对经营性建设用地的区域进行大地块控制，预留地块细分弹性。地块开发细则在明确项目意图后动态编制，落实具体各类用地和设施的定性、定量、定位等内容，适应市场变化与需求。

分级管理：创新控规和地块开发细则的审查、审批和调整机制，保障城市统筹管理和各区灵活实施。控规及特定地区的地块开发细则由市规划部门主导编制，报市人民政府审批；一般地区的地块开发细则由区规划部门主导编制，经市规划部门审查同意后报区人民政府审批。

动态维护：依据统一标准建立双向反馈、多规合一、规管建一体化的“一张图”管理平台。自上实现上层次规划传导至控规、控规传导至地块开发细则；自下实现细则建设指标反馈至控规，定期对控规进行动态评估。经审批的控规作为“一张图”核心数据，与交通、教育、民政、公安等部门共享使用，推动智能城市建设。

3、实施控制性详细规划要点

3.1本着有效规划控制的原则

针对不同用地.不同建设项目和不同开发过程，应采取多手段的控制方式和制定多层次的控制深度。同时根据控制性详细规划的内容，对需要编制控制性详细规划的地区进行前期研究与可实施性研究，明确实施主体，确定具体的控规编制区域。

3.2在城市设计指导下进行容积率分区控制

控规应以成熟的城市设计方案或设想为根据，确定容积率指标。在城市滨水或靠山等环境景观要求较高的区域，需要将容积率控制在一个较低的水平；在城市传统保护区或有保留价值的城市旧城区域，由于考虑保护规划区城市肌理和整体空间格局的需要，也需要将其设定为一个容积率较低的区域；对于城市中心区域，由于大型商业服务设施、文化娱乐设施用地较为集中，可以将其设定为容积率较高的区域。

3.3规划区域内强求统一

由于用地性质不同，控规的控制重点和两者的控制力度应该允许有所区别。商业金融应该严格控制建筑空间密度，适当放宽对建筑密度的限定。文化娱乐用地面积上相对充裕，只控制建筑密度就可以满足城市空间的要求。

结束语

综上所述，实施控制性详细规划要充分地发挥其各项作用，取得最大的实效性，还有很多工作要做，不仅要改善规划编制技术，更要从实施控制性详细规划运作环境入手，扫除实施控制性详细规划实施环境障碍，保证规划顺利实施。

参考文献

[1]史秀.齐阳.关于城市控制性详细规划的探讨[J].城市建设理论研究，2014

[2]林雄浩.城市控制性详细规划探析[J].城市建设理论研究，2013

[3]朱振旗.如何提高城市控制性详细规划的适应性[J].城市建设理论研究，2013