房地产项目施工阶段的成本管理策略探究

房地产项目施工阶段的成本管理策略探究

张岩

中国电子产业开发有限公司 北京 100040

摘要： 房地产项目施工阶段成本控制专业性比较强，需要控制的因素也比较多，项目成本高，不利于地产企业生存与发展。而施工阶段成本在总造价中占比大，故而除了要全方位控制成本，还要依据成本产生特点动态化管理，以促进成本管控真正实现节省开支，提高施工阶段经济效益目的。文章以房地产施工为研究对象，主要介绍成本管理策略。

关键词：房地产项目；施工阶段；成本管理；策略

引言：房地产企业具有竞争力，就要确保项目持续性盈利。成本是决定工程项目能否获利，以及经济效益高低的关键，故而需在项目推进中做好控制。房地产项目造价构成多，施工阶段成本是主要部分，强化控制管理是重中之重。项目施工阶段成本管理既要做到全面，又要随着变化动态调整，以确保最终在满足质量标准情况下，将施工成本降到最低，为整个项目获取最大盈利打好基础。

1. 材料成本管理

房地产项目施工成本管理中，材料成本控制是关键。对于工程项目来说在总成本中，材料成本占据份额大，只有做好控制才能真正帮助企业降低项目造价，以达到经济利益最大化。前期采购要严控每种材料单价，在明确对材料要求后深入展开市场调查，不仅要比较质量，还要比价价格，选择各项性能符合要求且单价最低材料。或者是在采购材料中公开招标，通过材料生产厂商之间竞争购买到物美价廉材料。也可选择全部承包的方式，将材料单价上涨风险转移。房地产项目材料需求大，运输是一项不小的开支，施工材料采购中要考虑这个方面，坚持就近原则进行选择。根据材料生产地选择最短运输路线，而且要合理安排，避免由于次数过高导致成本上涨。

施工中材料使用量直接影响成本，应执行定额的办法^[1]，有效控制实际消耗量。施工中材料使用要严格执行定额标准，并要制定与之配套的制度，比如针对材料的领取要限量。施工现场材料管理要定人定责，安排专门的管理人员，既要就材料运到现场卸货和存放进行管理，又要严格按照制度要求规范限额领料。登记领料情况，对实际使用核查，有效控制不合理的，存在浪费的用料行为。工程项目会产生大量废料，乱扔会造成污染，也不能使其价值最大发挥。因此施工中要及时回收废料，满足使用要求可在工程中二次利用，不能在工程中使用但可在其他领域使用的，需要统一回收和变卖，增强环境效益和经济效益^[2]。施工中优化技术和改进工艺，尽量减少材料消耗，达到控制造价目的。

2. 变更成本控制

房地产项目施工变更成本也是主要部分，需全面进行控制。首先要做好合同变更预防和控制，避免由于合同变化造成项目成本上涨。在施工中不能随意变更设计，防止由此引发质量问题，或者是因变化而使合同出现变化，最终引起纠纷或者其他问题，使项目成本水涨船高。需要明确的是，项目合同变更以预防为主，可起到控制和降低变更发生率，但不能完全消除。这种情况下就要完善变更控制机制，通过规划、限额等方式，以及构建人人参与成本管理施工环境等，在前期全面控制合同变更成本。

房地产项目施工中针对可能需要变更的，主要涉及是设计，需要进行评审，从多个角度分析，并要融入成本控制思维，判定是否要变更。做好变更设计和各项事情的安排，比如施工技术、工期调整、组织方式等，坚决防止没有必要，随意变更情况的出现。设计变更要坚持利大于弊原则，且在预算范围之内，或者是特殊需要超预算的，经过审批才能执行。全面控制变更，确保经济效益最优化，并要在过程中搜集和保留各种凭证和文件，为准确核算打好基础，达到控制成本目的。施工中控制变更金额，最为重要是预估，必须要做到准确。变更成本控制应加强对执行监督，控制好进度，并做好时间控制，以防止出现问题。

3. 人工成本管理

项目施工中人工成本占比也比较大，应当在这个过程中做好管理。项目施工前综合考虑，依据需求合理确定施工人员、管理人员、其他人员数量。人工做到最优配置，控制由于参与人员太多而导致费用上涨的问题。工人在上岗前要培训，不同工种必须要让工人掌握技术工艺等，以防止由于技术不达标引起施工病害，进而由于返工造成施工成本大幅度提升。

人工费用会出现变动，随着市场工价上涨，为了控制采取全部承包的方式，把人工费用增长的风险转嫁，由分包商承担。人工成本管理中要优化人员分配，这个需要与进度结合起来，提前做好用人计划，施工中根据变化调整，确保每个人员都能最大发挥作用，最终实现成本管控。

四、提高成本管理技术水平

房地产项目施工具有复杂性，变化性大，各个部分成本也会随之变化。施工成本管理面对新施工状况，以及成本管控实际需求，提高成本管理水平，才能促进控制成效提升。项目施工产生成本部分多，借助于bim技术可起到良好控制效果。利用建筑信息模型掌握与项目相关的各类信息和数据，分析各个部分关联性，然后通过优化性、模拟性、可视性，以及良好的协调性等，对各个部分进行全面和科学管控，以达到控制施工中各项无谓消耗的目的

^[4]。

项目施工运用大数据技术，前期搜集以往施工成本消耗数据与关联性信息，过滤掉重复和干扰性，对有效信息展开科学分析。经过处理以后，信息关联性就会显示出来，自然也就能明确施工中哪些方面会对成本产生影响，并掌握影响大小等。在此基础上制定成本管理制度和措施，有针对性进行控制，提高成本管理实际成果。项目施工产生成本环节多，利用信息系统管理，效率高且更为全面。将成本相关内容输入到系统中，每天进行动态化监测，就能发现成本异常，或者是不合理部分，然后进行指导。建立成本预警系统，当成本将要超出合理范围及时提醒，以促使相关人员应对和调整。

4. 动态化全面成本预算管理

项目施工成本管理成效提升，需要在项目推进中实行全面预算管理。针对施工中会产生成本各个部分做好全面成本预算编制，这里必须要确保编制合理。全面成本预算编制需要涉及所有内容，没有明确归处的费用要建立其他项。全面成本预算管理编制要分享到各个部门，每个部门分析和自身相关的，在成本管理中要严格执行。

项目施工不确定性大，比如不可控因素导致设计不得不变更、天气因素使施工进度计划难以执行等。这些都会对成本产生影响，所以全面成本预算管理也要随之调整，以确保实现最优成本。动态化调整预算，与实际施工增强适应性，成本管理成效会更高。全面成本预算管理要抓好编制执行，施工中动态监控，了解实际费用支出情况，将其与预算对比和分析。当预算与实际不同，需要根据掌握的情况分析原因，然后动态化纠偏，最终实现最优成本^[5]。全面成本预算管理要做好评价，明确不足与合理调整。

5. 结束语

总之，房地产施工要维护自身利益，促进经济效益提升，这个需要做好成本管理。除了要找准成本形成的关键部分，如材料、机械、人工费用等，全方位进行管控外，还要提高施工成本管理技术水平和动态化全面成本预算管理，促进施工成本控制成果提升，将有效管理转化为实际效益。

参考文献

[1] 庞琼. 房地产工程施工阶段的成本控制策略研究[J]. 建筑与装饰, 2017, 000(011):58,61.

[2] 柴正军, 房小龙. 房地产项目现场施工阶段的成本管理策略探讨[J]. 建筑工程技术与设计, 2017.

[3] 庞伟. 探讨房地产项目施工阶段的成本管理策略[J]. 建筑工程技术与设计, 2018, 000(009):1625.

[4] 杨红燕. 房地产建设项目实施阶段工程造价的控制策略研究[J]. 科技视界, 2020, 000(010):128-128.

[5] 胡明宇. 试述房地产工程施工阶段的成本控制策略[J]. 城市建设理论研究:电子版, 2019(24).