不动产统一登记制度下农村不动产登记存在的问题及策略

不动产统一登记制度下农村不动产登记存在的问题及策略

王理忠

景东彝族自治县不动产登记中心 云南省景东县 676200

摘 要：当前农村不动产物权登记情况令人担忧，农村不动产物权登记的相关法律不健全、登记人员专业素质不高、导致农村不动产物权统一登记制度在具体的开展环节中，出现很多阻碍性因素，作为相关的管理者难以第一时间察觉农村不动产物权发展的具体问题，这对从宏观角度上加强不动产物权的管理十分不利，因此，要求在新时期背景下，相关的管理人员能够通过建立健全与不动产物权相关法律法规的健全完善，实现登记机关和登记内容的高度“统一”，显著提升农村村民的登记意识，降低农村不动产物权登记的难度。

　关键词：农村； 不动产物权登记； 困境； 对策

我国不动产物权统一登记制度实施以来，在不动产物权登记方面取得了很大的进展。我国对不动产物权的登记制度的实施时间较短，且主要以城市的不动产物权登记，而针对农村地区开展的不动产物权登记却相当较少，因此，未能得到多数管理者的关注。

一、我国农村不动产物权登记中存在的问题

（一）有关农村不动产我物权登记的法律政策不健全完善

　　目前，国内农村不动产物权登记与城市的不动产物权登记相比，尚没有一部专门的农村不动产登记法规和条文。只有《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《土地登记办法》、《物权法》、《土地登记条例》、《细则》等许多法律法规作登记依据，城市的不动产物权登记制度已经初步建立^[1]。

（二）登记机关不统一，登记人员专业素质不高

　　目前，对农村不动产物权登记法的指导规范尚未被确立出来，多数地区仍然沿用的是本地区的不动产物权登记管理办法，所登记的部门、内容，所执行的效力以及适用范围差异较大。要规范的管理不动产物权，就要设立单独的管理部门或机关，但就当前很多地区的政府机关来看，虽然设置了不动产物权登记部门，但受到登记方式差异的影响，无法将地方土地使用权登记和房屋使用权登记统一在一起管理，登记的手续较多，耗费了较多的人力物力，同时也导致不动产的产权归属出现了不一致的现象和问题。此外，由于当前尚未对不动产物权登记的相关人员进行合理培训，与导致了其专业素质无法达到登记管理的相关要求，多数登记人员经验不足，法律意识淡薄，使登记过程中常常出现一些问题难以被解决^[2]。

3. 各地不动产物权登记带有行政色彩且缺少私权登记

目前，多数地区的农村不动产物权登记存在行政色彩，只有少数的是私权登记，其更加注重登记的管理，更加体现管理强制性和义务性。在部分地区的农村不动产物权登记工作中，对物权登记的时间进行了明确的规定，逾期行为将不受法律的保护，甚至将会受到行政处罚，还有一些地区对农村不动产物权登记保持不公示的态度，同时，限制户主查询信息的行为，登记信息无法经过互联网的途径进行查询，户主登记的信息只有户主到登记部门进行查询^[3]。同时，不动产物权登记部门无法和其他行政主管部门进行信息共享。

（四）不动产物权登记权利缺乏法定范围

目前，国内部分不动产物权登记权利缺少明确的法律规范，尤其是在农村不动产物权的整合上，存在法定责任和权利不明的现象^[4]。当前，国内的农村尚未健全完善的土地物权体制规范，土地流转性能较差，房屋的买卖交易不够安全。农村不动产物权登记的基本功能就是要完成对耕地的保护，实现耕地税费的征收和整理。还有一些农村地区存在一些问题，一些应该被法定的物权中，缺少所有物权的规定，还有一些物权即使不需要登记，也能被土地所有者所拥有。

二、农村不动产物权统一登记的障碍 　

（一）配套设施不健全，电子化信息管理匮乏

　　当前，国内尚未出台对于农村不动产登记的法律和相关管理规定，在具体的管理登录过程中，由于程序的繁琐，导致登记缺少时效性。特别值得注意的时，由于人工登记的方式，导致信息登记过程中常常出现信息丢失、手工误差或者反复多次登记的现象。同时，农村地区由于交通闭塞、导致信息流通不畅，常见的农村不动产物权登记方式，依然沿用的是传统的手工登记的方式，老百姓不知道需要提供什么登记材料，导致来回跑，还未能通过先进的信息技术方式，，这也是导致农村不动产登记的相关信息易出现丢失或登记错误的现象^[5]。同时，农村的人口流动的问题较大，土地和房屋的产权变更大，产权纠纷严重，因此，建立一个健全的信息登记体系至关重要。

（二）统一登记工作量大，农民的积极性不高

目前，很多地区的土地种类较多，分布范围较多，呈现零散多样的特点，不同地区受到地域差异的影响，需要登记的信息类型在同一个市也存在很大不同。这就给不动产登记带来较大的工作难度，特别是那些长期在一线岗位上工作的不动产登记管理者，其所需要的人力、物力、财力投入量非常大。在有的农村的不动产物权登记过程中，还需要与当地的村民进行协商，由于农村地区的产权所有者分布相对分散，有些地方的登记的标的物需要相关人员翻山越岭才能达到所在地点，对不动产信息进行登记

^[6]。同时，一些登记信息涉及到村民的隐私问题，一些产权的所有者并不想公开产权和自身的私有财产，导致其在登记环节中，表现出不积极的状态。

三、完善农村不动产物权登记制度的建议

（一）统一法律依据、登记机关

　　目前，多数不动产登记部门并没有自身建立起明确的、统一的法律依据，来规范不动产物权登记的相关行为，国内的不动产物权登记呈现出“多头掌权”的问题。多数管理规范沿用的计划经济规范下所制定文存的，并不能很好地适应新时期的不动产物权登记客观需要^[7]。因此，作为相关的主管部门必须建立一个对不动产物权登记的主管部门，规范不动产物权登记的相关行为，使其能更好地迎合《宪法》和《物权法》的相关要求。国内当前不动产物权登记得到规范管理的主要原因是因为登记机关的分散不够集中。若能将其规范统一的管理，将能保持登记的统一性、使其能在全国范围内通用。

（二）规范登记人员，提高村民不动产物权登记意识

　　在不动产物权登记的登记人员管理上，我们应该先借鉴一些先进的不动产物权管理的相关经验，并结合自身的工作需要，建立与自身发展相一致的不动产物权登记的人员管理办法。我们可以借鉴国外一些发达国家的管理经验，如，德国等一些发达国家对土地登记者上岗资格的相关规定，“不动产物权登记的从业者自身要具备3年以上的工作经验，并通过司法考试，成为人民公仆中的一员”^[8]。同时，在日常的不动产物权登记应该注重对村民产权登记意识的提升，如组织观看一些科普短片，使其能对不动产物权登记产生一些正确的观念意识，同时，这种宣传行为也较为生动，非常适合一些受教育水平不高的村民的教育宣传，使其能更好地配合相关登记人员的相关工作，推动农村不动产物权登记的顺利开展。

结论：

　　伴随城市化进程的推进，城市内总人口数的增加，城市的土地资源出现极度短缺的局面，因此，城市土地的压力逐渐向农村地区转移，而就农村土地的流转情况来看，尚处于发展的初期，农村尚未健全完善的农村土地市场，相关的配套服务监督制度还尚未健全完善，农村村民的不动产物权权益无法得到有效保障。因此，随着社会的发展，我国健全完善的农村不动产物权统一登记制度迫在眉睫，对维护社会稳定，促进社会发展非常重要。

　　参考文献 ：

　　[1]谭峻，林增杰.地籍管理[M].北京：中国人民大学出版社，2011.

　　[2]赵剑桥，司静波，韩立伟，张忆.农村不动产统一登记制度实施的必要性及阻力分析[J].安徽：安徽农业科学，2014，9（5）：56-58.

　　[3]王崇敏.我国不动产登记制度若干问题探讨[J].北京：中国法学，2003，2（9）:123-125.

　　[4]张安毅.中国农民土地权益保护路径分析[J].中国土地科学，2009，23（8）：13-17.

　　[5]闫飞.浅谈不动产统一登记制度的阻力及潜在影响[J].江苏：法制与社会，2014，7（6）:65-66.

　　[6]高圣平.不动产统一登记视野下的农村房屋登记：困境与出路[J].北京：当代法学，2014，2（8）:63-65，