上海临港新片区标准厂房设计管理探析—以C09-03地块标准厂房项目为例

上海临港新片区标准厂房设计管理探析 —以 C09-03地块标准厂房项目为例

袁泉

上海临港产业区经济发展有限公司，上海市 邮编： 201306

摘 要：临港新片区的成立对标准厂房项目提出了更高的要求，在满足行业设计规范的基础上，建设单位需要通过设计管理合理引导设计单位，使其设计成果符合临港新片区的发展要求，适应新片区的市场导向。本文以C09-03地块标准厂房项目为例，分别从标准厂房的产业定位和总体规划布局、产品设计、外立面风格以及成本等四大管控作为切入要点，提出自身对标准厂房设计的一些思考，探析新片区背景下的标准厂房设计管理方法。

关键词：临港新片区；标准厂房；设计管理

引言

经过十余年的开发建设和快速发展，为适应大量企业的入驻，兴建了一批标准厂房项目。2019年中国（上海）自由贸易试验区临港新片区的成立，对于辖区内包括标准厂房在内的建筑都提出了高起点规划高标准建设。标准厂房需要突破传统工业建筑的设计思路，不仅需要摈弃只重生产工艺不重外立面设计的观念，还需要根据临港新片区背景下招商环境的改变对厂房产品做灵活调整。同时因为厂房的市场租赁价格有限，需要对厂房的成本做好管控。这就需要建设单位通过设计管理合理引导设计单位，有的放矢，确保标准厂房设计成果不仅满足行业设计规范，也符合建设单位的实际诉求，适应临港新片区的市场导向，从而提高标准厂房产品的市场竞争力，在新片区大开发的潮流中立于有利位置。

1 标准厂房的设计管理意义

标准厂房是对特定产业具有通用适应性的厂房，是通过经济开发区或工业集中区实行的统一规划的配套比较齐全的工业用房。企业可以根据自身生产工艺的需求有选择性地租赁或者整体收购相应的厂房。标准厂房具有经济性和集约性等特点，应用也比较灵活，可以促进区域经济发展，是现今中小型企业一个普遍的选择。

标准厂房的设计管理工作涵盖了从前期策划、设计施工到后期竣工验收等全过程。而标准厂房与其他建筑设计管理也有不同之处，首先标准厂房隶属于工业建筑，工业建筑的侧重点在于对生产工艺的满足，各专业需要围绕具体的生产工艺实现厂房主体，通过设计管理控制标准厂房的产业导向和开发主体的价值取向；其次，标准厂房不同于其他类型的工业建筑，其“标准性”是针对特定的产业集群而言，具有相适应的平面布局、地坪荷载、层高等，通过设计管理导入具体市场需求，明确厂房设计参数。最后，标准厂房的市场租售价格有限，需要通过设计管理严格管控成本，提高标准厂房招商的市场竞争力。标准厂房的设计管理主要在项目全生命周期中实现“产品价值研究、产品品质保证和项目成本控制”的管理目标。本文以临港产业区C09-03地块标准厂房的设计管理为例，从标准厂房的产业定位和总体规划布局、产品设计、外立面风格以及成本等四大管控作为切入要点，探析临港新片区标准厂房的设计管理方法。

2 临港新片区标准厂房的设计管控要点

2.1标准厂房的产业定位和总体规划布局管控

标准厂房的开发需要进行全局性定位，对其规模及布局制定科学而合理的方案。与民用建筑不同，生产工艺是工业建筑设计过程中需优先满足的要点。总体规划和建筑设计需在满足生产工艺的基础上展开。不同的生产工艺对厂房有不同的要求，标准厂房的“通用性”是针对特定产业导向的，并非完全契合所有产业。这就需要我们在标准厂房项目整体规划时首先明确产业定位，并对目标客户进行尽可能周全的调查，详细掌握其生产工艺的相关资料，从而有针对性的规划并实现布局的科学合理性。标准厂房总体布局时要根据场地周边的道路等级结合园区客货流线合理布置主次出入口，根据园区开发的规模确定相适应的道路结构。从土地集约化利用的角度和产业园的规模化开发考虑，园区双行货运干道通常采用9米的宽度，次要双行道可以采用7米宽，满足厢式货车和集卡的通行和转弯能力。标准厂房的布局应保证空间的匀质性和统一性，同类的产品户型可以组团布局。园区综合服务用房及物业管理用房的规划需要立足于整个园区的规划，并结合管理和服务的辐射范围综合考虑。

以临港重装备产业区 C09-03 地块标准厂房项目的设计管理为例，该项目位于临港产业区 C09-03 地块。前期项目策划时，首先根据临港产业区近年的招商情况确定项目整体产业定位为智能制造，并根据产业定位确定厂房的规模、承重、层高等参数。项目地块北侧为次干道，东西两侧临城市支路，南侧与其他地块相邻。主入口布置在地块北侧，承担主要人行和客车通行，东西两侧布置次入口，承担货车通行。园区主要货运干道规划为“口”字形并串联所有厂房。项目既要提高最受市场青睐的单层厂房比例，同时又必须满足规划部门对于地块不低于1.2容积率的开发强度。园区规划了 3 栋单层厂房、8 栋多层厂房、1 栋高层厂房、1 栋高层综合服务楼和其他配套用房。通过两栋高层来平衡地块容积率要求。地块东北角的预留地块，未来将作为该项目的二期开发，同时在后期取消两地块的围栏，园区实现统一运营管理。园区厂房总体规划布局时两个地块统筹考虑，做好道路及相关管线的预留，保证园区规划的完整性和统一性。二期地块主要规划为两栋标准厂房，整体布局与C09-03地块格局保持一致（如图1）。此外，临港产业区原一期至四期厂房位于项目地块北侧，园区综合服务楼规划布置在地块西北角，未来综合服务楼提供食堂、便利店等服务，辐射周边厂房项目。

图1：C09-03地块标准厂房总体布局示意

2.2标准厂房的产品设计管控

标准厂房的产业定位决定了厂房的产品设计标准。从产品类型角度来划分，标准厂房主要包括单层厂房、多层厂房和高层厂房。单层厂房通常采用大跨度门式钢框架结构，多层厂房为2至3层的装配整体式混凝土结构，高层厂房为建筑高度超过30米的厂房，消防疏散和建造成本均提高，对于标准厂房并不是合理的产品类型，其市场需求也不高。不同类型的厂房产品，有不同的结构形式和柱网组成；此外不同的入驻企业有不同的生产工艺，其对于厂房的面积、层高、荷载要求各异。标准厂房的通用性则需要对产品设计的标准进行管控。

标准厂房的“通用性”体现在两个方面。首先是满足不同企业生产工艺的通用性，它要求标准厂房内部空间整合不同工艺的要求，柱距、跨度、地坪荷载等满足同类型产业中的多数企业生产布置的需要，如跨度控制在为9-12米，楼面荷载500-1000KG/㎡,基本可以涵盖一般的轻工业、小型机械制造、电子业等产业需求。其次是满足标准厂房灵活分割的通用性要求，可以将垂直交通、卫生间等公用设施合并为一个服务模块，灵活地镶嵌于厂房端部，这样每个标准层可以一家企业或多家企业共用，在组合方式上灵活多变、可适性强。

C09-03地块标准厂房项目定位为智能制造，但未来招商客户的不明确，在满足地块出让要求的前提下，如何让产品设计更符合市场需求？ 为此，我们综合考虑公司成本控制要求和招商客户需求，梳理产品设计标准。主力户型为单层厂房 5000m²左右，只考虑整体出租；多层标准厂房均为两层，共 7000m²左右，每层面积不大于4000㎡并作为独立的防火分区，考虑整体租售或分两户可能，层高为8m+4.9m，地坪荷载为800KG/㎡；高层标准厂房为“U”字形，考虑分层出租或每层分两户可能。合理布置卫生间、垂直交通及环保需预留的废气排放井、污水监测井等，确保不同的分户情况下，每一户均有独立的环保措施，减少厂房后期的改造成本（如图2）。项目二期多层厂房为三层，总面积10000㎡左右，每层面积不大于4000㎡，考虑整体租售或分层出租，项目在一期多层厂房的基础上，优化调整并增加了排烟井，以适应企业入驻后的装修改造对机械排烟的需求。多层层高组合为9.2米+6.2米+6.2米，满足现有防排烟规范对于挡烟垂壁和储烟仓的要求；地坪荷载优化为3T+800KG+500KG，每跨预留5T行车。

图2：多层厂房客货流线

2.3标准厂房的外立面设计管控

工业建筑一直以来都过于重视其功能性而忽略美观性。随着社会的发展，尤其是工业4.0、智能工业等概念的兴起，现今的工业建筑越来越趋于个性化，其艺术形象日益被人们重视。临港产业区作为产业发展的推动者，肩负着推动产业革命的历史使命。标准厂房的外立面设计也应摈弃过往对于工业建筑的态度，以全新的审美和视角审视新形势下的标准厂房外立面设计。临港产业区整体规划为重装备产业园区，主要承担汽车整车及零部件、大型船用关键件、海洋工程装备和民用航空产业等主导产业，是国家级现代装备业园区的重要组成部分。首先，标准厂房的外立面设计应符合现代主义建筑理念，形式服从功能，摈弃不必要的装饰；其次，标准厂房的外立面色彩应以饱和度较低的色彩为主要基调，体现重装备区的沉稳和现代工业美；标准厂房的外立面材质选择应立足当地、经济实用、可塑性强，满足多样化的外立面塑造需求；最后，标准厂房的外立面设计应体现当代工业发展趋势，体现人文关怀与可持续发展。临港开发十余年以来，产业区已陆续开发建设了一批高质量的标准厂房，并且形成了独特的外立面风格。临港一期至四期厂房均位于C09-03地块周边，其“条形码”的外立面风格识别度高、虚实相生，成为临港产业区的标准厂房代表（如表1）。

表1：临港厂房“条形码”演变

C09-03 地块标准厂房项目为临港产业区继一期至四期标准厂房建设后的又一新项目，且几个地块相邻，因此外立面设计考虑原四期厂房“条形码”符号的延续。临港新片区背景下的标准厂房建设，不仅需要满足厂房的基本功能，还要不断创新引领产业发展。厂房外立面采用100x170x510型流光银彩钢压型板，局部采光区域采用100x170x510型流光银铝镁锰合金穿孔压型钢板（如图3），彩钢板竖向布置；窗户采用竖向条窗，并在窗间墙和两侧包边采用PVDF涂层深灰色铝平板，自上而下突出纵向线条。通过宽窄不一的竖向窗户和反差较大的材质颜色，形成“条形码”的新形式。厂房的线条和配色沉稳大方，体现了工业建筑的简约美。

图3：彩钢压型板

2.4标准厂房的设计成本管控

标准厂房的市场租售价格直接影响到入驻企业的运营成本，而标准厂房的租售价格由各开发主体根据项目建安成本、前期费、预备费以及财务费和企业利润等综合测算得出，实际租售价格若高出市场租售心理预期价格过大，则降低了企业招商的竞争力。因而各开发单位会竭尽所能严控标准厂房的成本。首先，建筑材料费和人工费受外界环境影响而波动，准确把控市场行情，在设计阶段不断通过方案比选，加强方案的技术性和经济性的有机整合，优化调整实现成本管控目标，进而提升自身市场竞争力；其次，通过限额设计从源头严控成本，对“项目投资实施纵向、横向的科学控制”^[1]，由建筑专业牵头，协调结构、暖通、电气和给排水等专业，满足各专业功能的前提下，实现方案的最优，将设计成本控制在既定范围内。最后，需加强开发主体内各横向部门的沟通，尤其是招商管理、园区服务和投资发展等部门，并根据各部门的需求优化调整方案，并实时对比投资部门测算出的租金和市场心理预期，实现方案的动态调整。

C09-03地块标准厂房项目一期阶段的多层厂房均为2层，项目成本是折合实际建筑面积测算的。两层的厂房总建筑面积少，园区的配套费用均摊后，单方造价较高，因此二期的多层厂房优化调整为3层，通过提高总建筑面积，分摊昂贵的园区配套费，实现单方成本的降低。二期开发时，新的防排烟规范的严格实施要求和厂房的净高要求产生了矛盾，这需要我们在技术性和经济性两者间取得平衡点。如果多层厂房层高维持和一期时一样，则厂房的净高会因挡烟垂壁的设置而拉低；而如果抬高层高，可以解决净高问题，但厂房成本提高。经评估，标准厂房应首先满足生产工艺的需求，不能牺牲功能性而一味追求成本的管控，最终二期的多层厂房层高抬高为9.2m+6.2m+6.2m。标准厂房的市场租金较低，而建造成本因为材料和人力费的提高也在节节攀升，昂贵的地下空间开发需要慎重。项目一期总体规划时，对工业地块民防配建要求为用地面积的千分之七，设计时合理调整地下空间的占比，尽量降低地下空间的开发成本。二期开发时，民防办发文取消了对工业地块民防的配建要求，同时取消了地下车库的开发。最终项目经测算厂房租金控制在1.2元/㎡左右，与市场心理预期价格打平，产生了较好的招商效应。此外，在满足单体装配率的要求前提下，多层厂房的结构形式采用钢结构还是装配整体式框架结构要视钢材和PC的市场价格而定。

3、结束语

综上所述，临港新城开发的十余年间，临港产业区开发了一批较为典型的标准厂房项目。随着临港新片区的成立，区域招商环境逐渐转变，传统的以机加工为主的重工业逐渐被人工智能、新能源汽车、集成电路等重点领域代替。标准厂房也应该顺应变化，高起点规划高规格建设。通过设计管理，准确把握产业发展方向、有序组织项目总体规划布局、结合客户实际需求优化创新产品设计、探索厂房外立面新材料新形式的运用以及从设计阶段严格管控成本等方面积极引导标准厂房的设计，使之更加符合新片区的产业导向和市场需求，同时提高标准厂房的市场竞争力。

参考文献

1. 蔡勇.论建筑项目的设计管理控制思路[J].住宅与房地产,2017(06):140.

2. 叶红. 苏州某标准厂房工业园区设计与思考[J]. 工业建筑,2011,41(02):7-9.

撰写日期：2021-03