农村房地一体确权登记发证有关问题的分析与探讨

农村房地一体确权登记发证有关问题的分析与探讨

王海霞

蒙阴县自然资源和规划局不动产登记中心

摘要：农村房地一体确权登记，是实施乡村振兴战略、推动农村制度改革、加快城乡融合发展等工作的基础，是党中央确定的重大惠民利民工程。这项工作对夯实农业农村发展基础、实现城乡统筹发展都具有重要意义。党中央、国务院高度重视宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作。党的十七届三中全会明确提出：“搞好农村土地确权、登记、颁证工作”。2010年以来，中央1号文件多次对宅基地、集体建设用地使用权确权登记工作作出部署和要求。近年来农村集体土地确权登记工作稳步推进，取得了积极进展。但随着产权制度改革的深入推进，一些阻碍产权登记工作开展的问题逐渐显露。宅基地数量庞大、情况复杂，一些地方还存在农村地籍调查基础薄弱、登记资料管理不规范和信息化程度低等问题。本文对农村房地一体确权登记中的有关问题进行梳理，为确权登记工作的顺利开展提出合理建议，希望为开展此项工作的相关人员提供一些参考。

关键词：农村房地一体；确权登记发证；问题分析

当前，各地积极开展农村房地一体确权登记工作，但受条件的限制，农村集体土地确权登记发证工作总体滞后，有的地区登记发证率还很低。为落实中央有关宅基地、集体建设用地使用权确权登记工作要求，国家层面先后下发了若干文件，进一步作出部署，明确工作要求和确权登记政策。2011年原国土资源部等联合下发《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》（国土资发[2011]60号），强调进一步规范和加快推进农村集体土地确权登记发证工作；2014年原国土资源部、原国家林业局等印发《关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》，要求“力争尽快完成房地一体的全国农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作”；《自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》（自然资发[2020]84号）指出要“加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作。”这些政策文件的出台为开展农村房地一体确权登记工作提供了重要依据。

一、农村房地一体确权登记发证的意义

开展农村房地不动产确权登记工作是不动产登记的核心和重要组成部分,也是我国在维护农民合法权益、促进城乡统筹发展进程中利国利民的重要举措。农村房地一体确权登记发证工作，是依法保护农村不动产使用权人合法权益，促进新农村建设的基础性工作【1】。随着我国城镇化进程的加快，农村土地的价值日益增高，农民对土地权益的重视程度日益增强，因土地权属问题引发的纠纷不断发生。加快推进农村房地一体确权登记工作，能明晰农村宅基地、集体建设用地、房屋等不动产产权，做到有据可查，有法可依，有证可认。从而有效调处土地权属纠纷，化解农村社会矛盾，维护农民合法权益、维护农村社会和谐稳定，为实现乡村振兴奠定坚实的基础。

二、农村房地一体确权登记发证存在的问题

（一）由于历史原因，出现“一户多宅”。

《中华人民共和国土地管理法》明确规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，并且面积不能超过当地规定的标准。但随着经济社会发展，人们生活水平不断提高，很多人在宅基地上改扩建气派的新房或是通过买卖、继承等方式拥有多处宅基地，出现宅基地超面积甚至一户多宅的状况。

（二）由于个人原因，形成“一宅多户”。

农村宅基地，大多是一户一宅，当然也存在一些个例，比如上面提到的“一户多宅”。还有一种比较特殊的情况是“一宅多户”。一宅多户，就是一处宅基地上居住着两户以上家庭的情况。这种情况的成因大部分是个人或者家庭原因造成的，比如：一家几个兄弟受经济或当时条件的制约，虽然各自成家分户了，却只能在一处宅基地上分别建房，形成了“一宅多户”。

（三）确权过程中，发现面积不一致。

在宅基地确权时，宅基地和房屋面积的测量是很重要的一项工作，由于受勘测和技术手段以及自然因素的影响，确权登记过程中经常会出现宅基地及地上房屋现状与证载不一致的情况。有的是宅基地测量面积与原土地证登记面积不一致，有的是房屋测量面积与原房屋所有权证记载面积不一致。

三、农村房地一体确权登记发证工作的几点建议

（一）“一户多宅”如何确权？

《中华人民共和国土地管理法》有明确的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发[2016]191号）规定，宅基地使用权应按照“一户一宅”要求，原则上确权登记到“户”。但就一户多宅的情况而言，有部分情况是合法的，比如因继承形成的一户多宅，宅基地总面积符合当地建房规定的一户多宅等情况。对于因继承房屋等合法的一户多宅情况，可按规定确权登记，并在不动产登记簿和证书附记栏进行注记。因继承发生的一户多宅，地上建筑物损毁，要由政府组织收回宅基地【2】。若因为超占等原因一个权利人拥有多处宅基地的，先对所有宅基地进行权籍调查，权利人须在具结书上将名下所有宅基地及地上建筑物进行记录，但原则上只能对其中一处符合条件的宅基地进行登记，其余宅基地只进行权籍造册。

（二）“一宅多户”如何确权？

本着尊重历史，面对现实的原则，“一宅多户”的确权方式，目前来看有两种方案是比较可行的：一种是可以将宅基地确定为按份共有，宅基地一起共享，不单独确权给任何一户。另一种方案是将宅基地确权在其中一户名下，被确权的户给另外的户一定补偿，所有住户签订一份协议，注明财产分配情况，并到相关机构做一下公证，避免将来因为财产问题而出现矛盾。

（三）面积不一致，如何确权？

确权登记过程中发现，宅基地实地测量面积与原证书记载面积不一致的，应当区分不同情形进行登记：1、如果宅基地未发生改、扩建，界址未发生变化，属于测量方法造成不一致的，以精度高的测量方法测得的面积为准。2、因非法超占造成测量面积大于原登记面积的，以原登记面积为准。

结语

总之，农村房地一体确权登记工作是深化农村产权制度改革的一项重要内容，是盘活农村土地资源、夯实农村发展的产权基础，是实施乡村振兴战略的重要组成部分。该工作的开展是维护农民合法权益的有效途径，事关农村改革发展稳定的大局，事关人民群众切身利益。各地要把推进农村房地一体确权登记发证工作作为提升群众幸福感和加快推动农村土地市场改革、促进农业农村发展的重要抓手，以有利于农村生产生活、促进社会和谐稳定为出发点，严谨调查、规范登记，扎实推进农村房地一体确权登记工作。

参考文献

[1]徐荣均,鄢国权.农村房地一体确权登记与发证问题及对策分析[J].冶金与材料,2020,40(05):162-164.

[2]左美蓉,张教权.农村房地一体确权登记发证有关问题的相关探析[J].营销界,2020(35):123-124.