如何加强房地产施工阶段成本管理工作

如何加强房地产施工阶段成本管理工作

董莹斐

佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司 广东省佛山市 528000

摘要：随着房地产行业的高速发展，当前的房屋建设行业已经逐渐成为社会发展中影响力相对较高的行业之一，为了更好的分析房地产施工建设管理过程中的实际问题，全面判断房地产施工阶段成本管控状态，就应结合房地产施工阶段成本控制管理的本质，以求能够加快内部沟通，推动建设管理质量。房地产行业因为项目投资的较大、实际建设周长、专业施工现状容易受到外部政策和世行环境等多种不稳定因素影响，且此这种行业本身也是世界上行业风险最高的行业内容。为此就要对房地产市场环境的全面分析，判断其市场竞争环境。当前房地产投资效益所产生的高风险回报已经成为了过去式，在房地产的建设施工过程中为了创造更高的经济价值，就要实现建设项目施工的最大经济收益，对建设的成本进行综合的管控分析，加快集约型成本管控分析，实现真正的利益最大化。
关键词：房地产；施工阶段；成本管理
引言：
在现有的建设管理工作实施的过程中，由于受到外部经济变化、施工材料、施工成本、施工人员等多方面的影响，房地产的建设施工压力相对较大，为了全面深化内部改革，加快内部管控分析，就应当集合现有的成本管理实施现状，分析房地产施工阶段成本管理过程中存在的多种问题。而作为管理人员也应当充分结合当前施工过程中的实际问题，在现有的施工各个环节之中，充分响应管理要求，建立施工建设成本管理综合体系，全面分析成本管控矛盾问题，加快内部组织结构架设，严格按照相关的工作要求和工作规范进行成本管控，重新梳理当前成本管理的缺失，推动成本管理综合分析工作落实。只有全面深化房地产施工阶段成本管理工作落实，才能有效发挥管理综合效率，提升房地产施工管理工作质量，压降成本消耗，提升施工建设管理质量，为相关单位营造较为广阔的经济收益增长空间，促进各项施工建设水平的有效提升。
一、深化施工企业内部成本管理工作体系的构建

要想推动施工企业内部成本管理工作的有效落实，首先要成立起一个相对强大的成本管理组织环境，同时在此基础上全面配置一批拥有专业工作素质的技术专家管理人才和工作人员，以组织学习和培训为基础，进一步提升各项管理工作质量总结分析经验教训，构建良好的科学环境，建立一支综合实力过硬的专业管理工作队伍。

其次作为管理里人员在实施管理的同时，应当建立健全成本控制管理工作制度和建设管理任务目标，进一步落实责任分析，让成本管理更加的科学化、规范化。同时明确成本控制管理目标，可以从一个项目的基础建设方面着手，首先应当针对当前项目建设开发的实际特点，重新加快投资定位分析，判断其所产生的影响以及可能达到的成本目标和收益目标，多方面的践行调查研究分析，使成本目标制定的更加的详细，随之与一些不可预见的成本支出风险内容判断，将成本的核心预算系统化、全面化。最后编制成完整的制度体系。以便于后期的综合管理和有效控制，达到有据可依的目的。

施工阶段的成本控制，不能仅仅的局限与决策管理层的基础管理，也需要与企业内部管理部分建立起一套相对完备的成本管理工作制度和工作体系。例如成本控制管理所产生的约束机制和激励机制。对于每一个员工之间进行有效的考核分析，建立起内部效益变化与施工人员收益之间的分配制度，充分落实成本管控工作烦按要求，将权责利三者之间有效的综合并落到实处，明确管理工作要求，逐渐降低成本提升企业收益。通过这种方式的实现，往往可以有效地提升成本管控管理，需要依靠员工的共同协作，帮助施工队伍树立正确的工作机制，促进各项施工建设管理水平的不断提升。

二、施工建设初期阶段，目标成本的有效预测

施工建设项目的初期阶段，施工建设单位应当首先对相关的数据信息进行初步的调查研究，并且收集有效的时常进行内容。房地产的建设项目的价格内容主要是以主要的施工建设位置、土地的实际价格、外部环境、市场竞争的实际情况、市场购买力等多种因素所产生的影响。在施工建设的初期进行设计规划、产品定位、预算管理等主要内容之上，企业也应当对这些因素进行综合的评定分析，同时也根据企业的购买能力进行判断，同时根据市场的价格对建设成本进行分析测算，最终判断项目的成本目标，再将整个目标成本内容按照一定的预计目标和市场成交价格进行分类和梳理。在进行正确的项目成本管理的过程中，对各个施工环节的支出和支出的内容进行费用标准的确定，结合实际的目标成本结果进行税费支出计划的确定，预定支出计划的分析，让整个成本内容和项目收益的结果保持在一个可预的环境状态下，能够得到管理者合规的控制管理。

三、建设阶段的成本控制

1、建设阶段成本控制的工作要点

要想实现基础的管理工作落实，项目建设施工阶段的成本控制是最为直接有效地环节，通过这种方式的有效管理能够将所有的成本控制在90%以上。房地产项目施工工作一般可以统共划分为方案的设定和建设施工的组织，这两个部分的主要内容是对于技术指标的分析，每一个技术指标的内涵都是蕴含了施工建设的成本。整个施工阶段的目标管理要掌握一个基础的原则就是项目成本只能在原有的基础上进行优化，但是不能有效的实现。

项目施工阶段的建设管理，首先要想相关的单位提供相对较为明确的施工建设技术手段和技术指标要求，明确各个施工阶段的实际定位，工程建设的基础成本的范围管控，质量及相关效果的凸显，尤其要强调的是施工阶段方案的经济性和合理性，具体的工作包含施工的建设方式、施工建设人员的基础能力、施工的具体材料等，这些都应当在施工质量的基础上从源头进行成本的优化。

在实现施工阶段工作的过程中，技术人员应当对所有的流程进行审核分析，不能过于依赖一个单位的工作。在这个阶段之中成本的控制管理是尤为重要的。应当注重的是施工阶段的各项施工方式是否满足实际的技术管理相关要求，施工队伍工作人员的工作质量是否满足经济合理性要求。这里的经济合理主要是，施工的方式是否合理，是否满足当前人们的居住要求，环境设施是否适应当前的基础要求，是否秉承以人为本的工作思想。这也是房屋建设施工的主要因素，在实际的建设管理过程中我们可以观察得知，人们对于建设质量和安全的要求已经超出了对于成本价格的关注。其本身的经济性是否合理也是施工建设的主要工作内容，例如在实际的建筑设计的过程中，将功能分区进行规划，使用不同的方式进行施工建设，在完全的审核管理之后，分析建设施工的质量是否符合要求。另外在其他的建设过程中应当满足实际的建设设计基础要求，若是没有按照施工建设的设计要求完成建设，则应当重新分析成本预算，然后再进行成本优化，在保证设计的基础上，提升施工建设质量，满足成本管理要求。
2、不同施工阶段的成本控制管理

施工建设管理的过程中，实施成本控制管理势在必行。在设计的具体过程中，很多的工程设计人员对于质量的重视侧重较高，而对于成本的控制忽略不计，没有充分考虑到不同的设计技巧对于施工建设成本产生的影响。为此在实际的建设管理过程中基础的结构行驶应当使用真实的勘测资料为基础，对施工单位的建设管理进行综合分析，避免出现施工返工的现象。结构配筋量标准的不同。很多施工设计人员为了减少设计工作量内容，在进行配筋截面分析的过程中并不进行单独的计算，统一配筋，比如对现浇板不分开间大小，都设计为统一厚度及配筋，这是十分浪费的。安全系数取值偏大。比如：结构安全重要性等级及非抗震、抗震等级的选用。这些都将对设计结果产生很大的影响。结构按取大值的方式进行统一标示或作文字简单说明。以上设计毛病是控制工程成本不可忽视的问题。在施工图设计完成后，除了要提交设计审查部门外，还要专门组织专业管理人员对施工图进行认真和细致的审查，对施工图中存在影响工程质量、图纸错漏、使用材料及工程成本的问题要及时与设计人员进行沟通并更正，避免不必要的损失及浪费。
四、强化房地产施工阶段成本控制的措施

1、预算成本控制管理

在日常的工作中施工预算管理是在施工图审核完成之后，重新建立起的施工图预算管理分析，这个时期的图纸文件已经是最终形态，施工图预算管理需要按照图纸设计的主要内容和做法，按照国家的相关要求，将定额预算和工程量计算规则按照实际的施工建设要求实施工程造价。在设个阶段工程造价的成本管控方式应当认真客观的按照图纸的设计对工程量进行分析，要充分做到项目内容的不重复，以避免出现施工过程中涉及问题产生的成本增加。此外，在独立费项目和材料价格的定价也要起到作用，因为目前建筑市场上各种各样的材料甚多，价格当然也有所不同，在预算时原则上是根据当地政府公布的材料信息，但实际上是不够的，由于在实际工程中很可能用到的材料在生产厂家和品牌上与政府公布的信息是有对应不上的，所以成本控制部门就必须进行市场材料调查，提取真实的材料价格确保预结算成果达到较好的真实性。
2、合同管理及控制管理

合同的管理是项目施工建设的主要内容，也是有效压低施工建设基础成本内容，继而有效的控制当前资金的有效控制分析。签订合同应当有效的审核分析，观察判断。在实施合同管理的同时应当遵循合同的履职管理，遵守合同的管理要求，按照法规要求进行操作分析。合同管理人员、财务管理部门、项目管理人员之间应当紧密的进行配合分析，这样才能更好地满足施工建设质量要求，对施工进度进行分析，明确施工形象，让每一次的合同履职金额都能按照造价管理的审核结果和施工的进度进行一定的付款管理，做到两款同步，实现资金的有效控制。

3、增进现场管理落实

在实施管理的过程中作为内部工作人员应当严格按照施工现场的实际状态，严格按照施工图纸进行施工建设，有效控制设计工作和材料的使用，对于工作环节应当做好变更要做到先算账后签证，做好现场各种施工记录，做好材料进料抽检工作，及时掌握各种材料的市场价格信息，在保证质量的前提下尽可能将工期提前。充分调动现场管理人员的积极性，实行效益奖励制度。在施工过程中，如有人发现施工图设计错误或不合理的地方，通过确认，可以根据其节约效益给予适当奖励。对施工进度款的拨付要严格签认制度及审查制度，要实行多级管理及控制。比如对工程量的审查，要做到不多算、不重算，谁签字谁负责。另外，对

定额取费的选择要根据施工。

总结：随着施工建设管理压力的不断增大，在实际的施工建设管理过程中所产生最大的矛盾问题就是成本管控不合理的现象，为此作为管理人员应当充分的分析当前工作管理的缺失，及时的进行工作的调整优化，继而全面促进改革工作落实，实现施工建设的规范化管理。而施工阶段成本管理里体系的有效构建，让所有的施工管理工作变得合理化、规范化、有序化，也让所有的管理内容有据可依，施工人员能够按照相关的建设管理要求完成施工建设任务，由此观之，房地产施工阶段的成本管控工作是一个相对复杂、动态的工作环节，因此要想持续推动房地产施工阶段的成本控制，只降低风险产生，为企业获得更大的收益空间。

参考文献

[1]建筑工程项目管理的重要性与创新方法研究[J]. 薛建兵.  城市建设理论研究(电子版). 2017(30)

[2]基于BIM的房地产开发项目成本控制[J]. 宋海彦.  经贸实践. 2018(17)