公共管理视域下老旧小区改造的规划管理研究

公共管理视域下老旧小区改造的规划管理研究

李岩

新疆维吾尔自治区城市和建筑设计服务中心 830002

摘要：公共管理是让公共问题及公共服务的解决实质回应公民需求，公开、透明、高效、便民。当前随着城市化进程的加快，老旧小区大片违建、缺乏配套设施、加装电梯困难等问题日益凸显，直接影响了人们生活质量的提高、和谐稳定社区的构建和生态宜居城市的建设。

关键词：公共管理视域；老旧小区改造；规划管理；研究

1导言

传统的老旧小区建筑设计标准偏低、产权不明晰、长期无物业管理等，导致建筑破旧、私拉乱建、破坏绿化等情况多发，降低了老旧小区居民的生活质量。为改善居民生活品质、提高城市形象、给老旧小区注入新的活力，各地政府积极响应中央号召，大力开展老旧小区改造项目。但老旧小区改造项目不同于一般的新建住宅项目，传统施工企业的项目管理模式在老旧小区改造项目过程中常常遇到阻碍，并影响改造工作的开展。为探究影响项目开展的原因，本文以南京某片区改造项目为例，深入分析项目施工阶段的管理特点。

2老旧小区改造项目特点

城镇老旧小区大多处于老城区，地理位置优越，建筑密度和人口密度较高。老旧小区的居民结构层次复杂，对改造工作的接受能力表现出较大的差异。居民作为“有限理性经济人”在面对老旧小区改造项目时基本都持欢迎的态度，因为除改善自身生活环境外，还会带来小区房屋的增值。但在改造工作具体实施过程中，又表现出“有限理性经济人”的利己心态，如对项目妨碍个人利益改造的不认同和改造工作的不支持。除居民意识形态不同造成改造工作进展缓慢外，老旧小区建筑本身也有局限性，如建筑破坏程度不同、现场情况和设计图不符等，造成已有设计方案变更，这些情况无疑给老旧小区改造项目施工管理增加了难度。

3公共管理视域下老旧小区存在的问题

3.1 存在大片违建及安全隐患

在老旧小区里，毁坏绿地进行种菜、占用公共部位进行私搭乱建、架空线路剪了乱接已经是司空见惯的现象，装修过程中胡乱开凿、破坏房屋主体结构、在房屋楼顶加建、增加楼体结构承重也时有发生，更有甚者，圈占公共区域做起了生意，有的开起了门面房，有的变成了煤气充气点……周边居民不胜其扰。大量的违章搭建破坏了原有的小区设计，管线设施无法有效维护、消防通道无法顺畅通行，给周边居民带来极大的生活困扰和极大的安全隐患。

3.2 缺乏配套设施

新建居住小区通常按规范要求配建有文化活动站、体育活动站、居家养老服务站、卫生服务站、密闭式生活垃圾分类收集站、装修垃圾分类收集点、邮政服务用房、物业管理用房等，在设计时会充分考虑居住舒适性，配建集中绿化区域、足够的机动车停车位，增加室外体育活动场地、慢行步道等。受多种因素的影响，城镇老旧小区的建设没有跟上现代化发展的步伐，在管理和改造上显得欠缺和落后，普遍没有配备相应的配套服务设施。

3.3 加装电梯困难

老旧小区大多数都是多层步行建筑，基本没有安装电梯，而老旧小区的居民以老年人居多，上下楼非常费力，对出行及安全都有影响。加装电梯是目前老旧小区改造的重点项目，人们对此需求极大。加装电梯的困难主要体现在三个方面：第一，意见统一难，居住在一、二楼的业主对加装电梯需求不大，一般也不愿意分摊费用，征求意见阶段难以达成一致意见；第二，审批批复难，加装电梯与一般建设项目审批流程几乎相同，并且增加了民调等过程，从变更规划一直到施工许可，并且涉及特种设备检验检测，审批周期较长；第三，具体施工难，很多老旧小区处于横街窄巷，现场施工条件较差，土建施工难以展开操作面，电梯安装也极为不便。

4公共管理视域下老旧小区改造过程中的规划管理建议

4.1 主动衔接行政执法部门做好违章建筑认定工作

根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价5%以上、10%以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，并处建设工程造价10%以下的罚款。按照职能分工，自然资源和规划局是《中华人民共和国城乡规划法》所述的城乡规划主管部门。地方综合行政执法体制改革后，行政执法职能归属于建设行政执法部门，但是违法建设的认定工作仍属于自然资源和规划局。自然资源和规划局应当积极配合建设行政执法部门，主动做好违章建筑的认定工作，并及时移交建设行政执法部门。

4.2 合理规划，充分利用现有条件增加配套设施规划

对于不同现状的老旧小区，住房和城乡建设主管部门可以分门别类进行管理。（1）对于部分具备改造条件的老旧小区，可以根据居民实际需求进行改造，面对面做好规划服务指导工作，将后期可能存在的影响消除在项目批复提出之前，确保老旧小区相关配套设施的升级顺利实施。（2）对于现有条件较难配建配套设施但又不符合重建条件的老旧小区，住房和城乡建设局应充分利用周边的条件，科学规划、增加配置，可根据人口分布、地理位置等合理布局功能复合的小游园等专项规划，把周边社会功能综合考虑进去。以新疆阿克苏市为例，市住房和城乡建设局在深入调查现状的基础上，编制了《阿克苏市城市老旧小区建设规划》，比如配套建设公厕、适当增加停车场、配置娱乐康体设施，解决市民停车难、如厕难、健身难问题。目前阿克苏市通过老旧小区改造，有效改善和提升了人居环境，让城市规划更加人性化、更富层次感，实现景观效果和功能并重的目标，满足了周边老旧小区有完善的基础设施、有整洁的居住环境、有配套的公共服务的切实需求。（3）对于需要进行重建的小区，住房和城乡建设局需要进行充分的调研并且充分地论证后，采用多种方式征求规划地段内利害关系人的意见，必要时应当组织听证，然后向自然资源（规划局）局提出修改控制性详细规划的建议，并向原审批机关提出专题报告，经原审批机关同意后根据现有的基础资料、现行规划规范对地块的控制性详细规划编制修改方案，且需按法定程序审查报批。控制性详细规划调整后再按照地方城市规划管理技术规定、实施细则以及建设用地指标等法律规章、规范，重新出具地块的建设工程规划条件后具体按照规划条件实施。

4.3 深化“放管服”改革，全面加快项目规划批复速度

住房和城乡建设局应配合上级主管部门以及地方政府，大力推进工程建设项目审批制度改革。在依法行政的原则下，全面加快老旧小区改造项目前期报批速度，协同行政审批部门、住房和城乡建设部门，简化办事流程，采取“申请材料一窗受理、审批过程并行协同、审批结果关联共享”的服务模式，加快职能转变，缩短审批时限；想群众之所想，以实干担当的精神深化“放管服”改革，把简化流程、压缩规划管理各个环节审批时间、创新服务落到百姓的心坎里，推动简政放权向纵深发展，构建科学、便捷、高效的审批和管理体系。

5结语

老旧小区的改造对于整个城市而言是一项长期、系统的工程，因此老旧小区改造工作需要扎实做好工作，统筹规划、稳步推进。文章主要对公共服务理论在规划管理中的运用、公共管理视域下老旧小区存在的问题及公共管理视域下老旧小区改造过程中的规划管理建议进行探讨，希望能给新疆老旧小区改造工作提供可行性的工作方法和管理经验。

参考文献

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[2]刘静蓉,滑胜利.老旧小区改造中景观空间改造的研究[J].城市建设理论研究(电子版),2019(30):4.

[3]展鹏飞.老旧小区改造要做实消防安全的“里子”[N].中国应急管理报,2019-09-07(003).