产权式酒店信贷风险的法律规制探讨

产权式酒店信贷风险的法律规制探讨

马一凡

中国劳动关系学院酒店管理学院 100089

摘要：随着我国经济与科技的发展，人们的生活水平不断提高，对于酒店服务行业的需求也越来越大，人们也更加关注于酒店行业的投资发展前景。而产权式酒店就是一种集旅游业、房地产业以及酒店业为一体的产物，随着我国的发展应运而生，带给了人们不一样的投资方向。由于产权式酒店本身涉及的行业较多，管理难度较大，导致产权式酒店具有与其他酒店更高的信贷风险。本文就将从产权式酒店及其信贷服务介绍、产权式酒店信贷风险分析以及产权式酒店信贷风险的法律完善三个方面进行相关论述，以供参考。

关键词：产权式酒店；信贷风险；法律规制；探讨

引言部分

产权式酒店概念的提出是在上世纪六十年代，有瑞士一位企业家提出，一经推广便风靡全球，在全世界范围内得到了较快的发展，进而演变成一种休闲旅游的方式。产权式酒店能够融合房地产、酒店业以及旅游业，现已成为一种创新型的投资产业，引领了我国旅游经济的发展方向。由于人们可以通过抵押贷款的方式进行产权式酒店的投资，因此受到了很多投资人士的青睐。但是就目前的情况来看，我国产权式酒店的销售方式以及投资回报承诺等方面都存在信息不对等的情况，尤其是在酒店管理的过程中更是出现了较严重的道德危机，最终就会导致出现信贷风险。几年来，我国产权式酒店的法律纠纷案件已经出现了很多，导致很多国内商业银行都暂停对产权式酒店的贷款，这样虽然能够保障银行信贷资金的安全，同时也会影响投资市场，引起投资市场的变动，进而直接影响产权式酒店投资的整个行业发展。

1. 产权式酒店及其信贷服务介绍

1. 产权式酒店的概念

所谓的产权式酒店，就是开发商将客房的独立产权进行出售，由投资者购买之后再将酒店委托给管理公司进行经营，最终分取酒店经营的投资回报与增值部分，与此同时，酒店管理公司还将未投资者提供一定期限的免费入住权，这样的酒店经营模式就是产权式酒店。产权式酒店实行的是房产投资、委托经营以及分时度假的制度，相对应的，产权式酒店的法律性质为买卖合同与委托经营合同制。

2. 产权式酒店的信贷业务发展

1. 信贷业务的发展

很多银行都抓住了产权式酒店发展的契机，为其开发了一系列的金融产品，为其行业的发展提供了融资支持。尤其是发达城市与沿海城市，商业银行信贷服务的种类较为齐全，产权式酒店发展的环境也非常好。而产权式酒店贷款会产生的法律关系基本上为以下两种：借贷法律关系以及抵押担保法律关系。

2. 信贷业务的种类

产权式酒店的信贷业务能够被分为两种不同的类型，其一为法人商用房开发贷款业务，其二为个人商用房贷款业务。首先，对于法人商用房开发贷款业务来说，银行为其提供的贷款应用于写字楼、商场、购物中心等商用项目，且项目开发商就是贷款的主体。在贷款之前，开发商应该先投资建设产权式酒店，在投入一定比例的建设本金之后，开发商就能够将土地以及建筑物作为抵押向商业银行申请贷款，最后通过将产权式酒店的客房销售款用于银行的还贷操作中。其次就是个人商用房贷款业务，银行为其提供的贷款应该被应用于商铺、住宅小区的商业配套房、办公用房等商业用房的购买贷款中。业主在支付一定比例的首付款后就能够以客房为抵押物申请贷款用于支付剩余房款。

2. 产权式酒店信贷风险分析

1. 商用房开发贷款的法律风险

在商用房开发贷款的过程中，首先应该意识到的就是产权式酒店项目的合规性风险，其中主要的风险内容包括产权式酒店项目的土地证、建设规划许可证以及施工许可证等；其次就是施工阶段的风险，如果在建设施工的过程中出现超投资且无力筹集资金进行再投入的情况，有的投资者会私下与施工方达成协议，由施工方垫付施工成本费用，投资者则以房产销售的方式将房屋抵押给施工方。这样的销售行为存在较大的法律风险，由于并未在房产部门办理备案登记，当出现法律纠纷时就会影响银行的抵押优先权。最后是开发商的信用风险，如果开发商出现违规建设或者不按销售比例还款的行为，就会导致酒店出现信贷风险，进而导致抵押物的贬值。

2. 个人商用房贷款的法律风险

在个人商用房贷款过程中，首先要注意借款人收入与个人偿还能力之间的关系，当其收入下降时就很容易导致借款人难以及时还贷。其次是酒店运营的风险，如果出现产权式酒店经营管理不善的情况，就会降低酒店的整体收入，最终不能达到对投资者承诺的收益，进而影响投资者的意愿，导致信贷风险的增加。最后，由于个人投资者购买的一般只是酒店客房的所有权，因此，在开发商进行债权抵押办理时很容易出现酒店客房与其他债权人不同的情况，进而严重影响抵押物的贬值^[1]。

3. 产权式酒店信贷风险的法律完善

1. 完善商业银行风险控制体系

要想完善产权式酒店信贷风险的法律体系，各商业银行就应该以最新的《商业银行房地产信贷风险管理指引》为基本指导，不断完善商业银行的风险控制体系。商业银行在放贷处理之前应该对开发商以及投资者的资质进行严格的审查，同时对贷款人的房屋买卖合同等相关文件进行调查与核实，落实资料审批责任制度，加大对资料审核管理的力度，防止出现合同无效等情况。除此之外，商业银行在进行贷款审批时，还应该对产权式酒店的开发商、酒店管理公司的经营能力以及资产情况进行充分的调查，降低还款的风险。最后在发放贷款会后还应该加强对项目资金的监管，保障资金的安全

^[2]。

2. 创新产权式酒店开发模式

由于产权式酒店与传统的酒店经营模式不同，其间存在委托经营的关系，负责酒店经营的管理公司是由开发商选定的，如果利用经济学中的经纪人概念进行分析，那开发商的最终目标就是实现酒店开发的利润最大化，因此在选择管理公司时会以经营销售业绩为终极目标，并没有考虑酒店自身的经营能力。除此之外，由于产权式酒店中，投资者并不参与酒店的经营活动，因此，决定酒店经营状况与收益的重要因素就是管理公司的经营能力，其对于酒店经营的市场定位、战略定位以及管理方案等都有着决策权力。在这样的经营形式下，投资者很难对以上因素进行监督，由于投资者较为分散，对于酒店经营管理公司的控制程度就更低，进而提高了酒店的信贷风险。对此，我国应该充分借鉴发达国家的管理模式，采取开发商与酒店经营管理商联合开发的模式，这样就能够建立开发商与管理者之间的利益联系，进而促进酒店的经营发展。这样的形式能够将当开发商在考虑酒店建设规划时将酒店日后的管理经营也放在首位，对酒店建设的商务环境、配套设施设计等元素都进行完善与思考。除此之外，三者利益的联合能够防止出现利益目标不一致的现象，进而促进酒店的建设、投资以及经营。最后，建立了开发商与酒店管理经营业绩之间的关系之后，酒店开发商就会加强对酒店经营的监督力度，不断促进酒店的管理发展。如此一来就能够发挥出产权式酒店的经营优势，进而创造更多的经济效益，实现对于投资者的承诺，同时还能够保障商业银行的还款^[3]。

结束语：

综上所述，产权式酒店是一种全新的投资产业，具有综合性的发展特征，在对其信贷过程进行管理时，商业应该应该完善风险控制体系，同时创新产权式酒店的开发模式，这样才能够降低产权式酒店的信贷风险，促进产业的持续发展。

参考文献：

[1]韩斌,郑有华,陈彦婷,朱才伍.银行产权式酒店信贷业务的法律风险及其防范[J].海南金融,2015(03):62-64.

[2]陈旭琳.产权式酒店信贷风险的法律规制[J].法制与经济(下旬),2013(06):7-8.

[3]汤志中.产权式酒店投资风险和规避措施探讨[J].中国房地产,2015(10):74-76.