不动产继承登记难题解决的逻辑思路

不动产继承登记难题解决的逻辑思路

刘仕华

潍坊市不动产登记中心 山东省潍坊市 261041

摘要：经济快速稳定发展的时代背景下，不动产登记档案的整合行为受到各个领域的高度关注。得益于国家相关政策条例的大力推动，不动产档案登记工作日趋完善，一系列优秀的、有针对性的不动产档案整合管理策略提升了人们在信息查询方面的便捷度。为了真正使不动产档案登记管理工作逐步迈向统一化管理道路，让实际工作过程中的各类档案登记行为都能够顺利进行且呈现良好的工作状态，我们引入了集约化管理思想，从根本上优化了不动产档案管理工作开展的具体环节。

关键词：继承登记；公证；公示催告；不动产

引言

由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实，是不动产登记这一法律制度的基本概念。当前，我国现行的不动产登记条例对数据信息的登记与管理工作提出了规范要求，数据内容的登记需要满足一致性、完整性的要求，在参考空间保持一致、历史信息完整的情况下，形成数据关联、关系正确的登记数据。精准分析信息平台提供的不动产登记数据支撑，以便为不动产统一登记工作的有序进行提供可靠保障。

1不动产登记制度的重要意义

不动产登记制度的方案是在2013年马凯提出来的，随着我国房地产的发展以及我国经济的飞速提升，关于不动产的问题也变得越来越严峻，而为了解决这一问题，马凯提出了不动产的登记制度。马凯提出这一方案的目的有两个。一是为了加强基础性制度建设，建立不动产统一登记制度，以更好地落实物权法规定，保障不动产交易安全，从而更加有效的保护不动产权利人的合法财产权。本次方案还提出了通过公民身份证号码和组织机构代码为基础来建立统一社会信用代码，首先从制度上加强对不动产登记的管理。二是为了加强我国的行政制度的合法性。完善我国的依法行政的制度，提高制度质量。建立健全科学民主依法决策机制，建立决策后评估和纠错制度。严格依照法定权限和程序履行职责，确保法律、行政法规有效执行。深化政务公开，建立健全各项监督机制，让人民监督权力。

2继承登记面临的现实挑战

2.1登记机构面临公信力缺失的风险

如上所述，公证对于不动产物权变动登记具有重大价值，尤其在继承登记中，继承或遗赠的证明材料和法律关系十分复杂，相较于不动产登记机构法律专业能力的孱弱，公证机构可以最大限度地发挥自己的专业优势。公证机关在此过程中扮演了实质审查的重要角色，对于保证登记机构登记结果的准确性有着莫大的帮助。取消继承公证的强制性意味着，在继承登记的办理过程中，没有公证机关为登记结果的准确性负责，所有审查义务均由不动产登记机构承担。不动产登记机构既要保证在法定期限内完成继承登记，又要保证登记结果的准确性。而不动产登记机构一方面行政服务资源有限，另一方面法律专业能力较为孱弱，实践中很少有登记机构可以兼顾登记的效率和准确性。一旦出现继承登记错误，登记机构大概率就会被卷入纠纷承担赔偿责任，就算登记机构能够举证证明自己尽到形式审查义务，免除责任承担。但因为错误登记导致登记机构公信力降低的客观事实却是很难扭转的，不断出现的错误继承登记不仅会逐渐侵蚀登记机构的公信力，而且也会大大影响被继承财产在市场中的流转，有影响整个社会经济发展之虞。

2.2不动产登记的法律效力不明确

我国的不动产登记方法存在两种，一种是登记要件主义和登记对抗主义。还没有不动产变动的原因区分登记的效力。不动产登记只规定了一些比较单一的法律效力，在没有登记以及登记了之间的法律效力体现得十分的明显，但是很多其他的情况没有十分细致的考虑在内，在处理相关的问题时找不到相关的制度依据或者是法律依据，在解决一些纠纷时不能准确地进行判断。

3继承登记难题的破解之道

3.1　继承登记公示催告制度的借鉴

有学者主张参考我国台湾地区，在《民法典》中建立继承登记的公示催告制度，合理的分配继承登记申请人和潜在利害关系的权利义务。在申请人向登记机构申请继承登记后，通过公示催告制度督促潜在的对继承登记有异议的利害关系人知悉继承登记的事实，及时行使异议权利，通过提交相关证明材料，阻止申请人不正确的继承登记。这一制度实质上把不动产登记机构的实质审查义务转嫁给了被继承人的潜在继承人、受遗赠人和债权人，通过申请人和潜在利害关系人的对抗，明晰事实，保证继承登记的准确性，同时也避免了潜在利害关系人以登记结果错误为由起诉不动产登记管理机构的情况发生。该制度虽然具有相当的合理性，但《民法典》对此并未回应。

3.2统一确权登记内容

统一宅基地不动产登记中的登记范围、登记主体、登记原则、登记程序，能够降低宅基地使用权登记工作的难度，提高登记管理的成效。而统一登记部门的管理规范、体系及模式，可以使登记机关更好地配置资源结构，提高宅基地的登记质量。此外，推行确权证书的双证统一，能够通过统一权属证书的标准，规避因“证书掺假”而带来的产权纠纷问题。虽然上述阐释已经对登记主体所存在的模糊、宽泛问题进行了阐述，但为切实突出登记主体在登记工作中的重要性，需要对其“规范和统一”问题进行详细的阐述。即将购买使用权的城市居民、乡镇居民排除在宅基地的登记主体外，赋予因遗赠、继承关系获得土地的城市居民、乡镇居民的主体资格。此外，还要加强对外迁人员的管理和监督力度，退回异地购买农村宅基地的登记申请。

3.3健全不动产登记体系以及明确培养责任

不动产登记制度虽然自2013年就提出了，但是不动产登记体系还不是十分的完善。我国应该加强相关制度的建立以及完善，建立起更加完善更加系统的不动产登记体系。这种体系不论是对于当事人来说还是对于相关的工作人员来说抑或是对于我们国家的整体制度来说都是十分有益的。健全的不动产登记体系有利于当事人更加方便快捷的办理相关的业务，对于不动产登记中存在的问题也能够得到更加系统准确的答复。对于工作人员来说，健全的体系有利于工作人员更加明确自己的责任和义务，在办理相关的业务时也更加的有底气，办理业务也能更加的准确同时提高了数据的准确性以及建库的快速性。而对于我国来说有利于统一领导，对人民的不动产的保护能够有理有据，在解决一些矛盾纠纷时也能够更加准确的做出相应的判断。

结束语

不动产确权登记问题，关系到农村耕地资源的有效利用及农村居民的基本权益。登记机关只有明确宅基地登记中所存在的问题，才能更好地提升登记管理工作的实效性，使产权登记工作成为推动我国城乡一体化发展及城镇化建设的抓手。然而在统一登记内容、认定标准、构建退出机制、完善管理机制的过程中，登记机关应将现代信息技术与数字技术融入到宅基地登记的不同环节中，提升登记工作的信息化水平，推动我国宅基地登记工作的健康发展。

参考文献

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