对保障性住房建设模式的思考

对保障性住房建设模式的思考

朱珂

临沂市住房保障中心 山东临沂 276000

摘要：随着我国社会经济的迅速发展,贫富差距的二级分化越来越严重,这对于我国构建和谐社会提出了巨大的挑战。住房是关系到国计民生的重要环节,近年来政府不断加大保障性住房的建设,而项目管理作为降低成本、控制质量的重要措施尤为必要。对此,本文就保障性住房建设的项目管理及其模式进行简单的分析与研究,并提出一些可供参考的意见与措施。 

关键词：保障性住房；建设模式；思考

引言

众所周知，保障性住房建设的主要供给对象是城市内部的低收人人群，而当前在保障性住房建设上主要由公租房、廉租房与经济适用房构成。

一、保障性住房的主要特点分析

1.1对质量和工期的要求较高

目前我国保障性住房的建设规模不断扩大，需要在保证工程建设质量的同时，对工程建设的工期进行严格控制。由于保障性住房对我国人民的生存生活产生了较为重要的影响，政府必须提高自身的重视程度，提高对工程建设质量的控制力度，防止出现工程质量问题。由于保障性住房的建设管理模式存在一定缺陷，无法对工程项目的设计、施工、验收等各环节进行严格把控，再加上工程建设的工期较为紧张，很容易出现各种工程质量问题，这就使得保障房建设管理模式的改革显得更加紧迫，需要加强对这一方面的研究，实现对工程质量及工期的有效控制。

1.2具有准公共产品的特性

保障性住房的主要目的就是对我国低收入家庭的住房问题进行合理有效地解决，其本身就体现出较强的非排他性，能够为符合条件的人群提供低价格、低租金的住房。同时，保障性住房体现出一定的消费竞争性，可以根据住房的数量和供应需求对价格进行调整。由此可知，保障性住房与普通商品住房有着一定的区别，可以将其看作为一种服务社会的准公共产品。在保障性住房项目的实施中，政府部门要明确自身的角色定位，充分发挥自身在工程建设管理中的作用，对各个部门和单位进行有效地引导，促进保障房项目的顺利开展。

2保障房建设管理的常见模式

2.1代建制模式

由政府部门进行工程招标，从多个建设单位中选出具有丰富经验、专业水平高的单位进行工程建设，在完成工程建设之后，与使用单位完成项目交付手续的办理，这一制度就是保障房建设管理中常用的代建制模式。在采用代建制模式的时候，普遍都是由政府部门的人员来担任项目法人，或是选择某个部门作为项目业主。在选择项目管理企业进行保障房建设管理的时候，需要采用合同的方式来确定双方的法律关系，使代建制模式得以顺利实行，而项目管理企业可以利用代建方的权限，选择资质水平达到要求的施工单位，并做好设备采购、工程监理、工程承包等相关合同的签订。

通过代建制模式进行保障房建设管理，能够对整个工程的建设过程进行有效管理，使工程投资、工程建设、工程管理、工程运营的目的得以顺利实现，需要对工程投资建设程序进行规范，重视对投资责任约束机制的建设，并做好工程建设过程的监督控制，使保障房建设管理的有效性得以提升，杜绝出现各种腐败问题造成的工程质量问题。通过这一管理模式不仅能够提高政府的项目控制能力，还可以帮助政府降低自身的经济压力，在保证工程建设质量的同时，使工程投资的效益得到保障。具体来讲，主要就是由项目管理企业来进行项目管理，而项目管理企业直接对政府负责，整个过程不再需要安排政府人员来进行管理。

与政府部门进行项目管理的模式相比，通过代建制模式进行项目管理，可以充分发挥项目管理企业自身的经验和优势，使传统的保障房建设管理中存在的问题得到有效解决，且能够进一步提高工作效率，降低投入成本，使保障房工程建设的目标得以按时完成。但是在选择项目管理企业来进行工程管理的时候，也要充分认识到项目管理企业在施工方案、施工工艺和施工技术等各方面存在的问题，导致工程变更的发生率较大。同时，一旦工程施工中存在问题，很难确定各个工程参与方的责任，那么项目业主的经济利益将受到较大影响，且项目管理企业作为代建方，依旧采用传统的方式进行工程设计、工程招标、工程施工，使得保障房建设流程的优化面临着较大的难度，无法对工程的建设周期进行有效控制。

2.2总承包模式

与代建制模式相比，采用总承包模式进行保障房建设管理，可以将总承包商的施工经验及技术力量充分发挥出来，制定出符合工程建设要求的施工方案。在充分了解工程实际情况的基础上，做出科学合理的工程规划，在分解项目的同时，对工程资源进行合理配置，以此促进工程建设的顺利开赞，在保证工程整体质量的同时，降低工程投入的成本，使工程建设的施工工期得以缩减。同时，可以实现更加简化的组织协调，政府只需要进行一次性的工程招标，就能够完成自身应承担的任务，而总承包商可以充分发挥自身的优势，将工程项目分包给施工单位，确保工程建设能够按时按质地完工。

其次，采用总承包模式能够对各个工程参与方的权利和义务进行确定，减少责任推诿问题的发生，使保障房建设管理的整体效率得以提升。然而这种模式也存在一定的不足，其主要体现在政府对工程项目的控制能力较弱，很那对其进行有效监管，导致资金使用的不合理情况频繁出现，严重影响到工程建设的整体效益。此外，在保障房全寿命周期的管理过程中，总承包商的参与程度不高，未能充分发挥自身在项目策划、项目后期管理中的作用，在这一方面缺乏经验，使得工程质量受到一定的影响。

3开发商代建制模式

(1)有利于发挥政府在项目建设管理中的作用，使政府对项目的控制能力得以增强。在进行保障房建设管理的时候，可以利用合同的相关条例和法律法规对工程参与方进行制衡，确保各个工程参与方能够履行自身的职责。同时，将国家政策审批项目的建设内容、规模、投资及标准作为依据，能够及时将保障房项目的建设计划传达下去，并下达保障房建设项目的资金使用计划；按照发展改革部门提出的资金使用计划，财政部门将集中起来的资金拨付给代建单位；充分利用审计和监察等合法手段，实现各个政府部门对工程项目的外部监督，使发展改革单位、财政单位、审计单位、监察单位在项目建设管理中的积极作用得以充分发挥。

(2)与项目管理企业相比，开发商在施工方面的优势较大，能够提高施工方法、施工技术的先进性和可操作性。与总承包商相比，开发商在项目建设管理方面的经验较为丰富，可以提高保障房建设管理的专业化水平，在保障工程效益的同时，使工程施工的工期得以缩减。由此可见，开发商不仅能够解决代建制模式和总承包模式中存在的问题，也能够将两者的优势结合起来，使保障房建设管理的有效性得以提升，从而保证工程建设的顺利完成。

(3)在实行开发商代建制模式的时候，由开发商、部分承包商和项目主管单位签订三方代建合同，在确定代建单位应承担的权利和义务的同时，对政府部门应承担的权限和义务进行规定，以此实现各个工程参与方之间的有效制约，调动项目参与方在项目建设管理中的积极性，减少政府部门腐败问题的发生。同时，通过这一管理模式能够保证项目决策的科学性及合理性，实现对工程项目的科学规划、合理安排、系统化的管理，避免在工程建设过程中出现断节、冲突等不良问题。

四、结束语

综上所述，与代建制模式和总承包模式相比，开发商代建制体现出更大的优势，能够促进保障房建设管理的有效进行，使工程建设的目标得以顺利完成。为充分发挥开发商代建制模式在保障房建设管理中的整体作用，需要加强对开发商代建制模式的研究，以便能够对其进行有效的应用，并积累丰富的经验，从而能够做到在实践中进行优化，促进保障房建设管理的可持续发展。

参考文献：

[1]胡立伟. BT模式在保障性住房项目建设中的风险管理研究[D].天津大学,2017.

[2]张蕊. 不同类型城市保障性住房建设模式选择研究[D].天津商业大学,2017.