基于密度分区政策的东莞市城市核心区地块包装探讨——以东城街道 A街坊控制性详细规划调整为例

基于密度分区政策的东莞市城市核心区地块包装探讨——以东城街道 A街坊控制性详细规划调整为例

代方

广东省建科建筑设计院有限公司－规划二所 广东广州 510500

摘要：容积率作为控制性详细规划的重要建设指标，在常规工作中多根据用地性质给定。近年来随着东莞市城市建设由外延扩张式向内涵提升式转变，针对地块自身特点量身定制规划条件的地块包装应运而生。结合密度分区政策对城市核心区地块给定规划条件，是确保精细化管理的实施途径。

关键词：密度分区；地块包装；附加图则；建设指标；

1. 开展地块包装的必要性和重要性

1.1作为东城中心片区发展极核迎来新的发展机遇

项目位于东城中心片区东纵商业区，属东莞中央商圈启动区，为东莞四大商圈之一。本次规划应解决地块内回迁安置住宅项目，完善优化相关配套设施，明确地块规划条件与管理内容。

1.2 为实现城市规划精细化管理提供切实可行的路径

当前东莞市发展模式正处于由外延扩张向优化内涵转型时期，精细化城市规划管理要求进行地块包装。应在常规控规的规划条件基础上深化，对地块量身定制更加具有针对性的包装内容，便于修建性详细规划的承接，也利于规划主管部门精细化管理。

1.3 密度分区管理机制助力构建疏密有致的城市格局

2019年12月东莞市自然资源局印发《东莞市密度分区管理技术标准》，首次建立差异化的密度分区管理机制，将城市建设用地密度划分不同层级，综合考虑组团类型、区位条件、交通条件等因素，制订出容积率计算标准和规则，是本次工作的直接依据。

2. 项目概况

拟调整地块位于东莞市东城街道A街坊内，邻近东城街道与莞城街道行政范围交界处，位于东城中路以东、东纵路以南。控规调整范围北至东纵路，南至世博北路，西至东城中路，东至恒兴路，面积约6.6公顷。调整地块临近恒兴路，距轨道2号线东城站最近约300米。

3. 相关规划要求

发展定位：地块所在的东纵商业区定位为东莞城市副中心、东城中心片区核心商圈，作为东莞中央商圈启动区，为中心商业区、商业聚集区。

功能与用地：片区主要发展商业服务业，并建设主山旧村改造回迁安置房项目。地块用地以二类居住用地、商业服务业用地为主。

道路交通规划：应完善地块内部微交通，明确车行、步行流线组织；继续落实城市彩贝二层步行连廊相关要求，加强与周边地块的联系；加强与周边地块地下空间的联系，形成地下通达系统；明确停车设施的规模、位置及泊车位数量。

城市形象设计：应塑造现代都市副中心商业聚集区、TOD商圈、高端商业办公形象，形成东城城市地标。规划应重视空间环境设计，营造富有创意的、亲切舒适的宜居宜商氛围。

4. 现行控规与现存问题

4.1现行控规要求

现行控规用地以商住用地和公园绿地为主，配套设施包括社区警务室、6班幼儿园、燃气调压站、垃圾收集站和公共厕所；A-05、A-06地块容积率为3.2，居住、商业建筑限高均为100米。

4.2存在问题

规划商住用地不能满足回迁安置住宅要求；地块开发强度较低，城市核心区的土地价值未充分挖掘；建筑限高应结合相关规范和实际发展需求进一步论证。

5. 发展诉求与应对策略

提升综合价值，积极准备入市。该地块已由东城街道完成收储，现行控规已无法满足发展需求，需对开发强度等指标进行调整，以提升地块的综合价值，加快入市进程。

推进旧村改造，落实安置项目。东城街道已开展城市更新改造，为进一步推动东城街道的改造提升进程，应尽快落实主山片区旧村改造更新项目，实现改善人居环境、提升生活品质的目标。

开展地块包装，便于精细管理。现行控规对地块的空间形态、景观廊道、公共空间、交通组织、地下空间等内容缺少深入细致有针对性的控制，应进一步进行论证研究，便于精细化管理。

塑造城市形象，打造城市地标。需立足街道层面进行城市设计与建筑设计，从整体上塑造城市新形象。打造东城新地标，为居民营造舒适优美、富有特色的城市空间环境，是东城发展的客观需求。

6. 地块包装内容探索

6.1工作原则

符合上位规划要求。用地性质、各项建设指标等必须符合上位规划和相关专项规划要求，可在其基础上进一步优化调整，但不得违背城市总体规划、土地利用总体规划强制性要求。

满足法规规范要求。各项建设指标必须满足相关法律法规及东莞市地方规范性文件要求，不得随意更改。

立足场地建设条件。地块包装各类内容应立足场地现状各类建设条件，不得脱离实际情况，各类指标与要求应具有针对性。

切实可行便于操作。地块包装成果应从实际应用出发，应切实可行，便于操作，利于未来城市规划的精细化管理。

6.2用地性质优化

根据上位规划落实白头柱世博地块回迁安置住宅项目，A-05、A-06地块由商住用地（R5）分别调整为二类居住用地（R2）和商业金融业用地（C2）。

6.3开发强度计算

项目周边区域中，高强度片区包括卓越时代广场等高层居住区及部分沿街商业办公区；中强度片区包括万达广场等大型商业区及行政办公区；低强度片区包括主山社区及部分低层住宅区。综合分析，沿东城中路、东纵路宜较高强度开发。

根据《东莞市密度分区管理技术标准（试行)》进行容积率计算，并结合地块发展需求进行调整。

综上，符合密度分区要求，开发强度计算考虑组团特征修正系数、周边道路修正系数和轨道站点修正系数；同时结合核心商圈开发需求、地块建筑空间模拟及交通专项论证，经计算，A-05地块容积率取3.63，A-06地块容积率取6.0，均较现行控规有明显增加。

6.4建筑高度控制

项目周边区域中，高层建筑片区包括卓越时代广场等以及部分沿街商业办公建筑；多层建筑片区包括万达广场等大型商业区、行政办公和部分多层居住区；低层建筑片区包括主山社区等。

根据《城市居住区规划设计标准（GB 50180-2018）》要求，住宅建筑高度控制不得超过80米；为打造城市地标、重塑城市形象，商业建筑高度调至150米。构建高低起伏、和谐有序的城市天际线。

6.5道路交通组织

道路交通组织包括机动车禁开口范围、地块出入口、机动车停车场、非机动车停车场、出租车上落客点。其中，机动车禁开口范围、机动车停车场规模属于刚性控制内容，按照相关规范严格控制与落实；地块出入口、非机动车停车场、出租车上落客点为弹性控制内容，以建设指引为主。通过图则落实与文字约定的形式进行控制，

6.6地下空间开发控制

地下空间开发控制包括地下空间划分建议（水平划分和垂直划分的规模与范围）、地下公共通道建设指引、下沉式广场位置与规模、地下空间出入口位置与建设要求，均为弹性控制内容。通过图则落实与文字约定的形式进行控制，结合道路交通规划、建筑单体设计进行规划指引。

6.7空间形态指引

空间形态建设指引包括建筑风貌引导、建筑色彩引导、建筑风格指引、建筑塔楼控制范围、塔楼控制尺度、标志性建筑位置和建筑重点处理位置，均为弹性控制内容。通过图则落实与文字约定的形式进行控制，结合建筑单体设计进行规划指引。

6.8公共空间引导

公共空间引导包括公共空间开发原则、建筑界面控制线、建筑界面控制指引、贴线率控制引导、地面慢行通道建设指引、空中连廊建设指引、无障碍通道（设施）和垂直交通设施，均为弹性控制内容。通过图则落实与文字约定的形式进行控制，结合道路交通规划、建筑单体设计进行规划指引。

上述控制内容经整合，形成三张控制图则，将纳入控制性详细规划成果中，经批准后具有法律效力，指导后续规划与项目建设。

结语：

本次地块包装内容根据《东莞市密度分区管理技术标准（试行)》进度地块开发强度计算，同时借鉴上海市附加图则表达内容与深度，形成三张控制图则，纳入控制性详细规划成果中并具有法律效力。地块包装主要包括刚性控制内容与弹性指引内容，在常规建设控制指标（容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等）的基础上结合地块自身特点，附加空间形态、地下空间开发、道路交通组织、公共空间引导等内容。通过图文结合的形式将地块包装具体内容落实在管理图则与规划文本中，为规划的实施管理提供可操作的有效途径。