城中村前期管理程序及十大整治标准细则研究与思考

城中村前期管理程序及十大整治标准细则研究与思考

陈放

深圳市龙华区福城街道建设工程事务中心 518000

摘要：城中村综合整治项目涉及面广，项目推进时间急、任务重，建设单位应优化项目从立项、设计、方案审批、招标到移交施工的项目前期管理程序，压缩审批流程，并科学制定对照十大整治标准的细则，加快推进前期工作。

关键词：城中村 前期管理 标准 细则

为进一步破解城市管理治理难题，全面提升城市环境品质，加快建设“美丽深圳”，为建成现代化国际化创新型城市提供支撑。在深圳市政府六届九十八次常务会议上，审议并通过了《深圳市城中村综合治理2018-2020年行动计划》。龙华区福城街道办在城中村综合治理三年行动中，完成了66个城中村治理任务，本文拟在本批项目的具体实践基础上，对街道办本级城中村综合整治工程项目前期勘察、设计、造价等管理程序进行初步研究，结合十大整治标准，对前期管理过程中存在的问题及需注意事项进行分析，梳理形成适合建设单位快速推进项目的若干前期管理程序及细则，供各建设单位参考应用。

1. 城中村综合整治项目前期工作流程

经初步梳理，城中村综合整治项目前期流程基本可分为26个步骤。具体如下：一是收集各社区申报需求，结合城市更新近远期计划进行筛选，报区主管部门申请下达立项计划，注意计划下达后项目所属的整治类别（一类或二类）。二是组织设计单位、社区工作站、股份公司实地了解设计需求。三是编制概念性设计方案及投资估算。四是征求各部门意见，完善方案。五是提请街道城中村综合治理领导小组、街道党政联席会议审议立项估算。六是发函征求燃气、电力、有线电视等产权单位关于设计、监理等专项服务邀请招标事宜。七是启动勘察、设计、造价前期招标。八是前期服务单位合同签订、预付款支付。九是组织设计单位编制勘察任务书，启动勘察测量工作，进行燃气入户调查动员，并注意燃气设计入户调查进度时间把控。十是组织主体设计、电力设计、燃气设计、有线电视设计、造价单位启动初步设计及概算编制。十是根据初步设计初稿，按“一村一策”的整治思路科学把控设计效果图、设计方案亮点、存在问题等。十一是将初步修改后的设计文本，向主要领导及分管领导汇报，并实地调研，确保基本整治思路和初步效果图不出现偏差。十二是初步设计方案征求区及街道城中村综合治理领导小组各成员单位意见。十三是组织初步设计及概算专家评审，注意供电专变改公变、概算投资控制在估算范围内实施等问题。十四是根据复函征求意见修改初步设计文本。逐项梳理回复修改。十五是召开雨污水专题工作会议，注意研究城中村整治项目与区相关主管部门实施的正本清源、雨污分流、干管修复等项目交叉冲突情况。十六是召开供配电设施产权确认及移交意向征求意见工作会议，对供电线路中存在私用变压器变更为公用变压器情况进行协调研究。十七是召开燃气专题工作会议，对燃气配套市政中压管、设计户数、调压柜位置、燃气工程投资进行把控。十八是召开弱电工程设计专题工作会议，组织有线电视、移动、联通、电信等产权单位参加。对弱电管道下地或架空线路捆扎问题进行研究。十九是提请街道城中村综合治理领导小组审议并向区主管部门报送初步设计方案审批、设计单位向区主管部门汇报初步设计方案、区主管部门批复初步设计。二十是委托概算审核单位、完成概算审核报告、提请街道城中村综合治理领导小组、街道党政联席会议审议批复概算。注意概算审核金额，需控制在立项估算建安费内实施。二十一是初步设计进度款支付。二十二是开展施工图设计、组织施工图专家评审、施工图审查、预算编制、预算审核。二十三是梳理提交勘察报告、初设图纸、概算编制文件、概算审核报告、施工图、施工图审查文件、预算编制文件、预算审核报告等正式成果。二十四是注意预算审核金额，需控制在概算建安费内实施。同时成果文件需分开完成，分别是有线电视工程预算审核报告一份（有线电视迁改工程施工招标需提请街道城中村综合治理领导小组审议，并向区住建局去函申请认定为特殊工程直接发包）、剔除有线电视工程预算审核报告一份（主体施工招标）、燃气工程预算审核报告一份（燃气监理招标用）、剔除燃气工程预算审核报告一份（主体监理招标）。二十五是勘察、施工图、概算审核、预算编制、预算审核进度款支付。二十六是组织施工招标、完成主体施工合同、主体监理合同、燃气监理合同、有线电视施工合同签订，并移交建设管理单位施工。

2. 专项设计及特殊工程认定

由于城中村综合整治项目涉及燃气、有线电视、电力等

特殊工程专业设计，需具备相关资质条件的设计、监理队伍进行专项服务，同时考虑到全市开展城中村综合治理行动，时间紧、任务重，项目交叉情况较为突出，为有效加快推进项目建设进度，按照从全市全区行业主管部门角度对特殊专业工程统一指导、统一规划、统一建设的思路进行统筹推进，同时根据《关于印发深圳市特殊工程认定和发包办法的通知》深府〔2012〕46号文件要求，建议对燃气设计、燃气监理、电力设计、有线电视迁改设计、有线电视迁改施工等符合“其他特殊工程”规定的专项工程，向区住建部门申请认定为特殊工程，可采用直接发包委托原产权单位实施模式。同时，根据《广播电视设施保护条例》国务院令（295号）、《深圳市工业和信息化局关于商请协助做好城中村有线电视网络整治迁改工作的函》等文件要求，可结合实际情况将有线电视网络线路迁改设计、施工费用纳入城中村综合治理项目概算，而移动、联通、电信三家产权单位运营商自行承担线路迁改费用。由于移动、联通、电信线路迁改施工费用不包含在城中村概算建安费用中（管道迁改施工费用纳入），因此，实际操作中，由移动、联通、电信部门分别自行委托设计单位进行地下线路及路由设计，主体设计单位再根据线路进行弱电、照明、监控管道统一设计。

3. 城中村十大整治标准及硬件基础设施建设细则

社区治安治理：在公共区域增设视频监控设施时，摄像头像素（可旋转、固定式）可采用400万像素规格，光纤速率可采用1000兆，主路口设置可旋转球形摄像头，其他位置设置固定式摄像头,高层建筑周边设置防高空抛物摄像头。根据已改造城中村居民及社区工作站反馈，监控摄像头数量应比一般标准提高一定系数，以充分实现无死角全覆盖，建设单位应注意监控安装数量、角度等问题，同时若监控管道在车行道上，注意路面破除恢复。

2. 消防安全治理标准：在公共区域补充消防设施，一

是增设一层集装箱式消防站（品质提升型城中村），结构尺寸为5.9mx2.35mx2.38m，明确电源接入点，注意地面硬化处理，可以根据不同项目改变立面装饰。二是增设微型消防柜（基础改造型城中村），结构尺寸为1.4mx0.9mx0.3m，采购后按楼栋间距就近摆置。三是在现状消防栓上方增设消防水带储存柜，结构尺寸为0.8mx0.4mx0.24m，按规格采购后就近墙面安装。

2. 用电安全治理标准：一是增加楼栋接地图纸。二是

增设规范电动车充电桩，其中需注意配套照明、灭火器、警报器、漏电保护、监控、停车位等，明确电源接入点，考虑到城中村电动车较多的情况，应充分征求社区意见，摸清电动车底数，应设尽设。三是增设充电柜，结构尺寸为1mx0.51mx1.925m，需协调社区解决充电柜所在场地接电问题，充电柜的设置，将进一步方便居民分类使用充电设施。四是新建配电房，注意配电房基础勘探及基础处理，协调供电、规土、执法部门及社区，了解配电房所需占地面积及土地属性，提前办理用地许可文件。电力管道可采用HPPB管材，回填采用石粉渣，电缆保护管采用MPP管材。

2. 燃气安全治理标准：提前开展燃气入户调查，此项

工作用时较长，建设单位需做好把控，城中村巷道较窄，且雨污分流等项目已提前实施，占据巷道中间最有利位置，燃气管道埋深、间距等设计标准较难判断，需充分考虑。

2. 弱电管线治理标准：管线下地时，一是布设地下管

道，尺寸可采用φ110/φ150HPPB管道，及时回填填石粉渣。二是布设户内管，尺寸可采用φ40PVC管。管线不下地时，可采用管线捆扎、线槽安装、楼栋间较远距离的采用钢丝绳牵引等措施。

2. 环境卫生治理标准：可综合采用安装垃圾分类3.0，

地埋式垃圾桶，密闭垃圾屋，密闭分类式垃圾桶（脚踏式、重力式、手推式）、成品垃圾桶，大件物回收柜等措施，其中安装垃圾分类3.0，应设计宣传廊架+垃圾分类3.0垃圾桶+黑色垃圾桶+洗手池+排水沟。应推广使用密闭分类式垃圾桶（脚踏式），对于有害垃圾、可回收垃圾、厨余垃圾可分别配套1个240L垃圾桶，尺寸为0.74mx0.78mx1.35m，对于其他垃圾可配套2个660L垃圾桶，尺寸为1.6mx0.9mx1.35m，其中箱体和桶底采用厚度≥1.15mm优质201不锈钢焊接后静电喷涂户外装用粉工艺，注意加装防噪液压杆、垃圾分类指引标识、混凝土地面硬化，三面排水沟处理，脚踏板、开合门拉扣。

2. 食品安全治理标准：就近增设食品安全公示栏，建

议采用5cm厚亚克力板材料，结构尺寸为长120cm,高80cm。

2. 生活污水治理标准：结合相关主管部门开展的雨污

分流、正本清源、干管修复等给排水工程项目进行查漏补缺，完善相关雨污配套设施。一是新增或更换DN100PVC建筑立面天面水、阳台水管道。二是新增或更换DN25PVC空调冷凝水管接驳。三是对现状阻碍行人或车辆通行的水表、排水管道、化粪池迁移。四是对堵塞化粪池进行清淤。五是采用井圈内设胶圈的防噪音防下沉E600特重型井盖进行加固提升。六是根据现场情况，地下空间不足、房屋间隔处时考虑更换、迁移、增设雨污水井。七是原有管道埋深深度不足，不满足标准规范的，要考虑拆除重建。八是在沿街商户门前低洼处，增设排水沟，防止雨水倒灌。

2. 交通秩序治理标准：对现状路面白改黑、破除新建

沥青路面、重新施划10cm宽，2.5mm厚路面标线、增设标注“生命的宽度-4m”等标识的消防通道网格线、在转弯处增设凸面镜、在坡道处增设减速带、交通标识牌。

10、市容秩序治理标准：一是完善店招，采用铝单板材料，沿街店招高度≥1.5m,村内店招≤1.3m。二是对村内首层建筑立面喷涂真石漆或氟碳漆。三是对沿街一层商业立面采用铝单板包封处理。四是采用轮廓灯及泛光灯等增设沿街重要节点建筑外立面照明。五是对二层至顶层较残旧的立面进行清洗。六是增设方通格栅焊接的空调格栅包封。七是增设方通骨架，穿孔板装饰的水表格栅包封。八是对二层挑檐天花面进行刷新处理，采用基层处理→修补腻子→刮腻子→底漆喷涂一遍→刷白色乳胶漆2遍等工艺。八是增设出租屋分级分类公示栏。九是按每台6m迁移距离，补充部分立面空调迁移。十是30cm厚烧面芝麻灰花岗岩对散水进行拆建，边沿地方需要磨圆边处理，下坡铺装大理石要刻槽处理，并对散水周边腐烂管道更换。十一是可采用600x300x55厚陶瓷透水砖（联锁型）人行道，底部为混凝土基层，人行道井盖采用不锈钢双层装饰井盖装饰。采用600x150x300芝麻灰立道牙，视条件增设非机动车道。十二是对于小巷道宽度＜2.5m的，采用600x300x50厚烧面芝麻灰透水砖铺装，收边采用240x115x55厚陶瓷透水砖（联锁型）。对于巷道宽度≥2.5m:600x300x50厚烧面芝麻灰透水砖铺装，收边采用600x300x50厚陶瓷透水砖（联锁型）。十三是增设宣传栏、穿孔不锈钢板烤漆电箱或变压器围挡，对有需要的地方增设镀锌圆通喷漆三叉式晾衣架。十四是增设具有党建文化元素的党群服务驿站，采用集装箱并进行装饰。十五是对破旧围墙进行翻新处理，并增设艺术彩绘。十六是增设建筑挂壁式路灯照明，可采用L=1.0m，60W LED灯。十七是对绿化景观面积较大处，增设自动喷淋设备。

结语

城中村综合治理是一场从行业主管部门、建设单位、社区工作站、股份合作公司、村民、业主到设计、造价、监理等多部门力量和资源整合，并从硬件基础设施建设开始，改造居民居住环境，进而影响产业业态发展，提升居民满足感、幸福感开展的综合性整治行动。为此，建设单位应加强与各部门的协同配合，坚持以人为本科学规划和设计，简化前期管理程序，加快项目前期流程推进速度，对照十大整治标准，精准制定出符合当地特色、满足当地群众所求所需所想的设计方案及成果。

参考文献：龙华区城中村综合治理及优化提升课题研究报告——深圳市龙华区政协提案联谊委员会课题组