房产测量与建筑设计计算建筑面积的区别分析

【 摘要 】 ： 近年来房地产行业发展迅速，各企业之间的竞争也更加激烈，基于此，本文研究房产测量与建筑设计计算建筑面积的区别，探究建筑面积的分类和作用，讨论建筑设计计算建筑面积的基本认定，探讨房产测量对建筑设计计算建筑面积的指导，希望能为关注此话题的研究者提供参考意见。 　 　 【 关键词 】 ： 建筑面积 ; 计算标准 ; 控制性指标 　　在目前的房地产市场中，开发商运用的“偷面积”手段，来源于建筑设计人员对相关规范的深入理解。但是设计计算面积和实际测量面积之间存在一定差异，往往会引发出售方和购买方之间的利益纠纷，针对这一问题，相关政策法规还不够完善，本文就房产测量与建筑设计计算建筑面积的区别展开分析。 　　一、建筑面积的分类和作用 　　建筑面积也被称作是建筑展开面积，是建筑各层面积的和。辅助面积、使用面积、结构面积这些都是建筑面积。其中使用面积指的是可以直接用来生产和生活的净面积之和。在民用建筑中，居住净面积指的是居室净面积。辅助面积指的是建筑物各层平面布置中辅助生产或生活的净面积总和。有效面积是使用面积和辅助面积的总和。结构面积包含的内容有墙体、柱体、垃圾道、通风道、附属烟囱，这些结构所占面积的总和就是结构面积。在编制工程建设概算时，建筑面积是计算工程量的基础，在计算建筑面积时，需要用到这个基数。在计算地面抹灰、室内填土、地面垫层的工程量时，都需要用到这一基数。相关工作人员应当严谨对待建筑面积计算工作，任何一点粗心大意都有可能导致计算失误。不仅结构工程量计算出现偏差，工程概预算的准确性也会明显受到影响 [1] 。 　　二、建筑设计计算建筑面积的基本认定 　　《建筑工程建筑面积计算规定》是建筑设计计算建筑面积的基本认定，建筑项目投资决策的经济性分析也会从其中得到必要的参考依據，在规划部门批复审核建设项目的规划条件和制定城市总规划项目时，基本认定也会发挥十分关键的作用。设计单位给施工设计图纸之后，计算的建筑面积会为项目工程预决算和项目分项工程量提供数据基础。同时建筑面积也会在计算工程量和工程造价中发挥关键作用。在目前的发展阶段中，建筑行业使用的《建筑工程建筑面积计算规定》属于国家标准，该项标准能规范工业和民用建筑工程面积计算事项。同时对计算方法进行统一，这是工程造价计量工作的有效数据参考。 　　三、分析房产测量和建筑设计计算面积的差异 　　（一）功能方面的差异 　　房产测量和建筑设计计算面积使用不同的国家标准，也就是说两种测量方式遵循的原则有所不同，坚持的标准也有所不同。正是因为如此，房产测量和建筑设计计算面的最终结构存在一定差异。对于房产测量来说，其中包含的主要内容有房屋和房屋的用地信息，房屋产权产籍管理、房屋登记工作，这些都需要房产测量的指导。另外在房产开发、房产交易、税收征集这些工作中，房产测量能提供非常有价值的参考信息。房屋在人们的日常生活中占有很高的地位，因此房产管理工作意义重大，而房产测量在其中发挥基础作用。确认房屋产权产籍、保障产权人权益，房产测量能够为其提供重要依据。而建筑设计计算面积主要应用于工程预决算和分项工程量计算这两方面。在计算单位建筑面积工程造价和材料用量时，建筑设计计算面积能起到重要的参考作用。 　　（二）计算标准方面的差异 　　《房产测量规范》对城镇房产测量内容有明确的规定，也有一定基本要求。这些标准主要在城市、建制镇的建成区、建成区之外的工矿企事业单位、相邻居民点的房产测量中发挥作用。而《建筑工程建筑面积计算规定》能更好满足工程造价计量的需要。在目前的发展阶段中，我国大中型城市的计量规划会使用这一标准计算建筑面积，这两个标准之间存在的差异导致规划审批面积和房屋产权登记面积之间存在一定差别。在此条件下，房屋设计单位就能利用这两种标准之间的差异制定不同的建设方案。而开发商也会利用这一条件，制定赠送面积的营销方案，目的在于提高房地产项目的销售业绩。 　　四、探讨房产测量对建筑设计计算建筑面积的指导 　　（一）实现对规范差异的合理利用，提高建筑设计工作质量 　　在保证不违反《测量规范》的基础上，实现对现有建筑形式的有效利用，从而设计出“偷面积”空间。与此同时，这也满足房地产的测量要求。购房者在收房之后，会对房屋进行局部改造，实现适当扩充，从而打造更加理想的居住空间。《建筑设计规范》限定主体之外的空间计算容积，比如错层阳台，在计算时是按照底板外围投影的二分之一来计算面积。而在《测量规范》中，错层阳台则被视为无顶盖阳台，不在面积计算的范围内。对于建筑设计人员来说，可以预先向购房者提供一些改造方案。而众多购房者统一委托开发商为其改造房屋空间，建设可供使用的套内空间。此时购房者就能实现对建筑空间最大限度的利用，同时也能有效扩大居住空间。而开发商给出的赠送面积承诺也能实现。统一的后期改造需要统一实施施工方案，这会有效降低安全隐患。 　　（二）运用创新理念丰富建筑空间的功能 　　建筑设计计算面积要保证符合《测量规范》，在此条件下，建筑设计人员充分发挥想象力，展开建筑空间创新工作。创新形式包括飘窗改造、挑高空间改造。对现有的呆板居住空间进行有效创新。比如风靡一时的 loft 户型，这种户型最早出现在美国纽约，基本的建筑是废弃的工业厂房，建筑设计师和艺术家采取从中分隔措施，为人们提供居住、工作、社交和娱乐的场所，在浩大的厂房内，各种各样的空间存在于其中，居住者的生活方式得到极大丰富。不仅能创作行为艺术，还能展开作品展活动，这种生活方式无疑是前卫的，生活在里面的人们也有了一个新颖的名字，叫做 LOFTER 。 Loft 空间高大而又宽敞，属于上下两层的复式结构。户型特点是无障碍，同时这也意味着房屋的私密性较差。通常情况下由购房者自己决定内部空间的风格和格局。国内设计师引用 loft 设计模式，打造开放性、透明性的空间格局，主要受众是年轻群体。 　　（三）有效应对控制性指标失效问题 　　如今中国的市场经济水平在不断提高，开发商往往承受着巨大的资金成本压力，在城市开发控制体系还不够健全的情况下，开发商获得利润最大化常常会用到“偷面积”这一营销手段。但是这一策略有可能会导致城市开发控制性指标作用失效。开发商的销售策略是购房者获得更大的“得房率”，最初的目的是为了减少纳税量，同时也扩大销售面积，从而获得更高的经济效益 [2] 。但是这有可能导致购房者在收房后面临法律纠纷。为此要颁布相应规定，避免出现纠纷，比如针对建筑物的架空层增加面积计算规定，取消深基础架空层，弱化设计利用，不管设计内容是否被有有效利用，都应当计入计算范围内。 　　五、结语： 　　综上所述，本文从功能和计算标准两方面入手分析房产测量和建筑设计计算面积的差异，认为建筑空间设计应当实现对规范差异的合理利用，提高建筑设计工作质量，运用创新理念丰富建筑空间的功能，此外还需要有效应对控制性指标失效问题。 　　参考文献： 　　 [1] 李自强 . 房产测量与建筑设计计算建筑面积的差异性 [J]. 建材与装饰， 2019 （ 04 ）： 226-227. 　　 [2] 王小林 . 上海规划竣工验收测绘建筑面积计算规则的探讨 [J]. 测绘与空间地理信息， 2017 ， 40 （ 12 ）： 188-190.