新形势下不动产权籍调查应注意的问题分析

新形势下不动产权籍调查应注意的问题分析

丁保建

信阳市土地规划勘测队 河南信阳 464000

摘要：在城市化发展过程中，为规范不动产管理工作，对不动产进行权籍调查具有重要意义。同时，不动产权籍调查也是土地管理和利用的重要内容，相关领域工作人员应利用先进的技术手段和管理经验，推动不动产权籍调查工作的有序开展，并且明确不动产权籍调查工作的主要内容和要求，提高调查质量。本文主要分析不动产权籍调查的主要内容和具体要求，在对相关技术路线进行明确的基础上，重点研究了不动产权籍调查实践中需要注意的若干问题，以供借鉴与参考。

关键词：不动产；权籍调查；注意问题

引言

在不动产权籍调查应结合新形势下的相关规定及要求，原则上以《不动产权籍调查技术方案》的要求为准。根据调查实际情况选先进测绘技术，在最大程度上提高不动产权籍的测绘效率及质量保证，为不动产登记工作奠定好坚实的基础。

1 不动产权籍调查内容与要求

1.1 调查内容

不动产权籍调查内容，应包括宗地信息和房屋等构（建）筑物信息。相关人员应以宗地为单位，查清宗地及其房屋定着物组成的不动产单元状况，对于宗地信息方面，应确定宗地的权利人、具体性质与类型、宗地用途和面积等基本信息。在房屋等不动产构建物或建筑物的信息方面，应重点关注的调查内容为房屋权利人、位置信息、项目名称、不动产性质、是否存在共有情况、房屋结构的规划用途、层数、建筑面积和公摊等等，对于相关内容应构建完善的调查工作方案和技术应用方法，使得实际调查结果更加精准化。

1.2 主要依据

应用在不动产权籍调查中的主要依据为当地不动产权籍管理工作条例，尤其是由于产权的登记和管理方面的规定，具体参考依据如下：不动产权籍调查技术方案（试行）、土地利用现状分类（GB/T21010）、地籍调查规程（TD/T1001）、房产测量规范（GB/T17986.1-2000）等等。相关调查依据，为调查工作指明了方向，使得不动产权籍调查实践活动更加规范具体。相关调查人员在不动产权籍调查中应根据行业相关规定，对自身的工作方式和内容进行改进，促使调查结果与实际情况相符合。

1.3 技术要求

以不动产权籍调查技术方案（试行）、土地利用现状分类（GB/T21010）、地籍调查规程（TD/T1001）、房产测量规范（GB/T17986.1-2000）等相关文件为依托，对不动产权籍情况进行工作部署和安排，并且在调查实践活动中，充分利用现有的不动产权籍调查组织方案，做好登记管理和审批交易工作。实际调查中，需要利用先进的技术，例如信息化管理系统和智能终端设备，对调查数据进行收集与整理。

2 新形势下不动产权籍调查实践中注意问题

2.1 前期准备中出现的问题

不动产权籍调查中，应注意做好前期准备工作，相关人员需要根据授权委托书对调查问题进行明确。同时，调查机构应做好不动产材料的收集、归纳和汇编工作，综合分析不动产登记、抵押、查封以及权属问题，对相关要素进行全面控制，使得产权调查工作具有良好效果，与不动产权籍调查目标相一致。在不动产权籍调查准备阶段，相关人员还需要制定科学有效的调查方案，做好图表、数据和文件资料收集和整理，促使不动产权籍调查活动合理高效进行。实践工作中，不动产权籍调查资料分散到不同部门，相关调查组织机构，应携带不动产权籍调查资料和相关证明文件，到国土、房产、林业或档案部门的相关数据进行查询，并做好文件材料的公章加盖，使得不动产权籍调查工作更加科学合理[2]。一般情况下，不动产权属调查由县级以上政府不动产登记机构组织完成，主要调查内容应包括不动产情况核实、权属关系确定和界址情况等内容，在开展相关内容的调查与核实工作前期，需要做好绘制工具和相关技术的准备工作，对于发生明显权籍变化的不动产应做好现场记录，并录入档案数据库，为后期的管理工作提供数据支持。

2.2 不动产权籍调查机制问题

由于不动产权籍调查涉及内容较多，管理工作繁复，需要构建完善的调查机制，对日常工作作出指导和部署，然而，调查机制的实施过程中，由于各部门的工作内容和范围存在明确的差异，影响相关机制的落地实施。相关人员需要在科学有效的工作框架内，对调查内容和要求进行明确，使得不动产调查工作效率更高，与行业先进技术水平相一致，实现不动产权籍调查实践工作目标。实践调查中，工作机制不完善容易导致不动产权调查信息出现错误，不利于产权登记相关工作的有序开展。为有效改善这一问题，需要产权调查部门根据实际需要，统筹各下属单位的产权核对工作，对整个调查工作进行统一的制度规划与部署，促使不动产权籍调查效果达到最佳。不动产权籍调查是一项复杂而系统的工作，需要利用多样化的手段，对各项影响调查效果的因素进行控制。实践表明，制定科学合理的产权调查工作机制，可对整个工作内容进行组织和领导，促使相关人员具有工作积极性和主动性，确保不动产权籍调查方向与内容的准确性与合理性。实际工作中，为进一步提升不动产权籍调查活动的开展效果，需要对管理机制进行优化升级，相关工作人员应结合地区特色，对不动产权籍调查表和单元图绘制表进行针对性设计，使得调查结果具有实际应用价值。

2.3 调查结果信息化管理问题

促进不动产权籍调查方式的信息化与智能化，是提高调查组织效率的重要方式，对不动产权登记和管理工作具有积极的促进作用。例如，在产权调查实践活动中，信息化调查软件的应用，使得不动产权籍信息的获取途径更加广泛，相关人员可通过管理平台和数字化软件技术，实现对调查工作效率的提升，并且根据调查内容对工作组织方式与实践内容作出调整，使得不动产权籍调查工作与行业发展要求相一致，切实提升了产权管理与登记工作的现代化发展水平。例如，不动产权籍调查中涉及测绘工作，利用信息化技术和工具，使得相关人员对于房屋面积的测绘工作效率更高，根据《房产测量规范》相关规定，需要相关人员在完善的不动产权籍调查工作机制框架范围内，对房产测绘工作进行优化，利用现代化的管理方式和测量工具，使得产权登记工作更加智能便利。实际管理工作中，相关人员可通过扫描二维码的方式及时准确获取不动产权籍信息，节约时间成本，促使产权登记管理工作方式更加先进。此外，基于信息化技术的应用，可构建基于不动产权籍调查数据库和管理系统，为保证调查活动的开展效果，需要以现有的地（海）籍数据库为基础，对房产、土地等不动产登记数据进行系统化管理，构建统一高效的管理工作机制，为相关人员的调查决策提供便利条件，同时，相关信息化数据化管理系统的构建，使得不动产权籍调查成果一体化管理成为行业发展趋势。实际工作中，为保证调查结果信息共享、调查结果更加具有指导意义，需要通过信息技术对数据库资源进行完善，为相关审查登记工作奠定良好基础。在日后的不动产权籍调查与管理工作中，应做好数据库的维护与升级，利用信息化管理方式，提高工作能力。

2.4 不动产权籍调查成果的审查与入库

对不动产权籍调查成果而言，主要有文字成果、表格成果、图件成果。具体指权籍调查授权委托书、权源资料、权籍调查表、界址点坐标成果表、不动产测量报告、宗地图、宗海图和房产分户图等内容。(1)不动产权籍调查成果应提交不动产登记机构或授权机构进行审查。对于前期已通过审批、交易、竣工验收等且经过相关管理部门或授权机构的确认并符合登记要求的成果，继续可以沿用。(2)审查的内容体现在这6个方面：①调查程序的规范性。在权属调查、测量、成果审查和整理归档等过程中是否依照调查方案及相关技术标准来执行；②调查成果的完整性。在整理的测绘资料、权属资料、图件和表格等资料方面是否完整；③调查成果的有效性。则看调查机构有没有相应资质、从事调查的工作人员有没有相应资格、调查成果是否经过自检等；④调查成果格式是否符合相关规定要求；⑤调查成果是否正确保持宗地、宗海及其房屋、林木等定着物之间的内在联系；⑥宗地图、宗海图和分户房产图中的空间要素与相邻的界址、地物、地貌等在空间位置是否有矛盾。(3)成果审查的方法。主要是通过室内和室外复核的方法对不动产权籍调查成果进行审查。①充分利用现有的数据库、信息系统、办文系统和电子政务系统对调查成果进行审查。②将调查机构提交的宗地图、宗海图和房产分户图的电子数据导入现有的权籍空间数据库，并认真审查其与相邻的界址、地物、地貌在空间位置是否有矛盾。③权籍空间的要素，如果在室内无法确定其是否正确时，必须到户外进行实地查看。④对于调查成果存有问题的，则要求调查机构进行认真修改与完善，使成果合格为止。④成果入库和地（海）籍图的更新。在成果通过审查之后，相关审查部门或调查机构要将该成果提交给不动产权籍调查数据库和成果的管理机构。在完成不动产登记后，即可更新相关数据库和不动产登记数据库。

3 结语

综上所述，在不动产权籍调查实践中，相关人员需要做好调查前准备工作，明确不动产管理中的权属关系、合理开展不动产测绘工作，并准确记录实际调查结果，为不动产存量登记和产权管理工作提供技术保障，同时，也应关注目前不动产调查中方法应用不当的现状问题，在管理实践中，对相关问题进行规范。

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