不动产测绘特点及测绘技术探析

不动产测绘特点及测绘技术探析

李锦波

奇台县自然资源局不动产登记中心 831800

摘要：本文从不动产测绘的特点出发进行考虑，对测绘技术的实际应用进行分析，希望对相关人士有所帮助。

关键词：不动产；测绘特点；测绘技术

在工程测量方面，不动产测绘是一个重要分支，开展不动产测绘管理工作即可以为不动产权利所属登记提供科学合理的依据，也能够确保消费者、开发商之间的利益关系更加清楚和明晰，所以要积极主动的对各种先进的技术进行应用，这样就能很大程度提高我国不动产测绘管理和应用的水平，推动不动产行业的可持续发展。

1 不动产测绘的概述

不动产测绘，主要是把现代化房产和地籍等的测量融入其中，是对土地和房地产进行管理的依据之一，其中，以地籍的测量为核心，在实际进行工作时，主要是涉及变更地籍测量、地籍图的测绘以及地籍的控制等测量。这种测量方式特点主要有以下几个方面 : 第一这是一种具有政府性质的测量工作，和政府相关部门密切相关。 第二可以提供精确、可靠的测量信息给政府的土地管理部门。第三主要以地籍的调查为核心和基础进行测量。第四，对地籍进行测量的技术比较多，所以实际进行测量时，还要对界址点、宗地以及地籍图等进行详细的考虑。此外，在对房产进行测量时，重视调查测量房屋和相关的建筑，然后以此为基础绘图，最后对房地产位置、权属、数量以及使用状况等信息进行明确，这些是房地产明确产权、产籍的管理以及开发和利用的关键依据，也是目前我国城镇化发展的参考依据^[1]。在实际进行测绘时，涉及内容主要是房屋和附属的建筑设施、等级控制点、地形以及其它房屋的围护物等，只有确保测量信息的准确，才能够使其在更多的领域中进行应用。

2 各类不动产测绘工作的特点分析

2.1 地籍测绘的特点

城市地籍测绘注重宗地之间平面位置相对关系的确定，一般只测定平面位置，除特殊需要外，对高程不作要求。地籍测绘解析测量界址点工作量大。地籍图的比例尺一般较大，主要决定于土地的价值和质量。地籍测量的成果具有明显的法律效力。因此，测定地籍要素必须由土地管理人员与权属主密切配合，指界后方可测量。由于土地的法律性和经济性，地籍图必须保持其准确性和现势性。地籍控制测量的级别一般包括一、二、三、四等和一、 二级控制测量。地籍图是基本地籍图和宗地图的统称，是表示土地权属界线、面积和利用状况等地籍要素的地籍管理专业用图，是地籍调查的主要成果。地籍图的比例尺直接影响其使用价值和生产成本，选择地籍图的比例尺选择应考虑土地价值和建筑密度，以满足地籍管理的需要为前提。我国地籍图可采用1:500、1:1000、1:2000、1:5000、1:10000、1:15000等比例尺。一般来说，成图比例尺越大，各类要素的表示就越详细齐全，权属界线及面积的精度就越高。地籍控制测量的精度是以界址点的精度和地籍图的精度为依据制定的。施测方法不同，精度也有所不同。界址点测量 精度主要考虑获取界址点坐标和界址点间距的精度要求。

2.2 房产测绘的特点

房产测绘工作与地籍测绘工作相类似，同样注重地块之间水平位置相对关系及界址点线的测定。房产测绘主要成果是房产图。包括房产分幅平面图、房产分宗平面图和房产分户平面图。房产分幅图是在已有的地籍图的基础上加房产调查的成果制作而成。房产分宗图是分幅图的局部图件，是绘制房产权证附图的基本图。分户图是在分宗图的基础上绘制局部图，以一户产权人为单位，表示房屋权属范围内的细部图，供核发房屋产权证的附图使用^[2]。各类房产成果图都是平面图，其上只要求平面位置准确，不表示高程。房产图上对房屋及与房屋、房产有关要素的要求比其它图种要详细得多。例如房屋分幅图，不单要表示境界、结构、产别，还要表示出层数、房屋用途及用地分类等，分宗图在内容上，除表示分幅图中相应内容之外还要标注有关长度、面积、墙体归属和四至关系等要素。对房屋及房屋的权属界线和用地界线等的表示，精度要求也比较高。房产成果图的测绘比例尺均比较大，根据房产图的不同分类，其采用的比例尺也不尽相同。房产分幅图一般采用 1:500 和 1:1000 两种比例尺，主要视建筑物的密集稀疏程度而定。一般城镇采用 1:500 比例尺，远离城镇建成区的工矿区的企事业单位及其相毗邻的居民点也可以采用 1:1000 比例尺。 房产分宗图的比例尺一般在 1:100 到 1:1000 之间。分户图比例尺一般为 1:200 左右。房产图的精度主要考虑两部分：一是房产图上的界址点和房角点相对于邻近控制点的点位中误差；二是房产 要素点与地物点相对于控制点的点位中误差。

2.3 林权和草原测绘的特点

草原、林地调查中测绘的目中重在植被类别的核查、预估草原、森林资源的动态变化和消长。林地、草原测绘调查主要依托航测数据、遥感卫星影像数据确定区域属性，地面调查辅助调查的方法。目前并无相关规范对林地和草原测绘作出基本精度要求、图的精度、界址点精度、面积精度等相关要求。

2.4 海籍测量的特点

海籍测绘与陆地不动产测绘有明显的区别，海籍测绘的对象是海洋，海洋测绘不仅要获取和显示这些要素各自的位置、性质、形态，还包括他们之间的相互关系和发展变化，如航道和樵石、灯塔的关系，海港建设的进展等^[3]。查清每一片宗海的位置、界址、面积、所有权、使用权以及功能等等。海籍测绘的内容包括平面 控制测量、界址点测量或推算。总体来看，呈现房产、地籍成果精度要求相对复杂精细、精度高、采用大中比例尺调查；林业、草原、海洋成果要求相对宽泛、要求精度低、采用小比例尺调查。

3 不动产测绘的测绘技术要点分析

3.1 现代数字化测绘技术

数字化测绘技术的原理是通过专业人员对房产有关信息进行科学采集，然后把采集的数据利用专门的计算机软件进行加工、编辑，最终形成我们所要的数字化房产图，之后再使用专门的数控绘图设备进行图形输出，就会得到人们需要的房产图纸。具体而言，数字化测绘技术主要分为以下5个步骤：①对将要测绘的 房产进行信息资料的收集和整理；②踏勘已拟定好的设计方案；③控制测量，即在测量的边界地址进行科学有序的测量，测得所需数据；④将测得数据有序输入专门的计算机图形处理软件、测量软件和应用软件中；⑤计算机根据人的设置意图对图形进行有效编辑，以便完成房产图的绘制工作。

3.2 GPS-RTK 技术

RTK测绘技术是能够测量大距离的测绘技术，其原理是依靠GPS技术进行测量。RTK技术的测量精度比较高，在野外进行测量的精度最低在厘米级别。其主要优点就是定位的精度达到厘米级别、能随时提供观测站点在测量指点坐标系中的三维定位的准确数据。RTK作业时，先将基准站的观测值和测量站的具体坐标信息通过专门的数据链传送给流动站，流动站不仅能通过数据链接收数据，还能同步采集GPS的观测数据，并且能够在很短的时间内对差分值进行实时、有效分析和处理，以便实现 RTK的精确定位。RTK技术的出现给测绘技术带来了巨大的变化，大大方便了房产测量作业的效率和精度。

4 结束语

就目前我过不动产测绘的现状来看，本文的精度指标统一思路和精度指标要求，使得不同不动产内容能够在统一的技术框架下根据其特点确定其精度指标，能满足不动产测绘统一登记过渡阶段的工作要求，有利于测绘人员、设备、资金和技术的综合利用，减少不动产测绘大量的重复工作，节省人力、物力和财力。为不动产统一登记测绘工作起到了技术参考作用。

参考文献

1. 杨邦礼. 3S技术在不动产测绘中的应用[J]. 资源信息与工程, 2016, (4): 112-113.

2. 覃日铁. 测绘在不动产登记中的运用[J]. 低碳世界, 2017, (21): 95-96.

3. 耿建军, 韩琦. 城市地籍测绘与不动产测绘中相关问题探析[J]. 建筑知识, 2017, (9): 45-46.