以市场地价为导向的土地基准地价评估探讨

以市场地价为导向的土地基准地价评估探讨

费玉杰

阳谷县自然资源和规划局， 山东省 聊城市 252300

摘要：现阶段，随着我国经济的快速发展，在社会经济体制改革深化的过程中，我国土地市场在社会经济的推动下已经呈现出了十分明显的向上趋势。但实际上我国土地市场在运行过程中尚不够成熟，这就导致我国地价结构与市场实际情况存在差异，因此工作人员需要在日常工作中，整理出相关工作未来的优化方式。

关键词：以市场地价为导向;土地基准;地价评估

引言

随着社会经济体制改革不断深化，我国土地市场在社会经济的推动下呈现出了向好向上的发展趋势，并且地价评估系统也得到了进一步优化，但是在实际运行中土地市场尚未成熟，究其根本原因就是因为土地市场与地价评估的衔接存在诸多问题，使得地价结果与实际土地市场存在差距。那么本文就通过我国某地区基准地价评估为例，同时在分析过程中融入该地区土地市场实际现状，进而在总结过程中整理出合理的评估方法与技术路线。

1优化土地利用结构

我国实行的是社会主义土地公有制，在土地所有权和使用权分离的条件下，土地使用权作为特殊商品，在市场经济活动中，政府不仅要严格控制土地的供给总量，同时在推进企业股份制改制、企业转型升级及供给侧改革的过程中，制定土地使用标准，对有限的土地资源进行合理配置，调整土地利用结构，使土地资产效益得到充分发挥，使城镇地价评估体系在土地资产配置和土地利用结构调整中发挥重要作用。（1）在综合土地级别高级别内，土地应主要安排商住用地，不再安排行政事业单位用地。对于仍在高级别类办公的行政事业单位，尤其是占地面积较大的，尽量创造条件进行搬迁；现有工业企业，仍然要积极推进“退二进三”，转变用地性质，大力发展第三产业。低级别土地中，要安排以住宅、工业、行政、科教文用地。（2）在各种用地类型中，商服用地是用地效益最高的用地类型，高级别内的土地应尽量多地安排商服用地。除了沿街地带外，非沿街区域亦可安排商服用地；在低级别内，除了沿街地带安排商服用地外，非沿街部分尽量安排住宅、工业、行政、科教文用地。（3）住宅用地的用地效益低于商服用地而高于工业用地，其土地级别的分布趋势与综合土地级别和商服用地土地级别相似，因此，在高级别内适于商服用地的土地应尽量作商服用地，对于不适宜作商服用地的土地，应尽量布置高层或小高层高档公寓住宅，在低级别内环境好适于居住的区域布置建筑密度较小、绿地率较高的多层住宅小区。（4）工业用地土地级别评定时选定的定级因素与综合定级、商服用地定级和住宅用地定级有较大差距，评定的土地级别与综合土地级别、商服用地土地级别、住宅用地土地级别的分布趋势差异较大，有时甚至相反。因此应尽量将工业用地安排到工业集中区、工业园区内；商服用地和住宅用地级别高而工业用地级别低的区域内，工业用地应尽量让位于商服用地和住宅用地，这样有利于提高土地利用效益。

2现行土地基准地价评估方法的发展思路

有关若要在工作中进一步提高地价评估效率，并保证这一评估方式也做到与时俱进，那么在工作中就要不断总结出现的问题，同时还要整理出相应的优化理念，进而提高基准地价评估工作质量。

2.1地价定级方法的改进

在地价定级中分区定价一直是有关部门关注的重点，并且分区定价也会对最终参考中心值造成影响。再加上有关部门在实际工作中所总结出的地价样点信息会受到多方面因素影响，这样其信息与数据就会出现偏差，所以为了保证地价定级能够更加准确，同时避免在工作中出现问题，有关部门就需要在定价过程中将级差地价基础展现出来，同时还要对地价中所包含的使用年限休整、交易日期修正、容积率水平修正等明确出来。这样在修正过后其地价就会更加精准的被表现出来，同时还可以有效展现出不同区位地价的价格差异。但是有关部门在工作中一定要注意，虽然利用修正的方式可以将基本地价展现出来，但是其修改后地价也无法被完全展现出来，只能做到更加接近真实情况。与此同时，在此期间的交易时间影响以及交易样点地价也会出现差异，因此在未来的工作中还是要根据实际情况对其进行改进与优化，进而降低外界因素对土地定级的影响。

2.2遵循相应的评估原则

基准地价评估的原理主要是建立在地租地价相应理论的基础上，根据上述理论就能够得出土地收益的递减或递增曲线。具体的工作内涵主要指的是基准地价对应的土地权利种类、年限、用途等条件，相关工作的原理实际上难以界定，需要工作人员根据区域内产生的实际情况和事件综合考虑，以政府的管理需求为准展开工作。以商业用地的基准地价评估为例，此类土地是多种土地类型当中对地价反应最敏感且差异情况最突出的一种。如：某地区的商业发展十分发达，这就导致临街铺面的租赁是十分常见的情况，已经形成了十分活跃的隐性土地市场。与收益水平息息相关的是土地级别，也是土地质量差异产生的主要原因，由此可见工作人员可以在分析不同级别的土地收益水平之后，根据收益的差异情况展开基准地价评估工作。

2.3基准地价评估的改进

在改革优化过程中有关部门一定要重视基准地价评估改进工作，并通过以下三点深入优化改革基准地价评估工作。首先，就是要对基准地价表现形式进行优化，在当前发展背景下各种多样化的地价类型以及表现形式出现在了市场中，并且传统的基准地价评估方法已经无法满足发展需要。所以在土地市场发展逐渐完善的背景下，有关部门就可以利用商业地价沿路变化特征来推动路线价的表达，以保证其表达形式能够更加贴切实际。同时还可以利用住宅地价随区域变化的特征来推动区片价，以保证地区的区片价可以直观的表达出土地价格实际情况。那么在工业地价变化不突出的环境中，有关部门就需要利用级别地价的方式来表现出实际地价。其次，在工作中还要对基准地价评估方法进行优化，一般情况下在进行基准地价评估时工作人员还会利用传统方法开展工作，即评估过程中利用企业盈利资金进行基准地价评估。但是在当前这一发展背景下，这一评估方式已经无法满足市场需求，所以就需要在评估过程中站在市场角度开展工作，利用对样本地价统计与方差分析的方式来准确评估地价。最后，就是在工作中对样点地价测算方法进行优化，其中包含成本法以及收益还原法，在成本法改进过程中需要考虑多方面因素，例如市场供需情况、国内外经济环境、政治因素等等，在评估过程中就需要对这些会影响到土地价格的因素进行分析，最终通过所得地价乘以系数来直观地表现出不动产价格。收益还原法就是土地出租人与土地使用人在土地使用权交接过程中产生的费用计算，所以在优化过程中要将相关资料总结起来，并将各项费用支出计算清楚，以保证最终可以准确计算出土地还原利率，进而提高工作效率。

结语

综上所述，我国土地市场从开始运行至今已经有几十年的历史，但仍然处于发展和探索的阶段，当下主要的工作方向是寻求发展，将土地市场推动起来，并在完善的工作下保障土地市场的工作获得可持续发展。

参考文献

[1]张兆国，李相雨，鲍文智，等.浅谈兴安盟农垦国营农牧场国有农用地基准地价评估方法——以八一牧场为例[J].内蒙古科技与经济，2020（18）：39-42.

[2]杨火生.以市场地价为导向的土地基准地价评估研究[J].产业科技创新，2020，2（20）：110-111.

[3]贾学斌.宅基地基准地价评估研究[D].保定：河北农业大学，2020.

[4]齐鲁.东北边境城市集体建设用地基准地价评估研究[D].长春：吉林大学，2020.