新形势下不动产权籍调查分析

新形势下不动产权籍调查分析

陈俊峰

新蔡县不动产登记中心 河南省 驻马店市 463500

摘要：新形势下，不动产权籍调查也有着新的要求。在未来的不动产权籍调查测绘工作中，亟需整合机构，使多个部门协同配合，避免不同制度引起的矛盾点。此外，在不同测绘单位中推广统一的软件，数据交互不再由人工操作，提升效率的同时也能降低出错风险。

关键词：新形势；不动产权籍；调查分析

1导言

近年来，中国的经济飞速发展，各项成就举世瞩目。随着人们生活水平的不断提高，不动产权人的合法权益也越来越受到重视。做好不动产权籍调查，不但可以保护不动产权人的合法权益，而且能为国家安定提供重要保障。在现代信息技术飞速发展的今天，不动产登记信息已经实现了区域化共享，并且给广大业主的自由交易提供了极大的方便。为了保障不动产权人的合法权益，需要做好测绘工作。权籍调查测绘简单来说是对业主的不动产进行各种实际测量以及审核，最后获得相应的测量数据。由于上述的数据都会体现在不动产证件上，所以对于不动产的权籍调查测绘必须引起足够重视。

2不动产及其权籍调查测绘相关概述

权籍调查是指以宗地、宗海为单位，查清宗地、宗海及其房屋、林木等定着物组成的不动产单元状况，包括宗地信息、宗海信息、房屋（建、构筑物）信息、森林和林木信息等。不动产权籍调查包括不动产权属调查和不动产测量。《不动产登记暂行条例实施细则》明确规定了不动产登记机构办理登记时要查验不动产权籍调查成果，包括“不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确”，并在相关登记类型中将权籍调查表等不动产权籍调查成果作为申请登记的必要材料。在不动产权籍调查过程中，要严格遵循相关法律法规的规定，在房地产土地登记和土地申请过程中需要通过不动产权籍调查明确土地的面积、功能和界限，进而形成不动产权籍调查测绘资料，给不动产登记、证书的核放提供资料参考。不动产测量方式有很多，在不动产及其权籍调查过程中，要根据不动产的实际情况，并根据不动产的类型、位置选择科学合理的不动产及其权籍测绘方式，做好不动产及其权籍调查测绘工作。

3不动产权籍调查及其测绘

3.1 不动产权籍调查

不动产权籍调查是指根据权利人的申请，采用内业外业联合核查和现场实地调查的方法，对不动产的权籍进行调查。相关人员会调查不动产的权属，同时对不动产进行测量，以确定不动产各个方面的数据信息，最终形成调查结论并发出调查公告，内附宗地实测图，体现在不动产证件上。

3.2 不动产权籍调查测绘

不动产想要实现统一登记，必须进行不动产权籍调查测绘。经过不动产权籍调查之后得到的数据一旦被采用，就具有了法律效力。因此，在不动产权籍测绘工作的过程中，必须由不动产权利人提交测绘申请，然后由具备资质的测绘单位根据申请，通过权属调查和测绘来对不动产的基本信息进行核实确定；同时，在不动产权籍调查测绘的工作基础上，要选择宗地现场调查的方法进行测量，以对不动产进行权属调查和测量等工作；最后再生成调查结论并发出调查公告，内附宗地实测图。宗地实测图示例如图 1 所示。

图 1 宗地实测图示例

4不动产及其权籍调查测绘工作中存在的问题

4.1调查不够规范

在不动产及其权籍调查测绘过程中，有的机构在衔接上存在一定问题，造成不动产及其权籍调查工作不够规范。不动产及其权籍调查测绘工作的顺利进展需要其它有关部门的配合，比如国土、林业、房产部门的合作，只有各个部门的有效配合及合作，才有利于保障不动产及其权籍调查测绘工作的有效性。但在不动产及其权籍调查测绘的实际工作过程中，和有关部门衔接不够顺利，各部门职责分配上的不同，数字化管理不够规范，不能实现相关工作的共享，进而造成不动产及其权籍调查测绘工作中存在问题，直接影响到不动产及其权籍调查测绘效益。

4.2登记没有统一的标准

不动产及其权籍调查测绘的过程十分复杂，而不动产实际测绘过程又比较分散，调查测绘缺乏统一的标准，各个地方在不动产权籍调查测绘过程中会由于标准不统一，导致不动产权籍调查测绘存在问题，进而造成不动产及其权籍调查测绘效益低。另外，由于不动产及其权籍调查测绘登记标准不统一，造成各地在权籍调查管理中存在问题，虽然我国法律法规对不动产及其权籍调查测绘有相关规范，但是其涉及到调查中的各个门类并不全面，有的地方不动产及其权籍调查测绘工作繁多且复杂，工作难度大，而不统一的权籍调查测绘标准会造成测绘到的数据格式、坐标以及精度等的差异比较大，进而不能实现各地不动产及其权籍调查测绘数据的共享。

5不动产及其权籍调查测绘优化策略

5.1不动产权籍测绘技术分析

5.1.1数字化内页扫描技术

随着我国科学技术的不断发展，信息化技术水平不断提高，我国不动产及其权籍调查测绘过程中也会应用到数字化内页扫描技术。数字化内页扫描技术主要是指在不动产及其权籍调查测绘过程中使用后数字化技术让调查测绘结果用图片呈现出来，并应用计算机网络技术确定不动产的具体坐标，并有效整理数据和坐标，对比分析权籍调查测绘结果，进而最终明确不动产的权籍。

5.1.2野外测量技术

野外测量技术主要是利用全站仪，根据电子测量记录以及量图体系，收集整理不动产的实际数据，然后将调查测量得到的数据转移到电子记录卡中，并重视利用量图体系对得到的数据进行整理分析。另外，也可以直接利用全站仪、电子记录卡以及量图体系，把不动产调查测量数据信息传输到计算机上，并将其保存在计算机中。

5.2不动产权籍调查测量方法

在不动产及其权籍调查测量过程中，首先要做好权属调查工作，利用内外核查和实地调查方法，确定不动产的具体归属问题，要保证权属明确，土地界限明确。其次要做好不动产的测量工作，在不动产及其权籍调查过程中要综合考虑到不动产的基本情况以及调查测绘的可行性。对于比较集中的不动产权籍调查时，土地面积的测绘可以应用几何要素法。对于相对分散的不动产权籍调查时，要根据调查测量实际情况选择解析法或图解法对不动产界限进行吊车测绘。

6结语

我国的房地产与不动产是区分开来登记的，由于有的不动产没有土地使用权、不能办理土地使用证，会给房地产和不动产的登记带来困难，所以要加强新形势下不动产及其权籍调查测绘的研究分析，对不动产的平面面积进行测绘，调查分析不动产的结构，强化测绘成果验收工作，进而有效提升新形势下不动产及其权籍调查测绘分析水平。

参考文献

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