房产测量方法及常见问题分析

房产测量方法及常见问题分析

张雷 

高平市经纬测绘有限公司 048400

摘要：房产测量涉及的范围较为广泛，具体包含平面控制测量、权属确认、要素测量、绘制房产图以及计算建筑面积等诸多方面。在进行房屋面积计算时，需要通过房产测量技术来进行实现，意义重大。房产的测量直接关系着买卖双方共同的经济利益，所以，在测量的各个环节必须要做到科学，精确，真实，可靠。

关键词：房产测量; 测量技术; 作用

引言

房产测绘工作作为房地产建设的重要工作会议，其在房地产开发和建设过程中发挥着至关重要的作用。高效的房产测绘工程不仅有助于房地产行业的稳定发展，而且是确保购买者合法权益不受侵害的重要因素。所以，制定规范化的房地产测量测绘方法和流程，是促进房地产测量数据准确性稳步提高的基础。

1房产测量的作用

(1)房产测量在城市化建设中具有极为重要的作用，它是城市规划及土地开发利用的最根本的数据信息。根据我国政府机构制定的相关测绘标准及建设用地资源信息，针对房屋的相关情况及权属状况实施全方位测量，对城市房屋及土地规划，面积和使用状况进行确定，以科学全面的为各区域房地产产权管理机构提供参考依据。(2)房产测量在房屋销售过程中是必不可少的重要环节，它能够全面检验和衡量开发商所提供的房屋销售面积，看其是否准确，标准。近年来，我国的商品房价格处于持续上涨阶段，房屋价格越来越高，进而导致部分开发商受利益驱动私自改变房屋面积，在极大程度上损害了房屋购买者的利益，所以房产测量显得极为关键，它能够有效确保买卖双方的利益，特别是对于房屋购买者而言，更是有效维护了其经济利益不受损害，同时也在极大程度上保障了房产市场的安定及有序发展。

2房产测量中存在的问题

2.1测算成果的精度和唯一性问题

房产测量中，测量误差不可避免，测量对象的特征点往往不明确，因此需要提高测量精度。此外，为保证测量结果的准确合理性，在房产测量中房产调查工作的过程中，应该按照实际的室内面积进行记录，如果必要的情况下应该提前对其进行实际测量，按照比例进行比例分摊。

2.2对称边长度实地丈量不一致问题

房屋实际测量时，通常会存在因测量误差或房屋施工质量问题以及设计变更等因素，导致房屋进深及开间尺寸和图纸不相符的状况，有的甚至导致设计中比较规则的房屋变得不规则。鉴于这种状况，在进行图形绘制及面积计算时必须要先对所测得的数据实施综合处理。针对误差较大或超过规范及标准要求的边长数据，必须进行二次测量，对比分析两次测得的数据，检查数据到底是不是测量误差导致的，如果的确不相同，则严格按照实际测得的数据来绘制图形，并将其面积计算出来。

2.3对共有部位及如何分摊的认定存在问题

在进行面积分摊工作的时候一定要按照规定的标准要求进行，面积分摊是房地产测量工作过程中的一个重要过程。如果存在分摊关系不正确的情况，应该及时进行调整，尤其是在特殊情况下机构或者是测绘人员，进行房产测量的时候使用不同的测绘方式，对于基准线的选取存在差异，这样就导致测量公摊面积的时候存在较大的争议。

3房产测绘的技术要点分析

3.1测区的基本测量控制

房产测绘工作中的基本测量控制，主要是以房产测量界址点与房产测量图纸为依据，确保房产测绘数据的准确性。所以，房产测绘工作人员必须切实做好基本测量工作，才能确保高程控制网与平面控制网测量结果的准确性与科学性。此外，由于平面控制网的测绘工作，主要是按照二三四级和一二三级平面控制网标准进行，所以，工作人员必须先做好测绘数据的处理工作，并在掌握各个控制点的准确坐标后，才能达到提高平面控制精度的目的。

3.2房产图根的测量控制

房产测绘中的房产图根测量控制工作，实际上就是通过加密测量图根控制点位置的方式，将图根点作为测量基点，完成房产界址点四周与之相关的房产要素的测绘工作，并在确保房产测绘数据准确性的前提下，为房地产项目的开发和建设提供科学合理的数据支持。

3.3房地产的碎部测量

房地产项目的碎步测量工作主要指的是房产要素与房产图的测绘工作。在这其中房屋要素的测量工作则包括了房地产界址点测量、定界测量、房屋附属设施测量、陆地交通与水域测量等各方面的工作。而房产图测绘则主要是以《房产测量规范》的相关规定为基础，将房产实际测量的房产要素绘制在图纸中，然后通过数字化的形式，将房产要素呈现在人们的面前。为了确保房地产碎步测量数据的真实性与准确性，工作人员在开展房产碎步测量工作时，必须按照白纸测绘、航测成图、数字化测图、编绘成图的步骤进行，才能确保房地产碎步测量工作的高效顺利完成。

4针对房地产测量问题的相关对策

4.1提高房屋面积的测量精度

进行房屋面积测量的时候一般都需要计算共有部位的面积以及套内的建筑面积，这两种面积都属于房屋轴线围合面积，那么围合边长或者是轴线长度的测量精度就直接决定了共有部位或者是套内的精度，因此要想提高房屋面积的测量精度，一般情况下有两种方式，第一种是直接在现场直接对边长进行测量和计算；第二种是在现场对建筑的施工平面图进行审查核实，确定房屋的实际情况与施工图没有差异之后，就直接利用施工图上的数据进行计算。这两种方式中，第一种的测量精度比较低，并且也不能保证测量结果的唯一性。建筑完工以后，根据实际轴线的测量，可以得到理论上轴线的位置，装饰板块、厚度均匀度以及墙体的厚度都会对轴线造成影响，并且这种影响可以将高精度测绘仪器的优势抵消掉，这样就不能明确测量特征点的标志，因此导致测量边长存在误差，即使是同一套房屋，也会出现不同的测量结果。第二种方式在测量的时候不会出现很多问题，并且测量的精度比较高。进行房屋放线测量的时候，不会受到别的因素的干扰，地势比较平坦，因此放线的精度都比较高，因此在进行房地产测量的过程中一般都选择第二种方法，它主要从施工图纸中获取数据，不仅能够保证测量结果的唯一性，同时也可以被用户所认可。如果房屋已经建成了，那么测量房屋面积的时候，只能够使用第一种方式，因此在测量边长的时候需要控制好精度，并且参考施工图纸来判断现场情况，对墙体的厚度进行合理的估算，调整测量精度的时候可以使用这两种方法的结合，然后比较两次的测量结果，如果误差都在允许的范围之内，那么就将两次结果的平均数作为产权面积，否则就需要重新进行测量。

4.2提升测绘结果描述和表示的直观性

现阶段进行房产测量的过程中一般使用的测量方法具有一定的专业性，大部分的用户很难看懂这些数据，因此在得出测绘的成果的时候，要能够尽量使用比较通俗的手段来描述测绘成果，如将施工图复印缩小附于测绘结果，并进行相应的标注解释，使得测绘成果表述更加直观，为房产交易等提供很大的便利。

结束语

房产测量作为一项技术性和政策性都很强的工作，在测量的过程中仍然存在着一些问题，比如测算成果的精度和唯一性问题等，因此需要相关测量人员根据实际情况采取有效的措施，保证房地测量结果的准确性。在进行房产测量技术开发的过程中，只有不断更新相关技术，才能够起到积极的作用。

参考文献

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