不动产权籍调查的难点和应对分析

不动产权籍调查的难点和应对分析

闫晓苏

鄄城县不动产登记中心山东省菏泽市274600

摘要：随着我国社会的进步，房地产行业获得了快速发展。不动产登记的数量在快速增加，为提高登记数据的准确性，提高我国不动产登记管理的效率和质量。要切实做好不动产权籍的调查工作，推动我国不动产管理的科学化和规范化。

关键词：不动产；权籍；调查

引言

建立不动产统一登记制度是国务院机构改革和职能转变的重大举措［１］。不动产权籍，即不动产测绘档案与登记档案的合称，对不动产的权利状况、自然状况等事项进行调查与记录。国土资源部也下发了《关于做好不动产权籍调查工作的通知》及《不动产权籍调查技术方案（试行）》等相关文件。这项工作关系到每个家庭的切实利益，所得到的各项空间和属性数据成果是不动产权籍调查工作的数据基础。这些数据该如何进行质量控制，对所做的工作如何进行质量评价是这项工作的焦点。

1不动产权籍调查

不动产权籍调查就是要查清宗地和地上定着物信息，以满足不动产登记的需要。不动产权籍调查要求依托地籍调查成果、充分利用已有的各类不动产的权籍调查、交易、登记等相关成果资料，以地籍图、地形图和高清影像图等图件制作工作底图，依据权属来源材料是否完整，采用外业测量、内业核实和外业实地核查相结合的调查方法，完成权属调查和权籍测量。首先分析整理所要调查的不动产的权属来源材料，设定不动产单元，编制不动产单元代码；根据权源材料的完整性来制定相应的调查方案。若权源材料完整，则只需进行内业审查和外业实地核查，若权源材料不完整或缺失，则需进行实地调查和测量，完成不动产权属和界址状况的调查和核实，整理相关的文字、表格和图件，提交不动产权籍调查成果，经审查机构审查后入库、归档。同时，不动产权籍调查机构应以现有的地籍数据为基础，收集、整合各类不动产调查登记的有关资料和数据，不断完善不动产权籍调查的体制机制，并建立大数据库，在整体的目标上实现不动产权籍调查高效运行，在不动产权籍调查完成后及时更新数据库，提供信息共享和成果利用，满足不动产登记和管理的需要。

2我国不动产权籍数据调查的基本现状

2.1不动产中房地产登记的数据量过于庞大

随着房地产行业的迅速发展，不动产登记业务、登记数据都处于持续增长的状态。其中，房地产的登记数据属于时空数据，具有独特性，该数据的登记管理需要结合房地产的历史数据和当前形势数据进行分析，从而保障数据和图像的统一性。如何高效地完成数据的登记、整理，是不动产数据调查的一个难点。

2.2不动产数据来源具有多样性

由于不动产原有地籍调查、房产测量的相关管理部门不同，使得数据来源具有多样化的特点。不同的部门制订的工作标准、数据管理方式、数据质量也不一样，导致数据整合性差、权力矛盾突出、地籍历史关系不清晰等问题，进而造成数据难以实现有效地衔接和整合，无法发挥数据的重要作用。

2.3房地产登记数据不统一

近年来，我国土地登记和发证相关系统的全面覆盖已基本实现，且建立了一套有效的更新机制。虽然这些系统发挥了一定的效能，但房地产的登记和发证也只是针对一些城镇的商品房，而农村的房地产登记和发证工作还未形成完整的管理体系，工作进展比较缓慢，使得不动产的数据不完善。

3对不动产权籍调查质量检查的步骤和方法

（1）看：首先“看”所收集的数据源资料，对这些资料进行全面分析，确定其可靠性、完整性和现势性，选择利用。通过最直观的“看”可以发现许多最基本、原则和表征特性的错误，能得到及时直接的整改，为后续的工作奠定良好的基础。（2）问：在内业和外业检查的过程中都要多“问”。内业要问属性数据的录入是否满足软件的要求，填写的表格是否满足要求，填写的方法是否正确等情况。在外业检查的过程中，要问房屋的建设年代、使用者、是否分户、是否重新修建等。在实践中，通过“问”的过程笔者发现许多调查员将房屋的使用者、建设年代、房屋的权属和分户等情况表示错误，造成调查成果不合格。在对项目检查时通过询问主要技术人员对项目的技术流程、工作方法和主要技术关键点的理解程度情况，就能判断出项目的运行情况，哪些地方存在技术和质量隐患，有针对性地进行指导和监督。（3）量：“量”是数据检查的最基本方法，也是最容易发现现场数据问题的最简便方法。通过丈量界址点、房屋等相对边长的间距，就能发现所测量的图形数据是否满足不动产权籍调查的要求。这是检查相对位置精度的最有效方法。（4）测：“测”是确定绝对坐标精度的最有效方法。坐标间的相对间距正确，不一定所对应的绝对坐标就符合要求，只有通过在相同的控制系统下进行绝对坐标的检测才能确定坐标的精度是否满足要求。“量”和“测”是相辅相成的，缺一不可。也是对不动产权籍调查质量评价的最客观的方法，质量检查的基本原则是要以数据为客观依据。（5）评：“评”是对数据质量精度等情况的评价。数据的评价按照《测绘成果质量检查与验收》、《地籍调查规程》和《数字测绘成果质量检查与验收》等相关规范要求执行。对数据的质量要从空间精度和属性精度两个方面进行全面评价，才能对数据质量有客观的判断。（6）改：“改”是整改作业在实施过程中发现的问题和错误，对这些问题能正确认识，确定整改方法，最后将问题及时、全面的整改完成.

4不动产权籍调查工作的重难点及应对措施

4.1加强不动产的数据整理工作

不动产权籍数据主要包括属性数据和空间数据。其中，属性数据是指土地的登记、不动产的相关户籍信息、房产的登记和调查信息、发证信息等；空间数据是指不动产的地形图数据。不动产数据整理是不动产权籍调查工作的一项重要内容，其主要包括户籍信息、地形数据、登记和发证信息等方面的整理。在整理空间数据的过程中可借助计算机，由相关工作人员全面调查分析房产的地形、房屋基本要素，并进行专业的编辑。在数据整理的过程中，要求相关的数据处理人员高度认真，仔细核实每个数据，从而保障数据的准确性。同时，要求数据核实人员对整个数据库的数据进行查漏补缺，从而避免出现数据错录、遗漏的现象。

4.2加强不动产数据中图形数据的可追溯管理

在社会不断发展的背景下，不仅要追求不动产数据的准确性，还要对数据进行追溯，即对一定时期内数据的变化进行分析，从而为有关部门的建设规划提供重要的参考依据。为了加强图形数据的可追溯管理，则需要在整合数据的过程中，重视空间数据的保留和追溯，但受数据库时常更新的影响，对不同阶段的不动产数据进行保留是一项难度较大的工作。基于此，可充分利用底图叠加的方式来进行图形数据的处理，从而保障图形数据的可追溯性。

结语

不动产权籍调查是一项复杂、艰巨而长期的工作，涉及到社会、法律、技术等方面的各行各业和千家万户，无论做这项工作的内业、外业，作业人员都要秉承认真、负责、守法的态度。按照适用于不动产测绘这项作业的法规、规程、文件等的要求去完成作业，更好地为不动产登记提供服务。

参考文献：

[1]吴丰波，梁敬祖，岳国森.不动产权籍调查方案及关键技术的运用[J].测绘技术装备，2018，20（4）：72-76.

[2]贾文珏，吴明辉，宋唯．不动产登记数据模型研究[J].地理信息世界，2017，18（4）：62-65.

[3]《国土资源部关于做好不动产权籍调查工作的通知》.国土资发〔2015〕41号.国土资源部.

[4]高光军，孙灵杰，李自力，沙万里，唐旭堃.基于“多规多源”的不动产权籍数据库存储及更新机制研究[J].现代测绘，2017.40（2）：10-12.