房产测绘监理技术研究

付俊杰

四川成都 610000

摘要：房产测绘面积一直是全社会高度关注的问题，房屋面积直接关系到购房业主和开发企业的经济利益，由房屋面积引起的购房业主和开发企业之间、被拆迁群众与拆迁管理部门间的纠纷层出不穷。由于房屋面积的测算具有一定专业性，非专业人士难以自行核算加上《建筑工程建筑面积计算规范》和《房产测量规范》在计算方法上存在一定区别“房屋面积”被披上神秘的外衣，其数据真实性被很多购房业主所诟病因我国长期以来的税收制度、登记制度、房地产市场调控制度等多采用的是现有的面积计算方法，短时间内彻底改变房屋面积测算方法难以实现。本文介绍了房产测绘监理技术和房产测绘监理的成果，希望能通过房产测绘监理制度解决房屋面积算等难题。

关键词：房产测绘；监理技术；监理成果；

1. 引言

我国建设工程领域引入监理制度以来，发挥了重要作用，但也存在着诸多问题，使得该制度的实施效果离部分发达国家存在较大差异，也离人民的期待存在着很大的距离。经业内专家和学者分析，存在的原因有：第一，在监理机构的招标选择上，建设单位在制定评标标准时往往更倾向低价中标，这就直接导致监理机构不断降低投标价格，而后再通过减少人员、设备等成本的投入来维持利润，这就形成了监理费用低、监理机构不作为的恶性循环；第二，在市场“低价中标”机制下，管理完善、人员综合水平高的监理机构无法承接项目，出现人才流失、转行等情况，使在市场从事监理的人员整体执业水平下降；第三，建设单位对监理机构的授权不到位或干涉监理机构的正常监理工作，使得监理机构无法完全独立自主开展监理工作；第四，政府主管部门对监理工作的监管不到位。总结起来就是监理费用低、监理人员执业水平低、监理机构独立性差、政府监管不到位四个问题。

2. 房产测绘监理技术标准研究

2.1房产测绘机构符合性监理

根据前期调查，各地均存在超越资质承揽项目、借用资质等情况发生。为防止类似问题发生，房产测绘监理机构应在房产测绘工作开展前对房产测绘机构的符合性进行检查。

一是对照《测绘资质分级标准》中的《不动产测绘专业标准》、合同标的和测绘项目规划许可证证载面积结合房屋分幢情况，确认测绘机构是否具备承担该规模项目的资质。

二是对照地方房产测绘有关规定，查看该测绘机构是否符合当地规定。有的地方对房产测绘机构的信用等级、既有测绘成果质量状况等有进一步的要求，因而，测绘机构除满足国家基本规定外还须满足地方有关规定。

三是对照建设单位内部管理规定，查看该测绘机构是否满足建设单位管理规定。建设单位内部管理规定有的会高于国家和地方有关规定，对内部采购服务等有着更加明确的标准，作为监理机构可在建设单位的要求下对测绘机构的资格进行严格的审查。

若测绘机构无法满足上述三类要求，监理机构须暂停测绘机构的测绘工作，并向建设单位进行报告。

2.2 房产测绘数据安全与保密监理

房产测绘数据的安全与保密有两方面要求，一是测绘成果须按照《中国人民共和国测绘法》《中华人民共和国测绘成果管理条例》要求做好成果的管理与安全、保密工作；二是对建设单位提交的资料进行保密。房产测绘过程中会应用到建设单位提交的建设项目设计方案、建筑施工图纸、房屋销售方案、房屋销售合同等资料，这些资料有的会涉及到建设单位的商业机密，因而监理机构应对测绘机构的数据安全与保密工作进行监理。

2.3 房产测绘进度监理

因房地产开发项目尤其是商业地产项目投资额度大，测绘项目工期直接影响到房屋预售、交付，对建设单位回拢资金、投资开发有巨大的影响。而根据期调查，房产测绘进度滞后是十分常见的问题，因而测绘进度的监理是房产测绘监理工作的重要部分。根据调查，目前影响进度主要有三种情况：

一是测绘机构工作开展滞后，服务效率低。这种情况尤其发生在刚刚进行市场化运行的区域，原“垄断”经营的测绘机构因测绘经验丰富、业务水平较高承揽了市场大部分项目，由于人员相对不足，致使一些项目出现进度滞后。对于这种情况，监理机构应及时向测绘机构发生指令，督促测绘机构提高服务效益，尽快推进工作进度。

二是测绘项目存在法定资料不齐全的问题。房产测绘作为法定测绘，对法定资料要求十分严格，比如，有的地方要求项目必须经过竣工验收获得《竣工验收备案单》后才能出具房产实测绘报告；有的项目存在现场变更，与原审批图纸不一致，必须整改现场或取得规划部门审批的变更图纸后才能出具实测绘报告。这些情况出现即测绘项目不符合出具测绘报告的条件，对房产测绘的进度具有直接影响。对于这种情况，监理机构应协调建设单位加快办理相关资料，以早日满足出具测绘成果报告的条件。在测绘工作开展过程中，监理机构亦应及时关注项目进展情况，对问题早发现，早反馈。

3. 房产测绘监理成果研究

3.1 监理方案

监理方案是在监理机构充分研究测绘项目后、依据现有技术标准、监理制度、监理合同编写的用于指导监理工作的指引性文件，包括测绘项目概况、测绘机构概况、测绘合同工期要求、各阶段监理内容、监理时间计划、监理人员安排、技术方法、采用的仪器设备等等。 监理方案由监理机构负责该监理项目的负责人起草，经监理机构审核后由建设单位进行确认，监理方案中的有关内容不得违反己有监理制度和房产测绘有关技术标准。建设单位对监理方案的内容可提出修改意见，但不得违背现有技术标准和相关规定。

3.2 监理记录

监理记录即监理全过程中对所有监理内容的记录，其作用是使监理工作具有可追溯性，促使监理工作做到实处，不走过场不浮于形式。所有监理记录均应记录检查日期和检查人员。

3.3 监理报告

监理报告是在监理工作完成后由该项目监理工作负责人编写并由监理机构审核的集中反映监理过程和监理结果的资料，内容包括测绘项目概况、测绘机构概况、监理周期、监理人员安排、技术方法、采用的仪器设备、监理发现的质量问题、测绘成果的质量评价等等。监理报告完成后，应由监理机构交付至建设单位，若本地房产测绘主管部门需要报送监理机构，由建设单位在办理房产测绘相关业务时报送主管部门。

4. 结束语

监理报告是在监理工作完成后由该项目监理工作负责人编写并由监理机构审核的集中反映监理过程和监理结果的资料，内容包括测绘项目概况、测绘机构概况、监理周期、监理人员安排、技术方法、采用的仪器设备、监理发现的质量问题、测绘成果的质量评价等等。监理报告完成后，应由监理机构交付至建设单位，若本地房产测绘主管部门需要报送监理机构，由建设单位在办理房产测绘相关业务时报送主管部门。本文介绍了房产测绘监理技术和房产测绘监理的成果，希望能今后通过房产测绘监理制度解决房屋面积算等难题。

参考文献

1. 奚俊斌．房产测绘管理模式改革及对策探讨［Ｊ］．建材与装饰，2015.

2. 杨占海．现阶段建筑工程监理工作中存在的问题及对策分析［Ｊ］．建筑工程技术与设计，2017.

3. 蒋晓东，蒋昊．建筑企业工程监理发展中的问题与对策［Ｊ］．价值工程，2014.

4. 王慧霞．谈建设工程监理发展中的问题和对策［Ｊ］．山西建筑，2015.

作者：付俊杰，身份证号：500101198510077056。