老旧小区物业管理中的问题与对策探究

老旧小区物业管理中的问题与对策探究

张鑫淼

辽河油田兴隆台公用事业处长湖项目部 辽宁省盘锦市 124010

摘要：现阶段，我国各个地区正在大力开展老旧小区改造工作，希望能够优化城市居民居住环境，促进物业管理的良好开展。然而老旧小区物业管理工作质量远远无法满足实际工作要求，急需进行改进和创新，唯有如此才能保证老旧小区改造工作的顺利开展。本文将对老旧小区物业管理的特点以及当前管理工作中的常见问题加以剖析，并提出行之有效的解决对策，以期能够在实践工作中起到参考和借鉴的作用，从而大力响应地方政府的号召，提高老旧小区物业管理水平，致力于为小区住户提供更加优质的服务。

关键词：老旧小区；物业管理；问题；对策

引言：通过对当前老旧小区物业管理现状的分析可以发现，相关管理标准不完善、管理观念和管理手段落后、管理人才匮乏的问题是较为突出的，严重制约了物业管理的开展成效，导致物业管理水平难以得到有效提高。为了转变这一现状，积极迎合老旧小区改造工作，必须要采取相应措施来解决当前物业管理弊端，确保物业管理的实效性，促使老旧小区物业管理服务质量的不断攀升，从而真正做到让小区居民安居乐业，提高他们的幸福指数，为城市经济的蓬勃发展注入新的活力。

老旧小区物业管理的特点

第一，老旧小区的建成时间距今已有20余年，当时建造的房屋建筑面积普遍偏小，在结构设置上也缺乏合理性，建筑功能不够齐全，给人们的生活造成了巨大的不便。第二，地方政府在规划城市时通常会将老旧小区较多的地区设置为老城区，这类小区规模较小，房屋分布不够集中，产权也比较多样，这些都给物业管理增加了一定的难度。第三，负责老旧小区物业管理的单位大多是机关事业单位的下属部门，资金投入不足，管理方式落后的现象极为普遍，极大的削弱了物业管理的实效性。第四，不少老旧小区都是机关事业单位为员工安排的福利房，单位员工年龄偏大，还有一部分由年轻人购买或承租，他们觉得老旧小区设施不能满足自身需求，经常会另谋他处，小区人口的流动性是比较大的。

老旧小区物业管理常见问题

物业管理行业缺少标准

我国物业管理行业的发展时间不长，物业服务标准规范尚不够完善，自物业企业资质审批取消以来更是滋生了不少的问题，虽然给物业行业的改革增添了新的动力，激发了物业企业的活力，但是对物业管理行业提出了更高要求，相关标准的不完善已经给行业发展造成了阻碍。缺少行业标准既不利于物业企业提高管理水平，统一管理质量，也不利于监管部门进行监管。由于行业缺少标准，企业进入市场的门槛较低，整个行业较为分散，无法形成规模效应，这是物业管理行业发展中亟待解决的。

物业管理意识和手段落后

随着我国后勤改革的不断深化，老旧小区的物业管理部门会逐步与政府脱钩，性质也会从事业单位转变为企业，要求物业管理人员能够及时转变管理意识，以满足新时期物业管理工作的实际需要。然而陈旧思想已经存在多年，思想意识的转变并非一朝一夕可以实现，管理意识的落后会给物业管理工作带来诸多不利效应。与此同时，老旧小区物业管理手段较为滞后，虽然建设了计算机系统，但是该系统通常只能查阅和统计信息，却不能与其他部门进行协同管理，使得物业企业资源浪费现象屡见不鲜，物业管理效率极为低下，物业企业在市场经济模式下的发展也遭遇了重重危机。

物业管理人员不够专业

近年来，我国城市居民的生活水平有了大幅度的提高，对于居住环境也提出了更高的要求，然而老旧小区的配套设施不足，房屋建筑结构不合理，存在着诸多的安全隐患，导致居民的诉求不断增加。从老旧小区物业管理部门主要构成群体来看，外来务工人员占据着绝大部分比例，水电工、保洁员、绿化工的专业能力不强，物业管理经验匮乏，他们没有接受过系统性的培训，不知道该如何处理与业主的矛盾问题，使得物业管理部门与业主之间的矛盾日益尖锐，造成了小区居民对物业服务不满意，延迟缴纳或者不缴纳物业费，物业管理部门因治理经费不足而无法顺利开展物业管理工作。

优化老旧小区物业管理效果的有效对策

加强对行业的规范

物业企业审批资质的取消使得行业进入门槛逐渐降低，越来越多的企业涌入到行业中，监管部门分身乏术，在监管上难免存在着不及时、不到位的情况，导致行业竞争相当激烈，物业企业的发展也陷入了困境之中。当务之急是要推出物业服务行业的标准规范，建立黑名单制度、采取信息公开、推动行业自律等措施，加大行业监管力度，鼓励企业之间相互监督，还要邀请社会公众参与到监督之中，以弥补监管不力的问题，将对物业企业的监管落实到位。监管部门要将物业企业的经营情况和业务范围面向全社会公开，那些表里不一的企业将会登上黑名单，不会有其他企业与之合作，从而唤醒物业企业的危机意识，为企业创造良好的生存和发展环境，助力企业的健康发展。

整合资源，形成规模效应

规模较小的物业企业往往在资金实力上稍有不足，对于资源的配置也不够合理，是无法胜任老旧小区物业管理工作的，与规模经济理论有所背离。物业企业应该重视加强资源的整合，抓住市场机遇，不断扩大企业规模，还要在管理模式和管理方法上不断创新，以节约成本投入，扩大企业利润，在此情况下物业企业在老旧小区物业管理工作中也会有亮眼的表现，更易于得到小区居民的认可和支持。与此同时，规模经济的形成还能够让物业企业更为快速的打响知名度，被更多大众所熟知和认同，物业企业的市场占有率将会随之提升，在市场竞争中的优势将会更为显著，有助于物业服务行业形成良好的风气，行业标准也会一再提升。

加强培训，提高团队专业化

老旧小区物业管理包含的工作内容十分庞杂，各个岗位工作都需要由专业素质水平较高的人员来完成，打造高水准的物业管理服务队伍是非常必要的。物业企业应该充分认识到现代物业管理工作对于人才的旺盛需求，加大对企业员工的培训力度，定期组织物业管理人员的培训工作，运用多种培训方式来调动他们的培训积极性，着重增强物业管理人员的服务意识和服务能力，确保物业管理人员可以胜任老旧小区的维修、保洁、绿化、安保等岗位工作，这样物业企业才能赢得口碑，树立良好的社会形象，获得稳定而丰厚的利益回报。

运用科技，发展智慧物业

现代科学技术在老旧小区物业管理工作中的应用能够大大提高管理效力，促使物业管理人员在小区居民有所需求时能够迅速做出反应，让物业管理更加趋于高效化。物业企业应该利用信息与网络技术构建物业管理服务平台，以便实施对老旧小区的分散管理，不管是小区的哪个区域出现突发问题都能得到物业管理人员的及时响应，物业管理人员还能与小区用户保持有效沟通，准确把握他们的潜在需求。这样物业企业的管理服务才能得到老旧小区居民的一致好评，物业企业各项管理活动的开展效果能够得到进一步的强化，物业企业将会牢牢扎根于市场，其发展壮大也会真正成为现实。

结语：综上所述，老旧小区物业管理的难度相对较高，需要物业企业能够明确当前工作弊端，加强资源整合，形成规模经济，加大对物业管理人员的培训力度，打造专业化物业管理服务队伍，并且运用先进科学技术来提高自身服务能力，相信这些举措的落实必然会让物业企业在行业中保持领先地位，物业企业的发展前景也将一片光明。

参考文献

[1]任雁鸣.推进老旧小区改造提升居民生活品质——以杭州下城区为例[J].杭州(周刊).2019(32)

[2]王惠燕.城市老旧小区改造的对策研究——以哈尔滨市为例[J].上海城市管理.2019(04)

[3]卢萍.在老旧小区改造中激发经济社会发展新动能[J].辽宁省社会主义学院学报.2019(02)