房屋修缮的专项管理工作方法分析

房屋修缮的专项管理工作方法分析

甄鹏

天津市河西区三水道房管站 天津市 300222

摘要：房屋修缮是建筑行业中一项内容指的是在房屋使用期间，采用多种形式的养护方式对房屋存在的破损之处进行修复，进而延长房屋的使用寿命。这是因为在房屋建成之后，损坏便会开始，在时间流逝的情况下，相关人员需要检测房屋的结构稳定性与安全性，保证房屋设备的可用性能与作用。因此，建筑行业中房屋修缮管理工作十分必要，也就是相关物业机构结合维修标准与管理机制进行房产的处理与保管，在保证房屋使用具备有效性的同时减少房屋修缮人力、物力以及财力的消耗，提高建筑企业的综合效益。

关键词：房屋修缮；专项管理；工作方法；基本特征

引言

房屋修缮管理是物业公司按管理制度、维修要求等管理及维护业主委托的房产，而为了获得更好的经济、环境及社会效益，要求先确定修缮的计划、范围、周期及方案等，再据此合理使用人力、财力及物力。经验表明，在房屋修缮管理中，应坚持下列原则:适用、经济与计划原则;区别对待原则;不受损原则。综合这些原则，笔者提出下列房屋修缮专项管理的实施要点:

1房屋修缮特点

第一，施工及设计必须在规定范围内实施，并且还具有固定的修缮对象和流动的施工作业；第二，工程地点不大及施工地点不集中，且施工机械没有非常高的利用率；第三，房屋修缮属于经常性和工程量较大的工作；第四，房屋修缮所涉及的面非常广、项目多且零散，同时装修房屋的材料也具有极多的规格和品种。

2房屋修缮的专项管理工作方法

2.1做好审查、预算工作

第一，对工程量的方法做好审查工作；对图纸内容及修缮方案的具体数据做到熟练掌握；对房屋维修等级以及房屋破损程度有所了解，也就是确定中修大修的等级；在开展施工时要深入到施工现场，并对隐藏工程做好记录，为审查工作提供参考依据。当工程竣工后，需要对工程量做好审查工作。第二，对工作内容做好审查工作，并对工程项目的具体内容做到心中有数。由于房屋修缮定额中的预算单价和工作内容是处于对应的状态，倘若工作内容和定额规定出现了分歧，一定要做好及时的调整。

当工程竣工后，需要对工程量做好审查工作。第二，对工作内容做好审查工作，并对工程项目的具体内容做到心中有数。由于房屋修缮定额中的预算单价和工作内容是处于对应的状态，倘若工作内容和定额规定出现了分歧，一定要做好及时的调整。窗体顶端

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第三，计量工作在施工阶段中扮演着重要的角色。由于计量不但可以对维修费用的支出进行控制，而且也能够对承包商履行合同义务起到约束的作用，同时也是增强承包商合同意识的主要途径。所以，相关单位在开展施工的过程中，项目监理机构利用计量支付方式，可以对工程是否按照合同要求执行进行科学的控制。通常情况下，工程量计量的依据主要涵盖了质量合格证书：在进行施工的时候，针对承包商已经完成的工程量来说，并不代表是所有进行计量，而仅仅是质量满足了相关要求以后对已经完成的工程才给予计量。设计图纸：就单价合同而言，主要是以实际完成的工程数量进行预算的，然而因为相关设计人员计量的工程数量并不表示就是承包商实际施工的数量。显然为了能够做好预算工作，相关人员应当亲临施工现场，对工程施工的环节以及量度工程量做到熟练掌握，这样在心中才会明确哪些工程量是要依靠自己进行量度的，需要立哪些项目，每个项目涵盖几个环节，应当借助于哪些子目，这些内容都要心中有数，只有这样做才能减少编制或者是在审核期间发生重项的情况，而这些工作内容往往是别人或者是施工人员无法代替的。

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2.2树立民主化的管理思想

房屋修缮管理者需要树立自身的民主化修缮管理思想，充分发挥修缮施工人员在工作中存在的价值，同时认真对修缮项目进行整合与优化，制定出比较完善的修缮计划。同时，安排专业性管理能力比较强的工作人员对房屋修缮工程进行监督与管理，且构建约束员工与激励员工的有效体系，调动房屋修缮人员工作的积极性。

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2.3施工过程管理

房屋修缮施工过程管理的主要内容包括:一是在施工前，审阅、会审图纸及记录会审内容，以保证施工图纸的科学性、完整性;二是在施工前，组织开展技术、安全交底，具体的交底内容涉及施工任务、工程量、工期、用材、要点、质量要求及安全注意事项，同时要求按施工规范与技术交底内容开展施工作业;二是严控工程施工所需的原材料、构配件及半成品，如在进场时，检查其质量检验报告、技术说明书、产品合格证及地方签发的准用证;三是在施工过程，依据工程承包合同、设计文件及相关法律法规等，控制房屋修缮的施工质量，同时依据工程质量检验评定标准、施工与检验规范、用材质量技术标准及工序质量控制等，控制工程质量检验，从而保证房屋修缮施工的整体质量。

2.5对分部和分项工程的质量进行检查

在检查分部和分项工程质量时，应该把专业检查、现场自检、班组检查结合起来，并坚持交接检以及专检和自检相结合的原则实施检查。而施工班组在未下班时，要自检当日的工程质量，如果发现有与质量要求不相符合的地方，应该要求返工处理。同时上下工序进行交接时要实施交接检查，如果质量与要求不符，严禁进行下道工序。分项工程施工完毕之后，应该由物业公司委派质检员根据检验工程质量的标准来做相应的评定，如果发现存在不合格的地方必须要求施工人员进行返工工作。

2.6检查房屋项目修缮质量

房屋修缮管理者需要检查房屋项目的修缮质量，应将专业项目、现场检查和班组检查相融合，同时以交接检查和专项检查为原则，切合实际的对房屋修缮进行检查。在房屋修缮班组没有下班之前，需要认真检查当天的房屋修缮质量，已经发现某些项目与房屋修缮标准不相符合的想象，要立即停止房屋修缮的下一道工程。分项修缮施工之后，需要有物业机构的专业质检员进行检查与评定，在没有达到合格标准的条件下进行房屋修缮的返工工程。

结语

综上所述，开展房屋修缮的专项管理工作方法研究课题具有十分重要的意义与价值，相关管理者需要掌握房屋修缮的基本特征与房屋修缮专项管理内容，构建完善的房屋修缮管理体系，制定科学有效的管理计划，通过树立民主化的管理思想、房屋修缮准备阶段、检查房屋项目修缮质量、制定房屋修缮工程的计量方案、管理房屋修缮的隐蔽工程、管理房屋修缮的施工全过程，总结房屋修缮专项管理工作的具体方式，不断提高房屋修缮专项管理质量，更好的推动建筑行业的发展。

参考文献

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