江门市老旧社区推进加装电梯策略研究——以江华社区为例

江门市老旧社区推进加装电梯策略研究——以江华社区为例

伍丹婷

江门市规划勘察设计研究院有限公司，广东省江门市 529000

摘要：本文以江门市江华社区为试点，通过现状调研，总结目前既有多层住宅加装电梯存在的普遍性问题，并提出针对性的策略方法，指出应以社区为单元构建多元共治机制，并创新政策体系，设立分摊比例参考指引及制定统一的技术标准等，希望将促进江门市既有多层住宅加装电梯工作高效有序推进，使有需求的居民早日受益。

关键词：老旧小区；既有住宅；加装电梯；社区治理

1、老旧小区加装电梯的必要性

随着我国经济发展、城镇化快速推进，居民对居住环境的品质要求不断提高，同时老龄化问题也日益突出。党的十八大以来，中央高度重视城镇老旧小区改造工作，为贯彻落实党中央、国务院的决策部署，广东省政府在省内统筹推进开展城市居住社区建设补短板行动。江门市作为全省城镇老旧小区改造试点城市，大力推进老旧小区改造工作，使老旧小区总体面貌得到一定的改善，但目前仍存在配套设施不完善、市政设施老化等问题，“适老化”无障碍设施的缺乏显得尤为突出，加装电梯越来越受到社会的关注。

截至2020年12月底，江门市60周岁及以上户籍人口85.73万人，占户籍人口总数的21.35%，户籍80周岁以上高龄人口超过10万。与此同时，社区居家养老是江门市老人最主要的养老方式，在此背景下，完善既有住宅的适老化配套设施，解决居家养老基础设施不足，提升居住环境的安全性和舒适性具有必要性。

2、社区现状调查

江门市蓬江区共有78个社区，其中在2000年以前建成的老旧社区共39个。至2020年底，蓬江区白沙街道共有43座老旧楼宇完成加装电梯，已办理加装电梯规划许可证的老旧楼宇132座。

江华社区位于白沙街道繁华路段，是居民较为集中的老旧社区之一，管辖范围面积0.33平方公里，共有居民3031户，总人口7986人。该社区总建筑面积2.5万平方米，人均居住面积31.5平方米，其中共210栋既有多层住宅建筑，大多建于20世纪60至90年代，建筑层数以6-9层为主。

为判断该社区每栋房屋建筑是否具备加装电梯的客观条件，笔者按照加装电梯对周边建筑、通行道路、公共活动空间、绿化设施、重大市政设施等客观因素的影响程度，对210栋既有多层住宅开展调查，将其划分为“已批（已建或已申请规划许可）”、“基本具备条件”、“经改造后具备条件”和“暂不具备条件”四种类型。

经调查统计，江华社区已批（已建或已申请规划许可）的仅有8栋，基本具备条件的有47栋，经改造后具备条件56栋，暂不具备条件的99栋。该社区近50%的既有多层住宅建筑具有加装电梯的可能，若按每台电梯60万元的建设投资估算，潜在市场规模至少可达六千万元。

3、现状普遍性问题研究

3.1组织机制——以居民自发组织为主，街道社区责任不清晰

增设电梯以业主作为实施主体，需要业主负责前期组织协调、办理各项审批手续等，同时应当取得房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。当前江门市居民自治的水平和能力尚未完全达到自主推进的状态，而街道社区工作者在加装电梯事务中缺乏制度支撑，且需对相关利益避嫌，难以作为组织统筹方。许多老旧社区由于缺乏牵头人组织，在推进加梯前期组织上具备一定的困难性，整体推进缓慢。

3.2资金筹备——资金分摊比例不明确，存在较大分歧

居民对加装电梯的意见中，对资金分摊比例存在较大分歧。目前，江门市既有住宅加装电梯的分摊比例由业主协商约定，分摊原则基本上是“加装电梯谁受益谁出钱，受益越多出钱越多。”但由于加装电梯对不同楼层的利好不一致，分摊模式缺乏依据、分摊系数难以划定，成为了协商中最难以达成共识的问题。

3.3技术标准——缺乏详实的建设指引，难以确定方案可行性

目前江门市关于加装电梯的政策文件主要为2017年出台的《关于印发江门市既有住宅增设电梯指导意见的通知》，由于当时江门市增设电梯工作还处于探索阶段，相关条例以原则性指导意见为主，对于增设条件、分摊比例等条款的弹性空间较大。在实践过程中，居民对是否能加装电梯、如何加装的判断依据不够明确，例如在协商过程中就加梯位置与连廊长度、电梯建筑结构、外立面选材等方面难以形成统一意见，或缺乏整体意识导致加装方案与周边环境不协调等，迫切需要出台更详细的技术指引指导新阶段的增设电梯工作。

4、解决策略

4.1以社区为单元构建多元共治机制

在江华社区加装电梯工作中，江华社区党组织整合共建单位资源，依托社区共建单位江门市规划勘察设计研究院有限公司的技术力量，对社区既有多层建筑作“一张地图”的可行性评估，让居民在加装电梯过程中最大限度节省时间。

构建社区多元共治机制，通过发挥党组织、各级政府部门及街道、社区、企业、单位、社会组织、志愿者等多元主体作用，将形成政府与居民的良性互动机制。以社区党组织为统筹，发挥党员、楼长、网络员等骨干力量作用，另一方面联结设计院、电梯公司、施工单位、法律顾问的技术资源，依托原有制度或创设新的协商平台，组织各方对话与协商，明确各参与主体的权责，在规范、引领、协作、自治的过程中逐渐形成老旧小区加装电梯的有序发展格局。

4.2设立分摊比例等参考指引

在政策制定层面，针对现状存在资金分摊比例、后期维护费用等具有争议的共性问题，应设定符合江门市实际的资金筹集及分摊比例建议参考性建议，为社区和居民提供方向性的指引。

如参考广州市先行经验，提出采用逐层递增0.1个系数的方式，“以第三层住户为参数1、第二层为0.5、第一层为0，从第四层开始每增加一个楼层提高0.1个系数，同一楼 层各户的出资比例可以按照业主专有部分占该层建筑总面积的比例确定”；或总结江门市各市区的成功案例，按照每层0.1或0.2个系数进行递增等。通过借鉴和总结，形成符合实际使用的区间参考值，减少重复性的探索，可避免居民在协商中发生分歧和冲突。

4.3制定统一的技术标准

针对居民普遍关注的技术问题，有必要尽快制定出台相应的增设电梯指引或技术规程，详细确定关于影响通风采光、噪音扰民、消防要求等方面的技术标准，为能否加装电梯、加装电梯方案的合理性提供依据。

从社会公共性角度正向引导社会影响，关于加装位置指引原则性建议，应尽量减少占用空间，降低对周边住户和城市环境影响，并尽量减少加装电梯对城市风貌的影响；从使用者角度提供技术指导，总结不同楼宇类型的电梯安装入户方式，罗列钢结构结构井道和混凝土结构井道等电梯建筑结构的特征与差别、电梯建筑外立面的材料和样式等，协助业主判断和选择合适的安装方案。

5、结语

以社区为单元的加装电梯研究实践，形成社区内居民相互参考和宣传效应，同时以党支部结对共建的社区共同缔造模式引入共建企业单位力量，完善覆盖街区、楼宇、电梯建筑等多个层面的技术指引，将构建良性互动机制，帮助居民更充分了解加装电梯全过程，利于老旧小区高效有序推进既有多层建筑加装电梯。

参考文献 ：

1. 江门市既有住宅增设电梯指导意见 .江门市住房和城乡建设局 .2017.

2. 陈剑怡.北京市既有住宅加装电梯发展现状及对策研究 [J]. 中国市

场 ,2017(5):99-100,118.

[3] 王健.老旧小区加装电梯途径探讨[J].城乡建设，2016（7）:20-21.

[4]李雪伟，冯家丛.城市更新治理视角下老旧小区加装电梯实施机制研究——以广州市为例[J].广东行政学院学报，2020（4）:24-32.