房地产项目开发的策划及经营管理

房地产项目开发的策划及经营管理

侯帅

广西三祺投资有限公司广西南宁530000

摘要：房地产项目的开发策划工作和经营管理是房地产行业中重要工作内容，只有在开发策划阶段能够认真完整的落实，才能够为后续经营管理打好基础，也能够对房地产行业的发展提供可靠的支撑。

关键词：房地产项目；开发策划；经营管理

前言：衣食住行是人民的生活基本需求，由此可见房地产对于市场的需求和我国经济有着重大的作用，房地产的不断发展能也相应的促进和带动了周边行业的发展，如：建筑行业、电力行业、运输行业等，房地产的大力发展逐步提升了我国城镇居民的居住环境，为我国经济的发展作出重大贡献。但是在房地产项目的开发策划和经营管理方面需要根据大环境进行实时调整，需要能够满足当前人民的需求，符合各项检查制度，保证质量和物业服务。本文对当期房地产的制约因素、分析调研、项目管理展开阐述。

一、制约房地产的因素

房地产项目的开发运营能够顺利进行，其制约因素较多，首先是大的市场环境下，房地产行业是否处于上升趋势，其次与其房地产公司的策划经营管理也紧密相关。最后人员因素也是较为重要的因素之一如人员的配置是否充足、岗位分配是否合理等。

在社会主义快速发展的大环境下，房地产公司在投资过程中，如何评估当前市场环境的供需关系和走势，如何联合各大独立地产投资商来提升当前市场环境下的竞争力，如何面对作为企业在资本市场运作过程中，借助为其解决房地产在资金方面的运作问题。这些都将成为制约房地产的在实际运作中的因素。在通过企业相互之间的合作项目中，资金的占有量和员工的运作团队能力较强着则能够在项目开展职工获得决定性的地位。所以房地产公司开发的房产项目的建设质量对后期的策划、运营等都有这占比较大的决定性作用。

二、房地产建设前期的分析调研

房地产的开发实施首先要进行投资，在房地产开发项目开发的策划和经营管理互动中，投资会对相应的项目开发环节启动重要作用。房地产项目的开发比较特殊，资金投入的体量过大，周期较长，风险也较高。针对房地产开发项目的特殊性，需要在开展项目前对索要开发的项目进行全方位的评估、实地考察分析和调研，，形成书面的调研报告，邀请专业的经济学专业人才从成本方面进行分析考虑，把有可能影响的预期收益的各种因素全面评估。

房地产开发的从业人员必须具备经济学知识能够分析和整理预算，并且可以在房地产取得开发建设用地后的一些列流程中独立完成，比如，设计施工、建设施工、项目开发完成之后的销售运营等整体业务流程的规划设计和测算。整体项目建设的规划和测算包含了项目初始的规划、施工方案设计、预算、建设、保健、销售、财务管理等众多的工作任务。对于前期的分析整理测算形成的报告资料数据将会是实际房地产开发过程中的重要参考。

三、提前规避风险

1.优化管理模式，提升项目管理人才综合素质

根据房地产的特点，完善和优化相应的管理模式，改善之后应当与当前房地产环境贴近，制定切实有效的施工规划表，从根本上控制项目和提高项目质量。

房地产开发项目要长久稳定的发展，就需要建立稳定的团队和综合素质较高的人才。根据当前新世纪的房产国情现状，需要加强对员工综合素质的培养，在日常开展工作过程中，不断培养独立创新、独立思考完成工作的能力。经常组织定期安排人员进行集中培训和学习，增强技术水平的同时，思想重视质量问题，结合相应的奖惩制度来逐步的提升人员整体素质。定期学习常用的检测仪器和项目质量管理的不同方法，结合实际房地产情况，反复演练，做到学以致用，不能敷衍了事，提高建设的总体质量。

2.风险控制应对和安全制度的落实

风险控制是对有可能引起房地产在开发过程中所有有可能引起风险因素的控制，这部分因素可以分为房地产内部的自身风险因素和房地产市场的风险因素。开发项目过程中风险是不可避免的，所以必须要做好出现各种风险的应对措施和应急预案，确保将风险降低到最小化。

安全制度的落实情况，通常是按照每日检查、重点设备检查和安全生产组的抽查。需要严格落实各个检查环节，其最为重要的还是每日检查，只有每日安全工作检查到位，各岗位员工才会把安全形成常态，实时谨记。重点设备检查是根据重要设备的运行状态和操作设备人员是否按照正确的操作流程检查，这部分出现安全事故会影响严重。抽查工作要有随机性，因为前两项检查都是固定检查，抽查的话有可能发现其前两重检查中遗漏的问题，所以此环节也较为重要。检查后的要严格落实处理结果，不能发现问题不解决也是徒劳无用的。发现较为严重的问题，不按照正常的操作流程和规章制度执行的员工，要给予惩罚处置。不能只是口头惩罚，由于个人原因而造成严重后果的要加重处罚力度，这样才能有效的执行安全制度。对于能够及时消除安全事故隐患的发生、避免损失的要给予奖励，做到奖惩分明。

3.做好应急预案

房地产施工是一项复杂危险因素较多的工程，所以在施工前要根据项目的现场实际环境编制应急预案，预想各种突发事件的发生和处理流程。要充分重视应急预案的重要性，定期根据应急预案内容进行演练，确保在发生紧急事故时能够快速响应，减少不必要的伤亡情况。应急预案需要各不能部门之间相互合作共同编制，把不同岗位可能发生的所有情况都编制入册，只有充分的预想有可能发生的风险，才能在真正出现问题时，及时有序的按照应急预案去处理避免事故的进一步扩大。在实际施工过程中不断完善应急预案和定期进行演练，对应急预案存在的不足之处进行完善优化。

四、房地产项目管理

房地产项目的管理主要有建设初期的管理、建设过程中的管理和销售管理以及售后管理。在建设初期和建设过程职工的管理，主要是对工程质量、工程进度和工程的变更、造价的管理，工程变更和工程进度则直接决定该项目的施工成本，所以要考虑所有可能影响施工进度的因素，对于和项目开工前期的施工计划有出入的要及时对比查找原因，给予解决。在建设时也需要保证工程质量，对于隐蔽工程等要定期组织监理、施工方和房地产公司进行抽查。在建设开始后对项目的营销也要采取相应的方式方法，进行统一管理，从房地产规划开始就进行营销，对于楼盘的证件、进度等进行定期宣传，让客户了解其项目详情，认真规划营销方案，能够对项目进行沙盘展示和样板房的讲解，做到身临其境的了解项目。增加客户购买率。在付款方式也要提供多种方式来付款，可以增加更多的潜在客户，付款方式通常和市场一样，包括（全款付清、银行贷款）等方式，房屋的价格要根据当前已产生的施工成本结合市场环境的价格来进行合理性的定价，按需进行调价。对于后期物业方面的管理，也应该做到为业主所想，提供一个安全温馨的服务，物业的管理费用要和其服务的质量想对称，房地产开发公司的物业服务的好坏对于该房地产的社会影响占比较大。服务的好能够对于后期的其他项目销售起到宣传作用。

结语：

总之，房地产项目的开发策划和经营管理会随着社会不断发展而不断的变化，产生一些新的问题出现，但是总体思路是不会改变的，房地产开发必须要在确保房屋质量和后期物业的服务方面做到满足业主的需求，才能够顺应市场环境，获取更多的利益。

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