房地产项目工程成本控制与管理思考

房地产项目工程成本控制与管理思考

南岳峰

西咸新区交大科技创新港实业有限公司

摘要：近些年，随着我国社会的快速发展，经济水平不断提升下，也推动了整个建筑行业前进的步伐，房地产是重要的民生保障工程，不但能够保证人们的生活品质，更能推动整个社会建设工作的开展。成本是工程建设的首要因素，从工程项目的设计之初直至整个工程的投入使用，都会涉及到成本。通过房地产开发项目成本控制与管理分析，了解房地产开发项目期间成本管理的重要意义，分析了当前房地产开发企业开展成本管理工作的不足之处，制定房地开发项目成本控制与管理的有效策略，使整个房地产项目建设成本得到更加合理的应用。

关键词：建筑行业；房地产；成本管控；不足；策略

引言

房地产项目的工程成本控制是全方位的、全过程的、动态而复杂的过程，涉及设计、人工、材料、机械、资金、施工技术、施工组织等各个要素。目前市场上的主要房地产开发企业基本上都是从投资决策、设计、招标、施工、竣工交付等各个阶段来进行全方位的对工程成本的合理控制。

1房地产项目成本控制概述

1.1概念

房地产项目成本控制是指为使房地产项目成本控制在预期的目标范围内所进行的预测、设计、控制、核算、分析和考核等相关控制管理措施。房地产项目成本控制管理就是通过制定成本管理计划、做好成本估算、完善成本预算以及加强成本控制等管理手段，确保在预算范围内完成房地产项目。房地产项目成本控制管理贯穿于项目实施全过程，以确保房地产项目在成本预算范围内完成各项任务而进行的全过程管理。

1.2构成

房地产项目业务繁杂，其成本控制较其他项目更为困难，风险也更大。具体来说，房地产项目成本主要由土地成本（土地出让金）、前期费用（勘察、设计、“三通一平”费用）、工程成本（人工费、机械使用费、材料费）、相关税费（土地增值税、城建税、增值税）、销售费用（员工工资、宣传费等）、财务费用（建设期融资利息支出等）和管理费用等构成。

2房地产开发企业开展成本管理工作的不足之处

2.1缺少规范化的管理制度

众所周知，工程建设首要的问题便是资金的问题，只有保证工程的建设资金，才能使整个工程的建设秩序得以更好地保证。而当前我国的房地产开发企业成本管理缺乏规范的管理制度，使得整个项目建设工作开展缺乏有效的指导，开发商通常会将工程项目进行发包，而承包方也会对工程项目再次进行转包，工程建设之初，这种形式能够使整个工程的建设管理工作得到更好地开展，但随着工程建设的深入，会使得整个工程的管理秩序混乱，不利于整个工程建设品质的全局性控制，从而影响了整个工程的使用功能与建设的进度

2.2目标成本管理不到位

目标成本在房地产项目成本中占据着重要的地位，是日后项目开发的重要依据。影响目标成本的因素过多，很难保证房地产项目目标成本的准确。加上企业对目标成本管理的不到位，没有专业人员把关，导致目标成本与实际成本相差甚远，最终造成工程成本开支超额。

2.3成本执行动态性不足

房地产公司确定目标成本主要分为三个阶段，且每个阶段都是后一个阶段顺利进行的重要依据，其在项目开发、建设、施工和竣工过程中均占据重要的位置。尽管企业确定成本管理目标的过程中划分为三个阶段，但是成本执行时依旧采用传统的工作方式，并未充分考虑工程建设中市场环境及行情的变化、设计变化和施工变化加大了成本失控的风险。如该企业2014年开工建设的项目，在工程施工中出现了质量问题，房地产企业要求总承包单位退场并赔偿损失，但是双方并未达成一致意见，拖慢了工程进度，最终采用诉诸法庭的方式使原承包单位退场，新承包单位接替该工作。在工程停工期间和诉讼期间均产生了费用，市场环境也发生了变化，人工费和材料费价格变动尤为明显，但后期成本管理中依然采取前期的成本管理模式，最终出现成本超标问题。

2.4招标文件缺乏一定的规范性

房地产商会通过公开进行招标的形式，对工程承建权利进行公开招选。但在进行招标工作开展的过程中，招标文件编写人员对于工程建设的设计方案与相关数据理解不够，开发商未对后续的工作加大监管的力度，使得整个招标文件数据错误连连，不但会使得开发企业的成本造成一定的损失，同时也会产生大量工期延误的现象。

3房地开发项目成本控制与管理的有效策略

3.1施工准备阶段的成本控制

在项目施工准备阶段的成本控制工作主要应从以下三个方面进行：一是以项目的施工设计图纸和相关技术材料为依据，拟定出技术可行和经济合理的施工计划。二是以企业下达的成本目标和项目实际施工业务量为依据，确定成本节约方案和成本控制计划，并将其分解给参与施工的各业务部门和施工团队，并对相关责任成本负责。三是以施工项目的施工工期和参与施工的人数为依据制定项目的间接成本预算，为后续的成本控制工作提供考核依据。

3.2完善房地产项目成本控制管理机制

上文中我们说到，房地产企业在进行成本控制的过程当中，构建一套完善的成本控制管理机制至关重要。基于此，房地产企业就必须要重视起这一问题，充分的结合实际状况制定一套健全的项目成本控制管理体系，并确保该管理体系的可行性与科学性，以此来为接下来各项工作的开展提供强有力的保障。与此同时，要制定完善的项目成本管理考核机制，定时定期的做好考核工作，使得各个部门、各人员都能够树立高度的责任心，全身心的投入到项目成本控制工作当中，在确保项目成本控制连续性的同时，切实提高项目成本控制效果，最终实现房地产项目成本控制目标。

3.3精细化的施工管理

建筑工程施工中，施工质量决定了楼盘的寿命，为推动楼盘销售的有序开展，要采取有效措施杜绝质量问题。为实现施工质量精细化的成本控制目标，首先，要确保工程施工中使用的建筑材料可高度满足国家的规范和标准。企业应当在项目建设的过程中，以建设高品质楼盘作为目标，严格控制工程建材的质量。如墙体材料可选择蒸压轻质砂加气混凝土砌块，该材料无需进行保温处理，一方面降低了工程成本，另一方面也增强了工程施工效果。其次，建筑工程质量决定着建筑物的使用寿命，楼盘施工质量应充分满足工程建设施工的总体要求，企业在工程建设中需执行落实高标准，切实打造精品楼盘，充分发挥品牌效应的独特优势，使建筑楼盘成为城市的一张特色名片。

3.4施工技术人员的成本控制责任

以施工现场实际情况为依据，对施工现场进行合理规划和布局，如施工设备和施工材料的安置地等，做到文明施工，防止产生不合理的浪费。以施工项目特征和施工计划为依据，选用型号规格合理的施工设备，高度发挥施工设备效能，节约在施工设备上的花费。以施工需求为依据，合理支配施工设备进行施工活动，做到施工设备满负荷运转，提高其实用效率。严格按照安全施工的操作规范进行施工活动，做到安全施工，最大程度的减少事故造成的经济损失。

3.5培养成本控制人才，打造可靠可用的成本控制队伍

目前而言，中国企业的成本控制尚处于萌芽发展阶段，成熟的企业成本管理并没有广泛的推广开来。作为亟须成本控制的房地产企业，不仅要面对注意成本控制的顶层设计，同时也要注重成本管理人才的培养。人才，才是企业的第一生产力。企业的成本管理困境，不只因为管理观念的缺失和制度的缺位，技术的落后，同样是一大原因。信息技术的飞速发展，为企业成本管理提供了许多有效的管理工具。培养成本管理人才，一方面提升了企业的成本管理能力，另一方面也有助于改善了企业的成本管理方法。全面全员的成本控制，面临的最大现实挑战就是信息的爆炸。将项目全环节的成本控制信息向上集中，没有各级成本管理人员的分拣和提炼，只会增加企业经营的负担而不能提升其效率。就人才培养而言，除了进行专业化的培训外，也应该适当的引进外部专业人员，由专业人员来推动企业的成本管理工作。同时，在条件允许的前提下，将成本管理确定为专业岗位，让成本管理真正地落实到位。

3.6施工阶段的工程成本控制与管理

（1）施工阶段是除土地款外，投入比较的最大的一阶段，对成本影响也较大，是招标的延伸，合同执行的具体化。通过对合同的履行，监管施工过程，从而确保成本的控制。抓好合同交底：招标完成，合同签订后，招标部门应按照合同的要点对设计、成本等进行详细的交底，让施工管理部门更清楚地了解合同的要求，更好地管理好施工现场。（2）选择优秀的造价咨询单和施工监理单位。房开地产开发公司由于人员有限，可以通过市场选择好的第三方造价咨询单位和施工监理单位，分别进行造价审核、预算编制、施工现场的管理工作，做到对施工全过程的监督和管理。（3）在确保质量和安全前提下，选择技术与经济最优的施工方案，尽最大努力降低成本。（4）专业分包单位进场前，需根据合同对总承包单和各专业分包单位进行交底，明确施工界面、工期、质量、安全等，避免由于交底不清楚而引起的不必要的纠纷和签证。（5）要求总承包单位编制全过程的施工进度计划，优化施工顺序，形成有序的流水施工，确保项目按合同要求的工期完成项目建设。（6）通过信息化的手段，建设智慧工地系统，把所有总包单位、分包施工单位、监理单位、投资监理、开发公司工程部、设计部、成本部的工程师和负责人全部整合到一个平台上，对所有的签证变更、设计变更等进行线上审核，做到事前有审核，成本有预估，事后有完工确认和签订金额确认，对没有上系统的设计变更和签证变更不予认可；此外，还对签证变更和设计发起和审批完成的时间节点，要求一个月内完成，做到月结结清，从而达到控制签证的全过程，确保成本的控制。

3.7掌握控制方法

房地产项目成本控制管理方法众多，需根据项目实际需要合理选取。如：（1）目标控制法。坚持量价分离原则，项目立项工程量等于“规划指标×工程量关联系数”，推算出土地获得价、开发前准备费、主体建筑工程费、管网费等目标建设费用，在施工图纸设计完成后，项目工程量应调整为图纸工程量。（2）动态控制法。房地产项目成本控制部门应密切关注项目动态及变化情况，建立成本台账，定期对物料、人工费、施工等成本进行核算，并编写成本动态增加及趋势。（3）组织机制控制法。应将成本控制贯穿于房地产项目各部门及全过程。建立由设计部、成本部、财务部、发展部、招采部等组成项目成本控制小组，编制《目标成本控制责任书》，明确前述部门在整个项目成本控制中的责任、目标、内容等。

3.8提升项目成本控制管理观念

房地产企业要想更好的落实项目成本管控工作，树立良好的项目成本管控观念、意识具有重要意义。无论是在项目准备阶段，还是在实际的施工阶段以及竣工阶段，都要积极的做好项目成本控制。与此同时，在项目成本决策的过程当中，应深入的研究项目的可行性，并做好成本估算工作并确保估算准确度，更要做好项目成本风险预测工作，针对在施工当中可能会影响到项目成本的风险因素，及时的采取有效措施进行控制，以此来提升项目成本的控制效果。

结语

综上所述，通过房地产开发项目成本控制与管理分析，认识到房地产开发项目期间成本管理的重要意义：促进整个社会的经济建设工作更好地开展；能够提升整个项目管理的水准；使房地产企业的优势得到更好的发挥；能够更好地展现整个项目的经济价值；房地产开发企业开展成本管理工作的不足之处：缺少规范化的管理制度；招标文件缺乏一定的规范性，制定房地开发项目成本控制与管理的有效策略：加大招标阶段成本管控的力度；强化工程建设阶段成本控制；竣工阶段的造价掌控策略，使房地产开发的项目得到更好的管理及控制。

参考文献

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