探讨储备土地的前期开发整理工作

探讨储备土地的前期开发整理工作

姚童

莒县自然资源和规划局 山东莒县 276500

摘要：对于城市的规划者而言，储备土地的前期开发整理在一定时间内来看是必要的，因为经济是动态的，相应的土地利用也是动态的，如果土地利用相对的固化，不是该区域经济处于低迷状态就是该区域基本的土地规划部门处于一种行政不作为的状态之下。故而需要进行必要的土地整理实现土地的合理流转，完成必要的土地使用方式的转化，为政府更好的向人民群众服务做好扎实的工作。

关键词：土地整理；难点；解决措施

前言

政府有关部门通过对储备土地的回收、收购、征用等方式，为我国的社会建设提供了一定程度的可再生土地资源，保障了我国各类工程建设用地，为社会发展提供了更多的可能性，同时，通过对储备土地进行拍卖，也能为国家带来一定的经济效益。但是，由于国家对储备土地的前期整理工作缺乏足够的经验，很多政府部门工作人员对前期整理工作的重要性认识不足，致使很多地方政府工作人员对前期整理工作不够重视。在此背景下，着力推进储备土地前期整理工作显得尤为重要。

1 我国土地储备制度建立的背景

建立土地储备制度的主要目的在于加强土地调控，规范土地市场运作，充分分析土地利用现状，制定土地管理目标。随着我国社会经济的不断发展，土地交易市场也在不断完善，但诸如私自转让土地资源、私自炒卖土地等现象仍时有发生，这将给土地市场秩序带来严重影响，因此，建立更完善的土地储备制度就显得尤为重要。

2 土地前期整理工作的作用

前期土地储备整理工作作用很大，需要结合不同地区的实际发展情况，以此作为调整储备整理计划的依据。为满足社会对土地资源的需求，国家针对土地管理中存在的问题制定了相应的政策和制度，政府通过对储备土地进行房屋拆迁和基础设施建设等方式实施土地储备。当前我国农村土地利用率较低，大部分都处于闲置状态，而土地储备政策的实施，可以使农村的土地开发利用率达到最大值，对城乡建设和发展起到助推作用。

为此，开展好储备土地的前期整理工作，根据市场动态适时对储备土地进行拍卖，以利于各类工程项目的顺利实施和建设，是土地储备交易部门的一项重要职责，也是落实国家有关土地储备制度、积极响应土地供应政策的最重要措施之一。对储备土地进行前期整理，实际上也能更好地帮助国家进行土地市场的调节，通过提高土地本身的价值，在拍卖过程中能给国家带来更多的经济利益，对今后国家的各种工程建设都能起到重要作用。国家通过土地储备制度，尽可能地减少人民群众“住房难”的现象，调控土地市场，规范土地市场交易。与此同时，在前期对储备土地进行整理工作中，通过国家对土地的改造和完善，不仅对周边生态环境起到了科学规范和建设的作用，而且为今后储备土地上各种工程的建设打好基础，使土地自身价值得到相应的提高。

3 推进储备土地前期整理工作重要措施

3.1 积极运营盘活土地资产

规划和建设一座城市往往需要大量的资金，而储备土地制度不仅能为社会发展做出贡献，而且能为城市建设筹集必要的资金。政府可自行通过招商等方式，对储备土地进行前期开发，或由投资企业来完成。大多数投资企业都是通过以储备土地作抵押的方式得到银行贷款，获得前期开发储备土地所需的资金，这种方式并不能为城市建设提供太多帮助。因此，传统的贷款方式可以通过现有的机制加以改进。投资公司在借用储备土地进行贷款时，需要编制一年的土地收益预算，并将一年的预期收益作为贷款的信用担保，这样银行就可以向投资公司发放贷款。该改造方式也是为城市建设筹集资金的途径之一，它不仅能充分利用土地本身的价值，而且能给城市建设带来不可估量的帮助。

3.2 加大土地收购储备力度

站在发展的角度，不能只着眼于眼前的利益，而应该着眼于长远的发展，土地收购储备制度的建立无疑将有助于国家今后对土地市场更好的调控和管理。从2007年原《土地储备管理办法》实施至2018年新《土地储备管理办法》颁布实施，国家不断推进土地储备管理工作，通过土地储备可以减少“住房难”等现象的发生，在一定程度上保障了民生，对土地市场起到平衡作用。为此，土地储备部门应加大土地储备工作力度，同时，相关部门应加强对已进入市场的储备土地的监管，确保其合理利用。要紧随时代潮流，合理运用信息化技术，使储备土地管理工作更好地适应信息化时代的要求，更好地发挥信息化的作用。

3.3 科学规划

前期对储备土地进行整理，不仅要进行相应的建设和完善，而且要对周边环境进行整体改造，科学地规划水、田、路、林，使周边生态环境得到改善，形成良好的生态循环。政府各部门在土地经营过程中，应充分结合我国目前的市场条件，对土地储备机制进行适当的调整，使土地储备模式更符合社会现实。

4土地开发整理过程中的注意要点

4.1事实为依据

在现有条件下进行土地整理，牵涉的利益广泛而复杂。这就需要土地整理人员进行广泛的调查摸排，不轻易的下结论，而是进行必要的事实搜集。需要在进行必要的数据搜集之后，到实地去搜集情况，分析数据的准确性。对于土地整理工作而言，这样的手段是必要的，工作人员通过自身的实地调查取得第一手材料进行相应的材料分析之后。再进行必要的土地整理工作。

4.2法律为准绳

法律相较于道德更能够约束人们的行为，对于人们的威慑能力也更强。在现有的情况下复杂的利益结构需要以发案率为准绳。根据《土地法》中的相关条款进行相应的土地整理中纠纷的判定，根据不同的情况适用不同的法律。同时在进行相应的判断过程中，对于不同的人也要进行相应的法律的讲解，在具体的情况下根据相应的部门法进行相应的解释。随着《民法典》的修订这一部分将有更加权威的法律应用与法律解释。这样要求对于土地整理的工作人员而言，需要对相应的法律做到了熟于心，根据不同的情况进行不同的法律适用与相应的法律条文的选择。就现实而言也是进行程序正义的第二步，用法律来对事实进行相应的判定与组织，进行必要的利益调节。

4.3社会主义道德为价值判断标准

在现有土地整理中，对于土地整理中出现的困难，在完成相应的工作之后需要进行相应考虑的就是自身的判断是否对于道德产生了必要的影响。是不是像南京的彭宇案一样，赢了法律输了道德。尤其在农村的土地整理过程中，道德一定意义上比法律的影响更为深远，以此不道德的整理造成的影响就是该地区传统道德与体系的崩解出现大量的土地问题，由此引发不必要的土地整理危机，由此看来进行必要的道德选择不仅可以降低其中蕴含的行政风险而且对于行政成本的降低也有相应的益处。在进行程序正义中其作为必要的一步往往蕴含着长远利益与现实利益兼顾的意味。

结语

综上所述，由于土地资源本身的稀缺性，阻碍了经济的发展，因此需要通过建立规范的制度来平衡。建立土地储备制度，有助于国家更好地调控土地市场，实现土地资源的最大利用率。但前期整理是储备土地整理过程中最为重要的一环，前期整理工作的顺利开展，不仅能给国家带来经济利益，而且能改善储备土地周围的生态环境，因此，政府有关部门应给予足够的重视，积极推动前期整理工作。

参考文献

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