从装饰工程案例谈工程变更造价的管理

从装饰工程案例谈工程变更造价的管理

鲁锦奎

江苏建瑞工程咨询有限公司 江苏南京 210000

摘要：工程变更是工程建设过程中的常见内容，由于主客观因素，工程变更往往是不可避免的。而变更造价的确定往往是建设单位的合同价格的主要因素，它关系到项目建设资金的有效控制，避免超出项目立项。在实际工程建设过程中，形成变更的因素是多方面的，所以需要通过一系列科学有效的措施，来保证变更的价款在项目控制范围内。基于此，本文结合商业综合体装饰工程变更造价的一些有效管理手段进行简要的分析。

关键词：变更工程造价；装饰工程；问题；管理

1工程变更造价控制的重要意义

工程变更是工程建设过程中的常见内容，由于主客观因素，工程变更往往是不可避免的。特别是对于商业综合体等公共项目，造型美观的追求、功能布局的需求、施工界面的划分、装饰材料的差异等因素，造成变更数量远超其他住宅、办公类的项目，大大增加了工程造价控制的难度，笔者结合所参与的扬州某大型商业综合体装修改造项目中工作实践，谈谈工程变更造价的有效管理。

2.项目概况

本装饰工程为扬州某大型商业综合体，建筑面积约10万平方米，地下4层，地上4层。建设内容为地上商业购物广场、小商业店铺、影院等，地下停车场、超市，室外广场等。涉及专业包含结构、建筑、装饰、给排水、暖通、强弱电、景观绿化、雨污水等。

该项目2013年开始，由中建某公司总承包，在完成结构、内外墙粉刷后，由于投资方原因，项目停止实施。直至2017年才重新继续进行建设，但由于市场环境的变化、项目市场定位的调整，原内外装饰设计全部推翻，重新进行了设计。2019年底项目竣工交付。

3建设过程中涉及到的造价控制难点及解决

3.1 颠覆性的设计变更，如何调整合同价格

由于该商业综合体的设计定位的调整，功能布局、装修标准等各方面调整，相关的结构、建筑、内外装饰、给排水、强弱电、暖通、室外景观等各专业均进行了重新设计，原总价包干的施工合同已经无法适用。同时，原设计图纸的已经建设过半，如何合理处理原合同。如何在满足项目，并在符合国家规范的情况下完成项目建设，对新设计各专业价格进行合理确定成为了该项目工程造价控制的难点。

为了保证项目在国家法规的规定下完成建设、结合该项目特点及难点，该项目以补充协议的方式确定了合同方案，首先仍然由该项目的原总包单位作为后续工程的总包单位，完成项目后续的施工、协调、备案的任务。其次，对于原设计图纸中未完成的工程内容，按定额计价的方式予以扣除，即按原图纸计算未完成工程量、套取省消耗量定额、参照地区人工材料机械的信息指导价形成预算价款，并考虑了10%的让利。第三，对于后续重新变更设计的工程内容，按定额计价的方式确定价款后和总包单位谈判，如总包对于价款可以接受，由其施工；如其不能接受价款，通过招标方式来确定新的分包施工单位。根据以上的实施方案，该项目完成了后续的建设，对于这种重大的设计变更采取的造价管理方案，有效的维护了建设单位和施工单位的利益。

3.2 大量的工程变更，如何控制造价不超限

由于本项目大型商业综合体的特点，受到市场、招商、功能等各方面的影响很大，设计思路经常性变化，造成该项目近千单的工程变更。主要类型有幕墙由6+12+6lowe玻璃变更为6+12+6lowe超白玻璃的产品标准变更、客户服务室扩大的功能布局变更、装饰石材颜色变化的装饰效果变更、商铺隔墙挪位的交付要求变更、设计图纸中吊顶因为风管阻碍降低的错漏碰缺等。如何能在有限的时间内，按照合同要求，不使工程造价超出项目建设立项资金，成了该项目工程施工过程中的主要造价管理工作，也成为了该项目工程造价管理的又一难点。

建立合理的造价管理制度，是保证价款有效控制的有效保证。

针对该项目特点，对于变更实施并严格执行了预审批制度。即要求在提出设计变更实施前，首先应由工程部门核查图纸及现场状况，提出涉及的范围、拆改等因素，对于重要的项目，还需要组织相关部门、专家进行图纸审查。其次要及时安排专业的造价人员对变更价款进行预估。其三根据预估的变更价款，判断设计变更的可行性。如果变更价款增加较多，财务不可接受，需要求设计单位修改设计或提出代替方案，可以接受，及时交付施工单位实施。第四，由施工单位提出施工方案、变更报价。对比预审批金额，分析差异，做到心中有数。实际实施过程中，该审批制度取得了较好的管理效果，施工过程中变更价款得到了有效的控制。

3.3多专业、多分包单位下的工程变更，如何准确确认造价界限

在实际建设过程中，外墙结构加固、室内内结构加固、内墙体砌筑、外墙体砌筑、内装饰、智能化、空调、室外景观等工程都进行了专业分包，项目合同管理任务很重，变更的界面容易重叠，比如内外墙界面划分、内外结构加固、总包粗装修与室内精装修以及外幕墙的界面划分等，如何清晰明了的反映相关界面，成为工程造价控制一个重要关注点。

为了保证各专业变更的实施，制订并实践了两个会签制度。一个是在变更任务下达前，组织建设单位相关部门、监理部门、各专业施工单位开会分配任务，从各单位的实际情况出发，明确各单位施工内容，并分别签署指令单，并提交造价管理部门核实划分预算金额；另一个是在工程完工后，由各方对于现场变更实施情况进行计量及确认，签署完工情况确认表，提交给造价管理部门核实确认变更最终价款。

3.4 长周期下的工程变更，如何在外部因素影响下调整合同价款

该项目工程建设周期较长，前期从主体工程实施并延误至确认变更方案有5年时间，后期变更方案实施也有2年时间。这么长的建设时间，工程建设的各项要素均有了很大的变化。从工程建设实体的人工、材料、机械的价格变动，从各参建单位投入到该项目的人员变动，均有了很大的变化。如何有效合理的对这些变动因素进行调整，形成各方能够接受的合同价款，是这个项目又一个难点。

针对该项目特点，建设单位实施了一单一结的变更管理制度。即每一个变更都作为一个结算项目，按照变更实施的时间节点对变更进行价款确认。即变更实施后立即由建设单位、监理单位、审计单位、施工单位对变更内容进行确认，包括变更资料完善、工程量计算，人工、材料、机械、管理费、利润、规费、税金等价格的确认等，并形成最终的变更结算金额，避免了传统结算方式中将变更结算放到工程竣工结算中的做法，有效的避规了相关的风险。

3.结论

设计变更对于工程造价起着重要的影响，而商业综合体装饰工程的变更幅度大、数量多、各专业施工界面多，其造价管理与控制工作难度大。通过针对相应工程的特点，实施符合项目特点的管理措施，能有效的降低工程变更造价超限的风险，形成合理、准确的工程造价。