在建建筑物抵押登记问题的研究

在建建筑物抵押登记问题的研究

郭振烽

龙岩市永定区不动产登记中心 福建龙岩 364000

摘要： 本文分析了在建建筑物抵押登记的意义，提出了在建建筑物抵押登记中存在的问题，并结合自身工作实践提出在建建筑物抵押登记的处置方法，对做好在建建筑物抵押登记工作提供一些可操作的建议。

关键词： 在建建筑物 抵押登记 问题分析 处置方法

一、在建建筑物抵押登记的意义

建筑工程具有投入大、周期长、风险大的特点，仅靠建设者自有资金进行建筑物开发是不现实的，必须借助融资。但是现代市场经济竞争激烈，风险无处不在，在没有担保的情况下，建设者很难进行融资，即使融到资金，往往也是小金额高利息的。在建建筑物作为一种特殊的标的，具有较大的价值，将在建建筑物抵押登记进行融资是建筑物开发企业的一个重要融资渠道。

在建建筑物是指正在建设中的建筑工程，在建建筑物抵押是指将在建建筑物中投入的资产连同以合法方式取得的土地使用权，以不转移占有的方式抵押给银行，作为偿还银行贷款的担保。由于物权法定原理，不动产应当依法登记，因此作为抵押权标的的“建筑物”应当已经权属登记，而正在建造的建筑物与建筑物的区别，不但是事实上的还在施工建设中，更重要的是其在法律上尚不能取得不动产权属登记。从法律层面上讲，在建建筑物应当是指完成相关审批手续取得相应文书开始建设到建设完工验收合格且完成不动产权属证书登记这个时间段中的工程。所以在建建筑物作为一个特殊的标的，存在着诸多不可预测的不确定性，在进行在建建筑物抵押登记时，需做好相关核查和风险预防工作，本文结合自身工作经验，谈一些自己的观点。

二、在建建筑物抵押登记存在的问题

1.在建建筑物价值不确定性

在建建筑物是未完成的建设工程，最终是否能建成、何时能建成、建设过程中会不会发生变更等等，都具有很大的不确定性。而且工程处于正在建设过程中，无法实际测量建筑物的面积，其工程价值估算也不准确，所以在建建筑物具有价值不确定性。

但在建建筑物的立项、规划、设计、施工等必须经过相关部门的审批，并取得批准文书，因此在建建筑物符合法律规定，受到法律保护。在工程实践中，由于在建建筑物大多处于建设过程中，随着工程的后续推进，其价值往往是逐渐增加的，这有利于抵押权利人。

2.在建建筑物抵押与工程款的优先权冲突

根据最高任命法院司法解释，如果工程承包人在约定的期限满后没有收到发包人应该支付的工程款时，承包人可以与发包人协商将该工程折价，或者向人民法院申请将工程进行拍卖，以获得建筑工程款，而且工程款的优先权要优于抵押权和其他债权。但折价、拍卖所获得的款项优先补偿承包人工程款的范围是有限制的，只包括承包人为建设该工程所支付的材料、工人工资等实际支出款项，不包括违约索赔款和承包人的利润。如果拍卖所得的款项多于承包人为建设该工程所支付的材料、工人工资等实际支出款项，超出部分不享受优先权。而且承包人行使工程款项优先权时有时间限制的，必须在在建筑工程竣工之日或建设工程约定的竣工之日起六个月内。如果承包人未按期行使优先受偿权，该优先权消灭，抵押权自然可以优先行使。

3.在建建筑物实地查看要求不明确

根据不动产登记暂行条例实施细则第十六条，只是笼统的说明在办理在建建筑物抵押权登记时，应重点查看建筑物的坐落及其建造情况，具体查看的内容、要求不明确，没有细化的执行标准，且没有涉及在建建筑物土地权属情况，实地查看的实施难度大。

三、在建建筑物抵押登记的处置方法

1.明确在建建筑物抵押登记担保范围

在建建筑物抵押登记的范围，一般应为办理抵押登记时，已经建成并登记的在建建筑物和建筑物占用范围内的土地使用权。因此在确定在建工程抵押的范围和初步估计实现抵押权的可行性时，因从在建建筑物投入的工程款、已完成的工作量和工程总量、施工进度、工程竣工日期等信息来判断。通常，一个建设项目可能包含若干个具有独立使用价值的单项工程，当事人既可以对正在建造中的整个项目设立抵押权，也可以针对其中的单项工程设立抵押权。如果合同对在建建筑物抵押权的范围约定不明或难以描述的，可以按照建设工程规划部门出具的规划许可证来确定在建建筑物的抵押范围。

2.抵押登记前做好资料审查和实地考查工作

担保法中明确规定，如果财产的所有权、使用权不明确或者有争议时，该财产不得进行抵押。因此，在抵押登记前，应做好抵押登记前的资料审查，审查的内容主要包括：在建筑物的土地所权属是否明确、在建建筑物是否按照规定履行了审批手续，承包单位是否具有相应资质，有无违法分包行为等等。

《物权法》规定了国家对不动产实行统一登记制度，并重申房随地走、地随房走的原则。即以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建筑用地使用权一并抵押。实务中，存在着一些看似例外但却普遍存在的现象，如抵押土地有证，但土地上建筑物无证;抵押土地及地上建筑物均有证，但抵押人谎称只有土地或建筑物部分有证等情形。针对上述情况，业务人员应对抵押物进行实地考察，确认房地权属情况，在评估抵押价值时将上述情况考虑在内，着重考虑有证部分的价值。同时针对无证部分，应在抵押前进行拍照，记录无证部分的面积、使用状况等相关证据存档，签订相关协议由抵押人对无证部分加以书面明确，并表明抵押人同意将上述部分抵押给抵押权人，以防逾期拍卖变卖时抵押人提出无证部分为抵押后建成，以阻止抵押权人享有优先受偿权等异议，同时有了这份协议必要的时候也可追究借款人隐瞒真实情况进行金融诈骗的刑事责任。

3.合理确定的在建建筑物的抵押价值和抵押率

在建建筑物在设立抵押权时往往价值不确定，但在实现抵押权时，其价值是可以通过评估确定的。因此在审查在建建筑物权属和确定抵押权范围的基础上，还必须科学准确的评估在建工程的价值。评估过程中应综合考虑在建建筑物的用途、建设周期、工程总量和实际完工程度、已投入在建工程的实际支出、结算方式等要素，科学、准确地计算抵押物价值并合理确定抵押率。按照建筑行业惯例，建筑企业的垫款及施工款通常不超过建设工程总造价的30%，综合考虑抵押贬值等实际因素，并综合考虑工程垫资、进度控制、与工程款的优先权冲突、投资风险等因素，在建工程的抵押率一般控制在50%以下比较合理。

4.探索建立多部门共享的在建建筑物信息化监管平台

根据现行的法律和政府各行政部门的职责分工，在建建筑物处于多部门联合监管的状态，经常会出现各行政部门掌握的信息不对称和相互之间信息共享不畅通的情况，导致对在建建筑物监管不到位，出现重复抵押、一房多卖的违法行为，引起抵押纠纷。建议相关主管部门利用信息化手段，建立在建建筑物公共信息管理平台，将各部门掌握的信息及时上传共享，让抵押权人在办理抵押登记时，能及时了解在建建筑物的相关信息，避免因信息交流不畅而被欺瞒造成利益受损，同时也能提升办理抵押登记的效率。

四、结语

在建建筑物抵押登记作为建筑物开发企业融资的一个重要渠道在企业融资中被广泛应用，准确评估在建建筑物权属、价值，按规范程序做好在建建筑物在抵押登记具有重要工程实践意义。本文结合多年抵押工作的经验，介绍一些做好在建建筑物抵押登记的注意事项和实施方法，对做好在建建筑物抵押登记具有一定的指导意义。

参考文献：

[1]杨黎萌，张辉，刘传龙，钱超，孙年凤.新形势下在建工程抵押登记疑难问题初探[J].中国房地产, 2020,(12).

[2]陈扬.在建工程抵押制度研究[J].西安建筑科技大学学报(社会科学版),2020,39(04).