浅谈权籍调查在不动产统一登记中的重要性

浅谈权籍调查在不动产统一登记中的重要性

陈洪明

清远市测绘地理信息中心 511500

摘要：不动产权籍调查是不动产登记的基础工作，权籍调查成果经不动产登记后，具有法律效力。国土资源部下发的《关于做好不动产权籍调查工作的通知》（以下简称《通知》）强调：“不动产权籍调查作为不动产登记的基础，是条例实施、簿册统一和信息平台建设的重要支撑，慎重稳妥做好《不动产登记暂行条例》实施后的不动产权籍调查工作意义重大。”

关键词：权籍调查；不动产统一登记；重要性

一、不动产权籍调查是不动产首次登记前提和基础

1.不动产权籍调查的意义

《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）规定，申请人应当提交不动产界址、界限、面积等材料。不动产权籍调查包括不动产权属调查和不动产测量，前者主要包括权利主体、类型等状况，后者主要包括坐落、界址等自然状况。不动产权籍调查是以宗地、宗海为单位，查清宗地、宗海及其房屋、林木等定着物组成的不动产单元状况，包括宗地信息、宗海信息、房屋（建、构筑物）信息、森林和林木信息等，查清权利人、权利类型、权利性质等状况。按照《条例》第8条第3款的规定，不动产权籍调查的信息大多是不动产登记薄要记载的内容，可以说，没有权籍调查，登记机构将无法办理不动产登记。

2.权籍调查的工作方法

不动产权籍调查成果一经登记后，便具有了法律效力。因此，权籍调查数据要确保无误，不动产登记机构应对权籍调查成果进行严格审核把关，任何数据的不准确将会给后期不动产登记工作造成灾难性结果。调查成果要将已有的地籍图、宗地图进行对比、核对，如有变动要及时替换新的地籍图，确保数据库信息和不动产变化信息一致。以现有的地籍数据库为基础，整合原分散在国土、房产、林业部门的数据，建立新的不动产权籍调查数据库和管理系统，对权籍调查形成的图、表、档等一体化储存、应用。不动产首次登记后，涉及不动产信息在登记簿上已有记载。申请人申请转移、变更登记时，本着“便民利民”宗旨，让群众“最多跑一次”的承诺，如果地块界址没有变化，不要求申请人重复提交权籍调查材料。

3.权籍调查基础扎实，确保登记高效

不动产权籍调查是不动产登记的重要基础性工作，是不动产登记权属来源的主要渠道和登记依据，也是坚定不移地落实登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”要求的基本保障。由于原土地、房屋分散登记，在实行不动产统一登记后，权籍调查工程中凸显出许多问题，比如土地证和房产证权利主体不一致、跨宗建设、用途不统一等等遗留问题。鉴于相关问题，调查部门要及时与房管、规划等部门协商沟通，本着“尊重历史、实事求是”的原则，必要时会商通过，进行不动产登记，切实把人民群众的利益放在第一位，维护权利人的合法权益。

二、当前权籍调查现状

1.坐标系不同导致的差异

根据我国现行的不动产统计登记中权籍调查的统一空间参考系来看，主要应用了国家2000坐标系、1985国家高程基准，在正式实施不动产统一登记审批所应用的坐标系是1980西安坐标系、1954北京坐标系或城市独立坐标系，这就导致要想保证权籍调查成果的准确性，就必须要采取坐标转换，如果无法保证坐标系转换的精确程度，则会导致宗地界址点坐标受到影响，并对不动产的产权面积受到影响。

2.农村集体土地宗地界址确认标准不统一

由于我国的农村集体土地宗地界址点的确认标准不够统一，还尚未在各省、市、县的不动产登记部门形成统一的不动产确权标准。在农村建房确定宅基地的时候通常是应用未附用地红线图批准书。部分地区对于宅基地界址点只通过其房屋的占地范围来确定的，也有部分地区根据房屋空间投影范围来确定宅基地界址点。但是，目前参与不动产登记的工作人员数量相对较少，农村集体土地宗地界址确认标准不统一，导致不动产统一登记尚未构建统一平台，并需要耗费大量的权籍调查时间。

3.部门之间缺乏联系与沟通

由于开展不动产登记的各部门之间往往是一种各自为战的状态，只关心本部门的工作，不能实现多个部门之间的有效联动，这也就导致权籍调查成果不够准确与理性。在权籍调查中最显著的问题就是一些房屋的底层面积远远大于国土证证载宗地面积，这就导致在这类不动产登记中不能将房屋整合到宗地内。还有部分城市用地规划中通常是采取分摊土地面积的方式，城市建设采取分期开发的方式，这就导致土地的区分不够合理，后续的业务也无法顺利开展。

4.数据库和管理系统不完善

根据当前的权籍调查情况来看，其现有的数据库与管理库还不够完善，这就需要在当前的权籍调查中将原有的国土部门的土地登记信息系统、房管部门的房产登记信息系统、林业部门的林权登记信息系统进行有机整合，从而构建起完善的权籍调查系统，并在其中包含权籍调查成果中的图形、档案信息以及属性，从而能够更好地满足不动产权籍调查信息成果的应用与共享需求。由于权籍调查中要使数据库实现与不动产登记系统相关联，但是大多数的不动产测绘单位尚未构建完善的数据库系统，尚未构建一体化的登记工作流程，导致在权籍调查、不动产登记工作中存在较多的问题与阻碍。

三、完善权籍调查策略

1.理顺体制，明确责任

明确土地、房产、林业行政主管部门，测绘地理信息机构，不动产登记机构和调查机构之间的责任关系。如房地产行政主管部门仍在审查房屋调查结果的，应当将此部分职能坚决移交不动产登记机构，因为《通知》明确规定：不动产权籍调查成果应由不动产登记机构审查，着重审查不动产单元“权属是否清楚，界址是否清晰，面积是否准确”，如果其他部门进行检查，建议签署文件，如签订委托审查合同，并明确规定法律责任；加强与地理信息测绘主管部门的沟通，建立联合监督机制；进一步明确与调查机构的法律责任界限，如进一步澄清调查机构对质量负责，不动产登记机构审查权籍调查程序的一致性。

2.强化权属调查地位和从业人员条件

权属调查是权籍调查的核心。房地产测量等相关调查应在全面查清不动产单元权属状况，做好指导工作的基础上进行。在不动产统一登记实施之前原有承担权籍调查人员、队伍，继续承担现时的权籍调查工作。一方面，权属调查部门处于核心地位，另一方面，调查组织人员缺乏相应的技能。因此，需加强对调查机构人员的业务培训，要求所有从事调查的工作人员具备相应的资格。

3.尽快制定地方性的权籍调查技术规程和实施方案

随着不动产统一登记的不断深入，各地不断在实际工作的基础上进行总结，先后制定了地方权籍技术调查方案，解决了许多实际问题。由于权籍调查在整个不动产登记中具有基本的数据支持作用，并且存在许多历史问题，因此难以同时解决所有问题。因此，建议各地应尽量制定符合地方特色的实施计划，具有较强的可操作性，并着重理清一些技术细节，一步一步实施。首先要清楚实际操作过程中需要解决的问题，然后逐步探索和完善今后的工作。对于一套普通的商品房，可以强调建筑面积，可以忽略房屋的空间边界。如果很清楚原始登记材料的某些资料缺少的，例如没有固定坐标或边界，在办理续订抵押贷款的情况下，暂时不进行权籍调查。

4.创新成果审查机制

权籍调查的结果是不动产登记的基本数据来源，也是日后房产权属纠纷的重要参考。对不动产登记机构来说，权籍调查成果审查是一个主要的难题，特别是在今天房价飙升的情况下，如果不小心，将导致群体事件并导致社会冲突。同时，要不断增强业务水平和管理能力，不断创新和完善机制。通过使用房地产预测绘分离系统，由调查机构，登记机构建立专家技术小组，解决重大疑难案件，确保成果审查的顺利完成。

结语

综上所述，权籍调查是不动产登记的前提和基础，是实施不动产登记前必需开展的一项工作，为不动产单元提供精确的权属状况、界址、用途、四至等内容，确保不动产单元权属清晰、界址清楚、空间相对位置关系明确。最终提交不动产权籍调查授权委托书、权源资料、不动产权籍调查表、界址点坐标成果表、不动产测量报告、宗地图、宗海图、房产分户图等不动产权籍调查成果以满足不动产登记的需要。

参考文献：

[1]赵元芳.房产测绘在不动产统一登记中的应用与前景[J].绿色环保建材，2018（03）：256.

[2]刘华涛.不动产权籍测绘系统在房产测绘中的应用[J].建材与装饰，2019（32）：234-235.