浅谈EPC项目生活区物业化管理

浅谈 EPC项目生活区物业化管理

侯凤鸣 、 张浩

中建八局西南公司，成都， 610041

[摘要] ：本文以凤凰山体育公园项目工程为例，分析阐述项目生活区管理过程中各项管控措施，并针性提出EPC项目生活区物业化管理存在的不足。为后续类似项目生活区的物业化管理提供理论依据。

[关键词] 建筑工人；生活区；物业化管理

0 引言

近年来，中国多次成功举办各种体育赛事，相应的为了满足各种赛事要求，体育设施发展也逐步增多，包括各类体育场馆和训练中心。并且大多项目都体现出工期紧、体量大、任务重的现象。其中凤凰体育公园项目工程就是一个例子。为了满足工期要求，项目大量采用人海战术，为此大量工人住宿管理尤其重要，项目为了解决此问题单独建设生活区，引进物业公司进行管理。

1 当前项目及生活区介绍

1.1 凤凰山体育公园项目的介绍

凤凰山体育公园是贯彻落实市委、市政府建设“三城三都”总体战略部署，加快推进体育赛事名城建设步伐的重要项目，也是第31届世界大学生运动会的重要赛事场馆。项目体量大，勘察-设计-施工EPC总承包建造总工期仅730个日历天，较国内外同等规模体育场馆工期缩短近1/3，创大型体育综合体EPC建造工期最短记录。总承包需牵头管理设计、勘察单位，负责所有专业分包和招标采购及施工管理，协调管理工作量大面广，总承包管理面临严峻考验。

1.2 项目生活区的介绍

以满足现场所有人员工作舒适度需求为出发点，发挥各方人员的工作热情，最大限度增强管理效能，提升管理效益，高标准进行平面规划，提升临时工程建设品质；总包与业主办公分区设置，单独设置分包办公室，所有专业分包办公、生活纳入总包管理范围；生活区组团式配置，设置两座项目统一管理的工人餐厅；所有临建设施功能按正式工程标准打造。

项目部全面采用物业化的管理模式，为工人提供管家式服务，引进专业物业公司通过智慧物业综合运营平台对工友村实施管理，实时全面掌握人员信息。

工友村配置设施齐全的夫妻房、探亲房，解决了工人的带小孩夫妻、家属探亲住宿等问题，为工人们提供人性化的服务。让工人感受到家一样的温暖，极大的提高了工人的归属感和幸福感，有效的缓解了全国面临用工荒，为项目履约起到了良好保障作用。

2 项目管理工人生活区的常规管理措施

2.1 管理目标及组织架构

项目需制定管理目标，明确要达到的要求：

（1）确保工地内无因管理责任引发的重大火灾。（2）维护好工地内的人员进出秩序，控制工地物资进出；控制无关人员及小商小贩进入。（3）有预见性地对任何可能危及现场的安全情况，采取防范措施。（4）确保现场以及办公生活区域卫生整洁.保障员工车辆有序停放,运输车辆干净进出。（5）食堂卫生干净整洁，不发生食物中毒事件。

同时成立组织架构，负责工地现场的物业服务形象展示、客户接待、环境维护及秩序维护等服务，下设品质部、秩序部、工程部及环境部等部门。对各部门、各岗位的管理人员均有不同的要求，且各办公室上墙各部门及岗位的工作职责。

2.2 重点工作

（1）形象展示

提供专业、优质的现场服务，配合贵司工作之需要，打造工地现场成为优秀物业服务之标杆。

（2）人员、物料、车辆出入管控

建立人员、物品、车辆进出管理制度并执行，保障出入口工作的有序开展。做好施工现场的治安管理及施工人员出入管理，对外来人员进行登记，切实做好防盗工作，确保场内人员生命和财产安全：严格执行没有运输资格的车辆不能进入工地，超载冒顶的车辆不能出工地，车厢没有密闭措施的车辆不能出工地，没有洗净车轮的车辆不能出工地的规定。

（3）提供“不间断”的清洁服务

每日进行定时清扫，及时洒水，确保路面清洁；车辆出场，必须对车辆进行冲洗，保证灰土不带出工地。生活区、办公区及公共区域由保洁员每天进行日常清扫工作。每天对现场围挡及围挡上的灯具进行除尘清理,同时集中进行清洗一次，必要时应增加清洗人员和频次。

（4） 确保安全事件的“零”发生率

周边环境复杂，在秩序维护岗位安排不多的情况下，将采取白天“全员联防”、晚上“人防为主、技防为辅”的安全管理思路，确保安全事件的“零”发生率

（5）严格控制进场工人的健康情况、年龄情况，确保工人入住前安全教育达到百分之百

2.3 建立交互式联动治安网络

（1）设立流动岗哨，实行24h值班巡逻制。做到2h巡视一遍，并记录安全情况及消防设备、公共物品的完好情况。

（2）遇到有紧急情况或其他治安需要，管理部通过对讲机下达指令，巡逻人员可在1min ~ 3min内到达现场进行支援。

（3）与当地派出所建立警民共建关系，在生活区设置警务室，并商请其警官兼任管理部安全管理指导员，定期与管理部安全管理员分析治安形势、特点以及防范的方法和技能。

2.4 紧急情况下的应急措施

（1）发生盗窃、抢劫、交通事故、火灾等异常现象时，管理部迅速调集巡逻安全管理员，以最快的速度赶到现场，控制局面，争取主动。

（2）迅速调整人力、物力，以确保应急工作的顺利进行。

（3）发生案件时，立即报警并维护现场，协助公安机关调查破案。

（4）管理部主任应在突发事件发生的第一时间到达现场，沉着、机智实施处理，并向上级进行报告。

3 EPC项目生活区管理需考虑的问题及解决措施

3.1 硬件的配置

项目需根据自身的特点进行编制生活建设方案，方案中必须明确各项硬件的配置，其中包括：（1）

材质选型，是用岩棉板材+防火地板、岩棉板材+压花钢地板还是铺设白铁皮地面。消防选择包括室内消防喷淋、室外消防栓、每100平米不少于2具灭火器、消防疏散爬梯。临电的选择是采用36V低压照明、不设置插座、穿线管采用阻燃管，还是穿线管采用焊管，是采用220V电源，使用限电器控制还是采用LED照明。防暑降温选择：是屋面采用水管降温还是设置空调（室外接线），或是36V低压电风扇。供暖选择：是自制水暖供热系统还是设置空调（室外接线）。集中充电室选择：是信箱式还是墙式是否采用USB接口。集中供热水选择：是采用电热水器、锅炉还是空气能热泵热水器等等。

同时还需考虑生活区的各功能房的设置，充分解决工人生活的衣食住行、吃喝拉撒等全部问题。

3.2 物业公司配置

物业公司拥有着丰富的管理经验和完善的管理体系，可以在最短的时间内，了解建筑工人生活区的基本状况，进而制定出针对性的工人生活区管理模式，大大节约管理时间。可提高农民的服务质量，从多角度满足农民的生活物质需求。需要注意的

是，物业化管理模式并非完美的，其还需要相关人员的监督，时刻接受农民和工人的投诉，将反馈的信息认真研究，积极处理，以提高工人的满意度，进一步优化物业化管理模式。

3.3 物业管理存在不足及解决措施

（1）组织架构不完善、职责分工不明确，在选择物业公司的时候需注意物业EPC项目人员投入，要比普通人员配备增加50%，包括行政管理人员。同时需制定物业公司的考核办法，明确考核指标，例如实名制率，保洁情况，设备设施维护情况等。建议：需在合同中进行明确人员配备和职责要求，以及处罚指标。

（2）制度不完善，导致管理混乱，需编制有针对性的方案。例如：工人入住制度：需要明确工人入住需要办理相关内容和各项要求。例如：工人需要先做了教育、签订了合同、进行体检、在录入实名制信息后才能正式搬入住宿区，成为正式工人。解决措施：在项目开工前就应该组织编制生活区管理制定，明确各项制度的编制的责任人和完成时间，同时对制度进行评审和宣贯。

（3）维稳工作不到位，易导致聚众闹事事件的发生。特别是工人喝了酒后，易与物业、后勤、食堂人员发生矛盾等等。解决措施：1、硬件配备到位，设置调解室和投诉渠道，可是设置投诉信箱或留言本。同时在显眼位置设置警务室，与当地派出所联动进行生活区管理（分时间段进行管理）。2、制度明确，奖罚分明，特别是各班组长的管理尤为重要，需要重点管控，通过班组长来管理工人。3、环境设施高标准配备，使工人有家的感觉。同时设置娱乐区，儿童玩耍区等。

（4）消防管控不可松懈，实时绷紧消防安全。采取措施：1、硬件上可硬把关，及材质验收、检测合格，包括：板房材质、临时消防材质、手机充电设备质量。2、制度完善，定期开展消防专检查，发现隐患实行三定原则，实行领导带班检查。3、消防培训定期开展，同时定期举行消防应急演练等。

（5）后勤配备不能马虎，娱乐设施维护需及时。特别是设有小卖部、水果店的生活区，需着重管理。解决措施：1、生活区食堂、小卖部、水果店、医务室等都需要招标入场，禁止私人承包，需由公司来进行承包。2、制定管控措施，需明确各自的职责和管理制度，包括员工管理要求等。3、需定期进行带队检查，特别是食堂和小卖部。4、需办理相关的营业执照，必须合法化。5、定期联系政府部门进行联合检查和食品安全教育培训。

（6）生活区搭设需明确选址，避免二次搬迁；解决措施：1、开工前需向建设单位发函或在施工组织设计中明确生活区的规模和使用时间。2、编制方案时需进行充分认证和审批。（特别是生活区搭建在工地建设内的）3、明确拆除时间和搬迁方案的编制，有利于降本增效。4、生活区各种设施都要考虑安拆，及全部使用装配式，提高周转率。例如旗台：采用装配式，可直接周转。 

4 结束语

 综上所述，在工程建设过程中，生活区管理尤其重要，它管理的好坏往往直接影响工程的进度和成本。同时生活区的管理路还很长，改进的事项还很多，需要各级管理人员共同努力，特别是EPC项目，涉及的内容管理的方面更多更广。物业公司和施工单位，都需全方面的进行学习和改进。凤凰山体育公园项目生活区物业化管理取得了一定成绩，但问题也存在，大家还需进行深度探讨EPC项目生活区的管理。