宁阳县城镇老旧小区改造实现路径探究

宁阳县城镇老旧小区改造实现路径探究

武振

宁阳县财政局 山东宁阳 271400

摘要：国务院办公厅印发的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》提出，到2022年基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制；到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。突如其来的疫情暴露出了很多老旧小区在社区治理、设施、服务等方面的很多短板，城镇老旧小区改造或可成为保民生、稳投资的重要渠道和抓手。

关键词：城镇老旧小区改造；经验；建议

城镇老旧小区改造是一项非常重要的民生工程。据统计，全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超4200万户，建筑面积约40亿平方米，是继棚户区改造之后又一重大民生工程。

山东省积极作为，提前谋划，2015年就启动了城镇老旧小区改造试点工程，通过省级财政奖补资金撬动社会资本投入城镇老旧小区改造，切实提高了人民群众幸福感、获得感、安全感。

我县部分住宅小区是上世纪九十年代建成的，建设标准不高，房屋年久失修、设施缺损、功能不全，环境脏乱差，影响居民基本生活。城镇老旧小区改造面临诸多制约：

一是老旧小区规划设计标准低，配套设施不全，基础设施先天不足。上下水管网老旧，跑冒漏滴现象严重；机动车位严重缺乏，停车矛盾突出；部分小区没有煤气和天然气管网，居民仍在使用煤气罐，生活不便；小区难封闭或根本没办法封闭，任何人可自由出入小区，治安隐患突出。

二是居民对物业认识度不够。许多居民对物业管理这一新兴行业在思想上缺乏科学认识，业主花钱买服务的意识淡薄。对业主拒缴物业服务费的行为，物业公司缺乏有效得沟通协调机制和处置措施。^[1]近年来，由于人员工资上调、物价上涨等等原因，物业公司的成本在不断上涨，物价部门未能根据物价指数相应调整前期物业收费标准，造成成立业委会后协议价也起步较低。全县物业服务企业大多处在微利或亏损的边缘，生存举步维艰。

三是城镇老旧小区改造资金筹集困难。2015年以后，住建部及各级政府都颁布了各种文件和规定，鼓励老旧小区用维修基金进行一些公共区域房屋外立面等的改造及修缮工程，由于老旧小区特别是90年代之前建设的老旧小区维修基金都已使用完或者之前根本没有缴纳，靠维修基金来推动老旧小区的升级改造工作，显然是难有大成效。^[2]

我县老旧小区整治改造工作取得的经验：

一是加强组织领导。县委、县政府高度重视老旧小区综合整治工作，召开老旧小区专题会议，印发《业主单位工作职责清单》，要求业主单位协调做好老旧小区改造期间的各项配合工作。各相关部门按照职责，密切配合，各司其职。抽调精兵强将，成立工作专班，盯紧靠实，为工作开展提供强有力的组织保障。

二是积极发动小区居民参与改造。老旧小区建设早，居住人员复杂，多年积累的问题也较多，要想工作顺利开展，首先要做好宣传动员。张贴《告小区居民的一封信》，使广大小区居民初步了解整治改造工作，针对停车位与绿化带的取舍问题，深入到各幢业主代表家中发放调查问卷，宣传设计规划，广泛征求建议，消除群众对改造工作的疑虑，集中民意民智，确保小区整治能满足最广大业主的居住需求。通过这一系列的措施，极大的提高了居民主动参与的积极性，为小区全面整治奠定了良好的基础。

三是加强工程质量管理，高标准推进小区整治进程。严格按照程序要求，做好前期可研、规划设计、立项等工作，对施工、监理、审计工作严格按照政府采购程序进行招投标。加强对施工单位的管理，严格工程质量标准，抓好工程安全。优化施工方案，合理安排施工顺序，绿色文明施工，最大限度的减少施工对群众生活的影响。

四是协调专业经营单位参与进来。老旧小区小区整治涉及供水、供电管道管线改造，供气、供暖管道增加铺设，涉及到资金、施工主体、施工现场以及施工与居民之间的许多问题。为加强与水、电、气、暖、通信等专营单位对接，印发了《关于老旧小区改造有关事项的通知》，协调专营单位参与进来，解决相关问题，达成共识，取得相关专业经营单位地积极配合，确保了按照工程进度安排进行施工。

我县城镇老旧小区改造的几点建议：

第一，考虑到我县财政实际，改造范围应严格按上级要求限定，小区土地位于国有土地上，未来10年内不会拆迁改造，居民有强烈意愿改造的小区。老旧小区改造内容应以改善社区基础设施为重点，着力解决已严重影响广大居民基本生活和存在安全隐患的基础设施和功能缺失问题。涉及的改造内容包括修整小区内道路、建筑物楼顶屋面防水处理、改造雨污水管道、完善安防设施、修复或安装路灯、增设车位、管线规整、设置修补消防通道、加设健身器材等。

第二，多渠道筹集资金支持老旧小区改造。目前主流的老旧小区改造仍以政府直接投资为主。除此之外，应研究制定盘活老旧小区住宅专项维修资金的办法，按规定和程序使用，用于住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造；推动供电、通信、广电、供水等单位等专营单位出资改造专业经营设施；引导原产权单位出资，共同参与原职工住宅小区的改造提升工作等。

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第三，老旧小区改造前后都应注重小区居民的参与，提高居民的主人翁意识，确保老旧小区改造成果的长期保持。改造后应探索物业管理正规化，引导老旧小区物业管理转型。组织老旧小区业主召开业主大会，选举业主委员会。对暂不具备专业化物业管理条件的, 先配套安保、环卫设施，开展卫生保洁、秩序维护、门卫执勤等简易物业服务，再由街道办事处(社区)采取分项委托、捆绑打包、业主自治等方式开展物业服务。

城镇老旧小区改造不仅能提升城市形象品味，极大地改善居民居住的生活环境，还能通过房产的保值、升值，给每户居民带来实实在在的经济效益。城镇老旧小区改造是重点民生工程，也是重大发展工程，对于改善民生、促进和谐、推动经济平稳健康发展具有重要意义。

参考文献：

[1]姚冬梅.城市住宅物业管理问题探源及对策研究[J].襄樊职业技术学院学报，2011(6)：44.

[2]余阳.老旧小区改造的痛点与难点[J]. 城市开发,2019.07：81.

[3]姜娜.老旧小区改造发展趋势[J].住宅产业，2018.08：61.

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