商业地产成本的全过程控制研究

商业地产成本的全过程控制研究

单晓东

北京财懋房地产开发有限公司， 北京 100000

摘要：商业经营活动的繁荣为商业地产的发展提供了强大的助推力。就商业地产自身而言，其由于综合性更强，在进行造价控制时，需加强度对造价的全过程控制。根据当前商业地产成本控制现状可知，要想真正管控商业地产成本，必须从商业地产投资阶段、设计阶段进行成本控制，并加强施工阶段和竣工验收阶段的成本控制。

关键词：商业地产；成本控制；全过程

1商业地产的发展背景

在政策与市场的双重影响下，越来越多的商家进军房地产行业，使该行业的市场竞争变得越发激烈。2018年，我国GDP增长速度相对放缓，房产行业的经济负担也更加沉重，对此，我国央行实施房产改革政策，虽然部分一线城市的房产行业获得了一丝喘息空间，但由于二三线城市房产占比过大，房产行业仍处于疲软状态。相关专家指出，我国目前中长期的刚需人口数量减少，房产行业的“黄金时期”已成为过去，房产泡沫现象明显，从长远发展来看，房产行业已经很难持续扩张。在此背景下，商业地产企业应积极转变经营模式，不断寻找新的利润增长点，从内部管理出发，充分认识到资金管理与成本控制的重要性，并使二者的作用充分发挥，使企业经济效益、竞争力得到显著提升。

2商业地产成本控制过程中存在的问题

2.1缺少对成本要素的认知

因为商业地产的开发项目会比较重视工程设计以及产品质量等基础要素，所以大多数的设计人员会对质量标准有较高的要求，以保障设计方案中对于安全的要求高于设计标准，避免由于不重视工程造价引发的连带影响而出现风险问题。如在工程施工过程中，由于不能把控工程造价的改变，工程项目出现调整或者返工，产生较多不必要的费用，额外增加了工程项目的成本，甚至出现客户索赔的状况，对企业形象造成影响。

2.2成本控制措施不够不完善

通常来说，传统的商业地产企业对于成本的控制办法较为单一，一般是按照地产企业的财务部门预设的成本预算来设计成本的管理计划，这种方式较为被动，不能够自主进行成本调整。但是这部分的商业地产企业并没有正确地认识到成本控制和专业人员的管理水平存在的联系，忽视了监管人员提出成本报告的及时性。同时因为缺少全面的、科学合理的成本控制计划，使得整体工程的时间控制不够紧凑，不能合理把握施工的各个过程，很难及时发现工程施工过程中出现的成本问题。

2.3缺少工程的预算计划

商业地产企业需要把核心放在资金的科学统筹上，工程项目设计时就需要将成本控制的目标做成详细的预算表格。在制作详细的分项控制计划的过程中，需要对工程项目的全程进行成本追踪，及时做出成本状况报告，再根据实际情况进行调整。然而部分地产企业并没有把全部项目的资金进行综合考量，在很多项目同时进行时就会影响财务部门的工作准确度，仅对单个的工程项目进行分析，缺少综合考虑，影响整体的工程预算。

3商业地产企业成本的科学管理措施

3.1重视工程前期的调查、选址及招商

在进行工程施工的开发阶段，需要加大力度开展市场调查，重点研究不同地区的规划布局，按照各个城市的发展规划来选址，还要关注周围客户群体的各项因素，包括人口数量、收入水平、消费习惯等。开发商需要积累既往的开发项目数据和同行的调研资料，建立单独的部门来建造一个科学的项目投资测算数据库，再完善整个投资评估的指标体系，提高投资决策的高效性。

目前，我国的商业地产项目的主要招商形式是先建房、后招商，商业经营效果决定了后续成本回收以及建设价值。地产企业需要加大招商工作的关注度，在进行工程施工的前期准备时，要针对招商的内容进行科学合理的规划，根据事先达成的协议，做好整体的发展规划以及设计工作，如果在资金投入之后再进行招商，会给之后的招商工作带来影响。

3.2提高资金与成本的融合意识

现阶段，大部分房企针对资金与成本分别制定了完善的制度，二者的结合实际上并不难，但首先要树立并提高二者的融合意识。在企业内部管理中，各项活动都是在意识的指导下进行，如管理者有了利润最大化的意识后才会采取相应的行动。同样的道理，只有管理者树立资金与成本的融合意识，才会在该意识的指导下开展相应活动，促使二者发挥合力，更好地服务于企业的生产经营。对此，相关部门人员应正确认识二者间的区别与联系，不可片面的混淆，如此可能实现二者互帮互助，共同进步。如若在资金管理时忽视成本控制，则会影响成本控制效率的提升；如若成本控制中忽视资金管理，则会阻碍管理目标的达成，只有二者相互促进，才能够产生协同效应。另外，资金与成本两个部门的负责人也应建立紧密联系，确保沟通渠道畅通，也可以设置专门的机构或者小组，为资金与成本管控提供便利的同时，也促进企业的健康迅猛发展。

3.3资金规划兼顾成本

在资金规划过程中，不应单纯考虑商业房产的规划项目，还应考虑到筹资、投资与资金调度等内容，属于资金管理的关键环节，这对于房企来说十分重要。在资金规划中，还应兼顾成本控制，这对成本控制目标的实现具有较大的促进作用。从当前发展现状来看，房企应立足于筹资、融资与资金调度，并与成本控制相结合，制定出科学合理的项目开展计划。在筹资规划方面，包括是资本结构优化与具体筹资方案制定，企业应考虑到筹资成本的多少以及财务风险爆发的可能性。为了避免财务风险的发生，可将资本结构、资产结构相对应，确保长期资产的短期资金控制在合理范围。而筹资成本自身便是资本聚集的过程，属于成本控制范围，如若在筹资规划中忽视成本，便会使资产结构发生改变，进而带来一系列的成本变化。因此，资金规划应与项目成本构成相结合，立足于全局角度进行分析，使资金调度能够与项目成本控制相符合。

3.4实施最低营运资金管理模式

(1)提高生产设备，改善生产条件，节约项目生产时间，加速营运资源的周转速度。

(2)加强营运资金管理与激励机制，强化内审监督的力度与效率。

(3)房企管理者应对商品房建设与销售情况进行分析，明确营运资产的数量，提高销售效率。当房产市场处于旺季时，企业应适当增加投入的资金数量，当市场处于淡季时，由于商业房产的销售量减少，可适当降低流动资产数量；还可以通过开展促销活动的方式提高销售业绩，减少库存与营运成本。

3.5在房产项目施工控制成本

在房产项目施工中，应控制好机械、人工、材料等成本投入。对此，根据房产项目实际情况确定工人数量，并控制非生产人员数量；完善各项劳动制度，杜绝出现偷懒懈怠、资源浪费等情况；实施科学的奖惩制度，提高员工的工作热情；强化岗位技能培训，提高施工质量与效率；根据实际工程所需，投入适量的机械设备，重视设备维护与保养，提高利用率；在材料采购方面，应完善监管制度，条件允许的企业还可实施材料设备招标。对于项目经理部门来说，应完善材料进场验收、合理存储材料、限额领料、运输管理等各项制度，尽可能地减少浪费，制定并落实相应的材料节约措施，合理使用各项材料，实现项目成本的有效控制。

结语

商业地产的成本控制已经成为当前商业地产项目负责人关注的重点问题，商业地产的成本控制人员应具备全过程造价控制观念。在实际的造价控制过程中，要做好项目前期调研和招商、优化项目运营方式、构建专业化成本经营管理模式、拓展现有的融资渠道以及对成本进行全寿命周期的分析等，通过这些措施，可以有效地控制商业地产成本，为商业地产的可持续发展提供保障。

参考文献

[1]高玉会.商业地产企业成本核算问题探析[J].中国商论,2018(35):149-150.

[2]于雯婧,张艺鸣,程雯萱.商业地产企业成本控制存在的问题与对策研究[J].商场现代化,2018(22):156-157.