阐述房产测绘面积计算中常见问题分析

阐述房产测绘面积计算中常见问题分析

施洪亮

涟水县房地产测绘队

摘要：由于我国南北跨度大，地域所处地理位置和生态条件不同，导致各地在房屋建筑外观和内在结构方面存在较大差异。且从某种角度来看，各地房产在相关测绘细则实施过程中存在求同存异现象，特别是同一部位面积计算方式存在截然不同的现象。鉴于此，文章以北京市房地产测绘细则为参考，系统整理测算房产面积的具体内容与意义，并从中挖掘房产测绘面积计算常见问题，从而对房产测绘有更加全面的认识。

关键词：房产测绘;面积计算;常见问题

1 引言

党的十九大以来，我国城镇化进程不断推进，散落于城市的老旧建筑逐渐被造型新颖的新建筑所取代，而房产测绘作为房地产市场的基础组成部分，是一种保障建筑房屋信息完整、准确的重要手段。目前国家围绕基础测绘工作，先后出台了一系列房产测绘要求和面积计算细则，在建筑产业体制改革过程中，重新构建合理的建筑产业相关要求、标准与规范，带动我国建筑业国际化高质量发展。

2 测算房地产面积的内容与意义

2.1 测算房地产面积的内容

通常情况下，房地产面积的测绘与计算主要分为两大部分：一是用地面积，二是房屋面积。其中，用地面积又细分为各地类面积、共用土地面积、土地面积以及占地面积;而房屋面积则包括对以下几类面积的测算，如：使用面积、公摊面积、总建筑面积以及产权面积。

2.2 测算房地产面积的意义

全面、详细的测绘计算房产的房屋面积和用地面积，不但有助于房地产开发建设、征收税费及城镇规划，且在某种程度上可有效协助房地产商进行单位权属的审核、权证的发放以及产权产籍的管理等各项工作。另外，房产测绘面积计算不仅是一项高精确度、技术性强的工作，且与权属单位甚至国家均存在密不可分的关系，因此，房产测绘面积计算是整个房地产测绘中不可忽视的重要内容，围绕其问题的讨论对整个房地产市场未来发展具有推动性意义。

3 关于房产测绘面积计算中若干问题的研究

3.1 柱廊面积计算中所存在的问题

目前，国家相关规定和细则中明确指出，在测绘和计算建筑有柱走廊时，应严格遵循柱外围投影面积计算规范，并且针对有柱走廊和无柱走廊需依照以下几个标准加以区别：

是否将剪力墙和装饰柱定义为柱;

是否将独立柱和单排柱视为有柱。

只有对柱进行明确的定义，才能够实现对有柱走廊和无柱走廊的有效区分。一般，有柱廊多在现场有柱有墙，而现场无柱无墙的则常被认定为无柱走廊，有柱走廊所计算的是全建筑的面积，无柱走廊不对建筑面积进行计算，而对于墙与柱承重与否，则不在房产测绘所考虑范围之内。

3.2 室外楼梯面积测量中所存在的问题

依据国家所出台标准，房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.2m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.2m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。其中，对于无顶盖的室外楼梯，应取各层楼梯面积的一半对其建筑面积进行计算。但在具体应用中，各房产单位只在最顶层取一半面积，其它楼层则取全部面积进行计算。并且房地产市场收集的数据，多为所计算的室外楼梯面积，不属于国家规定测绘计算范围。

同时，该细则还明确指出，楼梯间的面积应以实际自然层面积为基础进行计算，但并未强调楼梯间范围，使得相关规定在具体实施过程中常出现混乱现象，不但容易激起各种纠纷，且影响房地产测绘质量和计算效率。目前，在诸多房屋建筑中，一楼和二楼未设置楼梯间，只设立有电梯通道，所产生的中空部分是否归为房产测量部分，一直以来都是实际应用过程中引发争议的话题，但部分房地产建筑商对于该规定的理解存在方向性错误，使得出现违规现象，引发多种纠纷，严重威胁建筑商和消费者利益。对此，《房产测量规范》中则明确指出：“楼梯间应当形成房间一样的空间才能够按此规定执行”。但在实际情况中该内容时常被歪曲，因此为更好的开展面积测量工作，需在房地产行业做好系统规范，以确保所获取数据的精确性，从而保护消费者和建筑商合法权益。

3.3 地下车位面积测量中所存在的问题

通过对我国现有《房屋测量规范》的研究与分析发现，目前尚未明确规定地下车位建筑面积计算方法，传统房地产地下室的总面积中囊括了地下车位面积，并且具备产权办理的权利，如果地下室是由面向整栋楼进行的服务，将被视为公摊面积，按照系数分摊，该方式将导致无车位产权的用户取得部分地下室面积分摊权利，存在极大的不合理性，违背“谁使用、谁分摊”的相关原则。

针对地下车位面积的计算问题，部分人认为尽管其属于地下室范围，但其在位置和面积上较为明确和固定，具备独立产权的特点，不可与地下室面积混为一谈。但也有部分人认为，地下车位处于地下室范围内，且周围缺乏相应的维护结构，容易形成两者的错位，产生权属纠纷和矛盾，认为不应以独立产权形式进行办理，应参与分摊。针对地下车位的量算问题，目前业界普遍采用的做法是利用埋设界址点进行测量，从而确定坐标数据后，可以进行车位的交易以及产权办理。

3.4 电梯计算存在的问题

除此之外，电梯面积也是房产测绘中极具争议性话题。受建筑物功能的不断提升和优化等因素影响，电梯的服务对象产生了细微变化，例如，某一楼层不开电梯门是否计算建筑面积;地下一层电梯基坑与基坑下方地面高度不足2.2m，此基坑是否计算建筑面积;电梯通过某一夹层且对此夹层开门的是否计算建筑面积;屋面上通过钢爬梯才能到达的电梯机房是否计算建筑面积。上述内容在某种程度上均存在一定的争议，但整体来讲，只有简单统一的标准，才能够更好的促进房产事业发展，因此，电梯配套面积的计算应被归属于自然层的水平投影计算范围。

4 结语：

综上所述，在我国房地产行业快速发展的今天，房产测量技术得到了有效提升，并在建筑商和消费者合法权益的维护方面发挥着越来越重要的作用。此次研究围绕当前房产测量所面临的几类问题进行梳理，分析了常用计算方法的利弊，为后期问题的处理与解决提供了参考依据。在房地产市场规模化发展过程中，房产测量具有举足轻重的地位，尽管在某些方面上存在诸多不足之处，但相信伴随着社会经济的发展和时代的进步，将得到全方位的优化与完善。

参考文献：

[1]刘世维.房产测绘技术与测绘质量的控制措施探讨[J].住宅与房地产， 2019，04（15）：209～211.

[2]林丽娟. 房产测量地下室分摊问题的探讨[J].江西测绘， 2018，03（11）：53～55.

[3]朱亮， 孫春华.房产测绘质量管理存在的问题分析[J].住宅与房地产， 2019，35（15）：271～271.