浅谈全过程工程咨询模式下项目报批报建工作

王锋

浙江江南工程管理股份有限公司

摘 要 ：项目报批报建工作贯穿项目前期决策阶段及实施阶段，是项目顺利实施的先决条件和保证，同时报批报建工作与设计管理等阶段工作环环相扣，也需各部门做好协同。项目报批报建工作实施前，需根据项目实际情况及属地工作开展流程，进行总体策划，落实项目管理策划及报批报建实施细则，确定项目组织机构、报批报建制度和工作流程，落实管控计划，明确关键工作和关键节点。通过在三门峡区域的工作实践，更加明确，项目报批报建工作是项目顺利实施的先决条件，是项目管理工作中不可或缺的一部分。

关键词：全过程工程咨询 报批报建 三门峡区域 实践案例

引言：

随着建筑行业的蓬勃发展，监理行业也迎来了重大变革，在企业合并重组的过程中，也由传统监理模式向全过程咨询模式进行转型升级。项目报批报建工作作为项目顺利实施的保障和依托，重要性也逐步凸显。本文主要结合三门峡区域报批报建工作总结和辖区内项目实践案例，对全过程工程咨询模式下的报批报建工作进行了浅析。

1 项目报批报建工作的重要性

报批报建工作是项目立项、用地审批、规划设计审核、工程许可、开工审查、竣工验收等批准手续的活动总称，是项目前期管理及后期验收管理一项系统性、交叉办理的重要工作内容，是建设程序是否合理合法的体现，同时是项目能否顺利实施的重要保障。但报批报建工作因区域不同，也有着不一样的程序，且三门峡区域政府项目大多存在边报建、边设计、边施工的特点，故报批报建工作直接制约着项目设计、招采及施工等多个环节的实施，因此扎实有效的做好报建工作尤为重要。

1.1有利于项目顺利开展

报批报建工作贯穿整个项目的决策阶段、实施阶段，涉及多个关键环节，环环相扣，紧密相连。报批报建工作除了关键的五大证办理之外，还需建立报批报建管理制度，好的制度可以针对性的分配工作，使工作井井有条，避免出现漏报缺报等问题，同时报建责任人还需根据项目的开发计划、经营目标等要求，进行统筹安排，将报批报建工作了然于心，要有责任心，依据制度，分配任务，将报批报建工作任务分配至人、事，将工作做全，做好，是建设工程顺利开展的前提。

1.2有利于项目建设目标的实现

三门峡区域报批报建工作，自项目立项前已全面介入，根据项目的建设意图及项目建议书，落实投资估算并做好可研的把控和审核，通过与发改委及住建部门的对接，协助落实可研的审批，将建设目标由初想转换为初步目标。结合三门峡区域政府项目边报建、边设计的特点，在落实土地招拍挂之前，需提前做好初步方案与规划指标的复核，之后与国土、规划、消防、住建等部门做好对接及设计方案的审核和规委会的审批，与各相关单位及人员做好沟通与协调，全面复核设计指标与规划指标的核对和批复。将初步目标变为具体的实施目标，故前期报建的过程，是将建设目标具体化的过程，是确保项目建设目标得以实现的重要保证。

2 项目前期报批报建合理化建议

项目报批报建工作手续复杂，行政审批手续较多，需要根据三门峡区域特点做好流程分析，落实工作计划的编制，明确关键线路及关键节点，与各单位及相关人员做好统筹协调，同时做好人员能力建设，确保项目前期报批报建工作能够有效进行。

2.1 编制工作计划

报批报建工作的好与坏，离不开工作组织措施、经济措施的支持，组织的机构及人员安排决定着报批报建工作计划的顺畅，经济的支持是报批报建工作的支撑，有效的将两者结合，会达到出其不意的效果。报批报建工作计划是为了完成一定的工作目标，事前对报批报建工作的进行部署，以便更为有序的开展工作，减少不确定性问题及重复性的过程，报批报建工作计划是为了有序、准时、完满的完成目标而进行的策划，为了更好的对目标进行控制，缩短报批报建时间，节约项目成本，缩短项目的周期。

2.2 确定报批报建工作制度及相关责任人

无规矩不成方圆，建立明确的工作制度是报批报建工作顺利实施的前提。因报批报建工作繁杂，涉及多部门、多单位的沟通协调，且需各相关单位及人员的统筹配合，因此需根据工作计划进一步落实制度的同时，做好各相关单位及人员的职责分工，明确组织架构的同时根据相关制度，定岗定责，能够保证项目报批报建工作有条不紊的实施。

2.3 提高报批报建人员的专业技术能力和管理能力

一个合格的项目报批报建人员，不但需要精通专业技术能力，还需要注重沟通能力，这可以大大提高报批报建工作的效率。项目报批报建工作需要与多部门进行联系，且涉及多项行政审批工作，报批报建人员需要不断提高自己的沟通协调能力，熟悉本地多部门的政策法规，将报批报建工作与实际结合，最大程度的做到高效、准确。同时，报批报建工作人员需要参加专业培训及讲座，不断提高自己的专业技术能力及管理能力。

2.4 加强与各部门的联系沟通，提高工作效率

项目报批报建工作中，项目所在地的不同，项目的报批报建手续不同，程序也会经常调整。三门峡地区报批报建工作现采取多部门联合审批，建立多项审批制度，包括事中事后监管、“一窗受理”工作规程、审批协调机制、并联审批、联合辅导、系统运行管理、多规合一平台等建设项目审批制度，这标志着三门峡地区项目前期报批报建工作进入时限短、高效率的发展时期，实现一套申请资料，多部门联合审批，审批过程并行协作，审批结果关联共享，一窗受理，后台分类服务，统一窗口出证等改革，体现了政府对建设项目前期报批报建的重要性，大大缩短建设项目的全周期。这同时更有利于报批报建人员与各部门进行沟通协调，随时关注报批报建工作的程序变化，大大提高了工作效率。

3 报批报建工作的重难点及风险分析

全过程工程咨询模式下项目报批报建工作贯穿项目的全寿命周期，报批报建工作的进度决定着项目工作的开展及目标的实现，报批报建工作要求高，管理难，主管部门处理内外协调的工作量大，难度高，专业性广，不确定性突出，如未能提前做好报批报建管理工作，将会影响项目的顺利实施及项目目标的实现。

3.1 项目土地报批阶段重难点及分析

建设用地是项目设计、施工的前提条件，建设用地的招拍挂需明确建设规模，建筑密度，绿地率，容积率，建筑高度及日照等要求。由于三门峡区域政府项目，边报建、边设计的特点，甚至部分项目在控规指标为落实的情况下，已开始了方案设计，而规划部门最终出具的控规指标与方案指标存在不一致的现象，需要对控规指标进行变更，这是一项周期长，手续繁琐，涉及多部门的变更，需要投入大量的人力、物力及财力，还影响后续手续的办理，甚至于项目策划阶段的设想及目标无法实现。因此，边报建、边设计的项目，与规划部门衔接，做好指标复核和协调工作为项目前期报批报建工作的重难点。

3.2 项目土地权属阶段的重难点及分析

项目用地一分为二，需分别落实报建手续，也是三门峡区域报批报建工作的一个特点。由于项目地块分为地块一与地块二，且地块一与地块二招拍挂时间前后相差时间较久，故需要将项目地块一、地块二不动产证分别办理完成，进行合综，才能进行后续手续办理，这期间审批手续多，且在同一部门进行多次审批，费用多，耗时久。因此，在项目报批报建工作伊始，与规划及国土部门做好对接，同步落实两个地块手续的办理，提前落实合综事宜，也是项目前期报批报建工作的重难点。

3.3 项目规划设计阶段的重难点及分析

建设项目的方案设计报规是项目实施的关键阶段，三门峡地区棚户区改造项目大多是未批先建工程，边报建、边设计，是棚户区改造项目的常态化，且设计方案需另行挑选时间集中上会，为了确保项目顺利按照预定节点完成，部分项目在不得已的情况下提前进入了施工阶段。在设计方案未审核通过的情况下施工，将为项目带来不可预见的风险，如个别项目日照及限高与控规指标不符，导致后期项目实施停滞，甚至出现降层、日照不满足的住宅无法出售等问题的产生。因此，保证设计方案与控规指标的充分契合，是项目报批报建工作的重难点。

3.4 项目竣工验收阶段的重难点及分析

竣工验收阶段是项目交付使用前的重要阶段，竣工验收依据建设工程规划许可证要求的指标进行验收，因项目是边设计、边施工，在办理建设工程规划许可证时，设计方案与控规指标要求不符，设计方案需多次调整，可能导致现场已完成单体的面积、退界、限高及日照与建设工程规划许可证批准的指标不符，将影响项目的正常交付使用。因此，在项目竣工验收前，项目现场已完成单体与控规指标及建设工程规划许可证批准指标相符合是项目报批报建的重难点。

3.5 报批报建人员管理能力的重难点及分析

报批报建人员不仅仅是对项目手续的办理，需对本地报批报建市场的了解，对本地国土部门、规划部门及住建部门等政策的深入分析，同时对报批报建工作的工作的专业技术能力融会贯通，加强与政府主管部门的联系沟通，确保报批报建单位的资料齐全，提高工作效率。因此，如何做好报批报建人员的能力建设，如何落实报批报建制度及策划，如何落实报批报建人员考核机制，都是项目报批报建工作的重难点。

4 项目报批报建工作的实践与反思

以三门峡区域某棚改项目为例：该项目位于三门峡市商务中心区，商务区建设指挥部为临时组成部门，前期对项目设计方案指标不进行审核，基本上原则通过。项目开始建设，后期在办理建设工程规划许可证时，商务去规划部门的规划权力被三门峡市自然资源局和规划局收回，需重新对项目设计方案进行审核。

该棚改项目四界仅东侧及西侧临路，且东西两条道路标高高差相关约6m。因项目西侧2栋单体按照西侧道路竖向标高进行设计，东侧2栋单体按照东侧道路竖向标高进行设计，故设计方案审核未通过，导致3、4#楼超限高60m。因项目边设计边施工，设计方案问题暴露后，只能通过对3、4#楼各降2层来进行解决，影响了项目实施进度，导致4#楼停工2周，同时导致项目实施目标无法得以实现。前期报批报建工作，直接影响和决定项目能否顺利实施，项目目标能否得以实现，故设计之前需要与各相关部门做好沟通和协调，落实当地建设标准、规范和相关要求，之后在做好策划与对接的前提下进行实施。

5 结语

全过程工程咨询模式下的报批报建工作，贯穿项目的决策阶段、实施阶段及竣工验收阶段，需要建设单位、设计单位、总承包单位及勘察单位相互配合，同时需要与各部门进行对接，环环相扣又相互制约，是项目顺利实施的前提和保障。

参考文献：

[1]谭荣伟.房地产前期开发与报批资料精选第三版[M].北京：化学工业出版社，2019.

[2]匡仲发.建设项目施工企业全过程运作管理[M].北京：化学工业出版社，2019.

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