浅论居住权对所有权变动的影响及建议

浅论居住权对所有权变动的影响及建议

谢姗珊

广东宏力律师事务所 广东省广州市 510000

民法典施行以前，我国有关居住权的概念散见于民事法律当中，其中包括《中华人民共和国婚姻法》第42条¹、最高人民法院《关于适用婚姻法若干意见的解释（一）》第27条、老年人权益保障法第16条²等。民法典物权编中增加居住权的概念规定³，正式确立居住权的规定。

无论从民法典前的散落规定，还是根据目前已经正式施行的民法典居住权的规定，都并未规定关于居住权与所有权变动相冲突的解决规则。笔者认为思考居住权对所有权变动将会产生的影响，搜寻相关司法案例，有利于为解决前述问题提供探索的方向及角度。

1. 居住权与所有权变动可能冲突的情形

思考居住权与所有权的冲突，必定是思考居住权与所有权变动的冲突。根据现有法律，所有权人依法拥有的物权权能本就包括占有、使用、收益及处分，所有权人若不希望所有权中关于使用部分被侵害，依法不为他人设立居住权（或者以遗嘱形式设立居住权，待死亡后再由他人使用住宅），就可避免居住权与自身拥有的所有权发生冲突。

根据目前的规定，也不排除部分所有权人希望仅设立一定期限的居住权，到期后继续由自己居住使用拥有所有权的住宅。如果在此前提下，不愿配合腾房的居住权人违反合同约定，所有权人也可依照先前订立的居住权合同，结合民法典合同编的相关规定，要求居住权人依约履行腾房义务，承担违约责任，也不至于发生居住权与所有权的冲突。只有所有权人在设立居住权以后，将住宅出售并转移产权登记至第三方，获有产权的第三方是否可以直接要求居住权人腾房，保障自身的所有权中关于占有、使用住宅的权利，这点无疑是物权编中设立居住权仍需要解决的问题。

其次，目前居住权登记制度不完善，也必定容易导致所有权变动与其发生冲突。根据现有的不动产登记指引（如广州市居住权登记指引⁴），关于居住权的登记并未明确要登记居住住宅的具体位置、方向、平方数。这必然导致一个现象：获取产权第三方购买的是拥有多层楼的自建房屋或者复式住宅，但因居住权人表示自己拥有整个房屋的居住权，即使住宅的空间足以让第三方也居住使用，但为个人隐私考虑，以居住权登记为整个住宅的居住权为由，拒绝与第三方共享住宅空间，这将让倾力出资购买房屋的第三方也遭受不公平待遇。

此外，所有权登记中仍未对房屋是否办理了居住权进行公示，也未规定如果房屋存在无偿的居住权登记，是否仍可直接转移产权登记，还是需要参考抵押权登记的指引（经涂销抵押权登记以后方可办理产权转移登记），这将为有意为实际居住使用购买房屋的第三方承受更大的交易风险，也更容易产生居住权与所有权变动的冲突。

再者，我国法律存在“买卖不破租赁”这一规定，也就是说所有权变动并非完全不能有所限制。既然在特定情况下，对产权人行使所有权有所限制，那么居住权是否也是在特定情况下也会对所有权变动有所限制，其限制是否合理，这也是需要思考的问题。

2. 解决居住权与所有权变动冲突的司法实践案例

根据目前搜寻到的案例，在司法实践中，确实存在居住权可以对抗所有权的情形：

（一）诉争房屋所有权人与家庭成员居住权人不是同一人的，对于家庭成员居住权能否获得保护，人民法院综合考虑家庭成员是否存在先前居住事实及有无其他房屋可供居住等情形，并存在以居住权对抗所有权的情形 。在天津市河东区人民法院（2007）东民初字第3412号案（后经二审维持原判，二审案号为（2014）二中民四终字第103号⁵）中，拥有产权的一方与已经成年的家庭成员共同居住，产权方因家庭琐事表示无法与其他家庭成员相处，要求法院判令其他成年家庭成员搬离房屋。但法院却认为已经成年的家庭成员因取得房屋之际就已经居住房屋，长期并未搬离房屋，户籍也落在房屋处，享有房屋居住权，产权方不应强硬要求成年家庭成员搬离。

（二）配偶一方死亡，受遗赠人基于房屋所有权要求老人搬离，老人居住权可对抗房屋所有权人排除妨害请求权。在江苏省南通市崇川区人民法院（2013）崇民初字第1516号案中，法院以类推适用以及根据公序良俗原则作出裁判，判定驳回受遗赠的产权人一方要求本已居住在房屋的老人迁离房屋的请求。这一案例是典型的居住权与所有权冲突的案例，但在案例中并未列明案件解决可以参考引用的裁判依据。法院实际上是根据对于公序良俗等高度抽象性的法律原则的适用，对该案作出判决。

（三）司法解释有关于居住权的特定情形的规定，居住权由此可以对抗所有权。

最高人民法院发布的《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》⁶中规定，“夫妻共同居住的公房，具有下列情形之一的，离婚后，双方均可承租:(一)婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续5年以上的;(二)婚前一方承租的本单位的房屋，离婚时，双方均为本单位职工的;(三)一方婚前借款投资建房取得的公房承租权，婚后夫妻共同偿还借款的;(四)婚后一方或双方申请取得公房承租权的;(五)婚前一方承租的公房，婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权的;(六)夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的;(七)一方将其承租的本单位的房屋，交回本单位或交给另一方单位后，另一方单位另给调换房屋的;(八)婚前双方均租有公房，婚后合并调换房屋的;(九)其他应当认定夫妻双方均可承租的情形。”此时作为非公房承租人的配偶一方可以享有承租权。离婚时一方对另一方婚前承租的公房无权承租而解决住房有困难的，人民法院可调解或判决其暂时居住，此时，配偶一方可以享有居住权。承租公房的一方居住权以承租权形式对抗公房所有权人对公房的产权权能，但这一居住权产生的前提是有偿的承租权利，与完全无偿的居住权有所区别，不可以此推断居住权理所当然可以对抗所有权。

综合初步搜寻的司法案例，可以看出，当居住权与所有权变动产生冲突时，一般法院会考虑居住权所代表的社会弱势群体的居住保障功能，根据个案分析要求所有权人尽可能不排除居住人员继续居住房屋，满足居住人员的居住权，同时也不反对所有权人行使占有、使用房屋的权利，从而平衡保障各方的利益。

3. 思考及建议

根据目前搜寻的司法案例以及法律法规，可以看出，对于居住权与所有权变动产生的冲突，目前还没有普及适用的裁判规则。随着民法典居住权制度的确定，公众对于物权意识以及个人隐私意识的增强，对于居住权与所有权变动产生的冲突势必将成为司法实践中会面临的新问题，笔者经初步思考，提出以下建议。

1. 完善不动产权利登记制度

所有权人与居住权人的权利登记若能明确占有、使用不动产的权利部分，并能全部公示，对于居住权人可谓一种合法保障，同时也能为所有权人提供对居住权人进行限制的有力措施。所有权人理应享有整个不动产部分的占有、使用权利，但为了保障弱势群体的居住权利，不妨在登记居住权的时候登记居住权涉及不动产的具体位置，且对外公示居住权的存在，如此一来，想必可以为双方发生冲突时提供解决问题的依据，也可减少第三方对于不动产是否存在居住权的核实难度，能在一定程度上减少社会矛盾的产生。

2. 当事人对居住权合同进行清晰约定或以遗嘱方式明晰处理所有权与居住权的内容

在不动产登记制度尚未完善的社会环境中，当事人可尝试明晰居住权合同的约定，对所有权人享有的居住权利与居住权人的居住权利进行区分或者作出附条件的约定（如所有权人在需要居住使用不动产或者依照与第三方的约定需要转移产权，满足第三方的居住需要，居住权人应配合腾空房屋，居住权人的居住期限就此终止），可以自由协商行使自己的物权，从而减少公力救济的介入。当事人拟以遗嘱方式设立居住权的，也应对居住权的具体内容进行详细的处理，同时也应考虑不动产产权继承人的所有权权益行使的方式，尽可能对居住权人与所有权人（若不为同一人）的权利设立保障的方式，由居住权人与所有权人可依遗愿避免可能产生的纠纷。

3. 完善裁判规定及思路

司法作为社会关系最稳定的调节器，在我国关于居住权与所有权变动现行法律条文缺失当下，应当肩负弥补成文法漏洞的责任。对于居住权与所有权变动的冲突，应适用何种法律推论原则，考虑何种法益，如何平衡各方利益，仍需要明确规定，以此为社会矛盾制造最后一道防线，不能仅期待社会的协商解决问题机制，或者依赖法官对于矛盾的调解能力解决前述冲突，以期达到民事诉讼定分止争、保障权益的诉讼目的。

1 《中华人民共和国婚姻法》（2001年修正），2001年4月28日发布

2 《中华人民共和国老年人权益保障法》，中华人民共和国主席令第24号  ，2018年12月29日发布

3 《中华人民共和国民法典》第366条，中华人民共和国主席令第45号，2020年5月28日发布

4 广州市不动产登记中心:《（七十一）居住权登记（首次登记）办理指引（国有土地上房地产）》，载广州市规划和自然资源局（广州市海洋局）网（七十一）居住权登记(首次登记)办理指引（国有土地上房地产) (gz.gov.cn)，2021年10月6日访问。

5宋兰萍诉胡健、李德菊、吴秀兰返还原物案，天津市第二中级人民法院（2014）二中民四终字第103号民事判决书

6 最高人民法院发布的《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》，法发[1996]4号，1996年2月5日发布，已失效