重庆市渝中区老旧小区改造面临的困难问题和对策建议

重庆市渝中区老旧小区改造面临的困难问题和对策建议

尹静秋

重庆市渝中区重点项目建设事务中心， 重庆 400010

摘要：老旧小区改造既是民生工程又能稳投资扩内需，意义重大。重庆市渝中区作为老城区、建成区，面临着严峻的老旧小区更新改造任务，然而由于老旧小区改造探索较晚，面临较多困难。为探索老旧小区改造的提升路径，通过分析重庆市渝中区老旧小区改造存在的问题及障碍，探索提出老旧小区改造的对策建议。

关键词：老旧小区；改造提升；对策建议

随着时代发展、社会进步和经济实力的不断攀升，我国城市建设步伐加快，但也面临着老旧小区改造更新等问题。老旧小区是指建于2000年以前、公共设施落后、严重影响居民的居住和生活的住宅小区。随着社会经济的持续发展以及人民对美好生活需求的不断提高，老旧小区已经无法满足居民的生活品质提升需求。据统计，我国共有近16万个老旧小区，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40 亿平方米。2020年4月14日，国务院常务会议部署加大城镇老旧小区改造力度；同年7月10日，国务院办公厅发布了《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，指出城镇老旧小区改造对满足人民群众美好生活需要、推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展具有十分重要的意义。

渝中区作为重庆的母城，是重庆市政治、经济、文化以及商贸流通中心，同时渝中区是老城区、建成区，老旧小区改造任务繁重。据摸排，2000年前建成的老旧小区约1076万平方米，占全区住宅建筑总面积40%以上，由于建设年代久远、设计施工标准低，普遍存在建筑功能退化、市政基础设施薄弱、配套公共服务设施不足、停车难、存在安全隐患、管理不到位等突出问题。

一、存在的困难和问题

（一）居民或产权单位自发参与度较低。一是居民参与意识不强。政府担任改造的主导者，多数居民认为改造是政府的工作职责，不愿主动参与和分担部分工作内容；且老旧小区居民大多数为老年人、特困家庭等社会弱势群体，受限于其本身经济条件，愿意主动参与改造的居民较少。渝中区老旧小区改造中大多数项目在方案设计阶段以问卷、咨询等形式了解居民意愿，其他阶段居民较少参与。如某街道为做好老旧小区改造前期调研工作，在社区张贴公示请居民提改造意见和建议，至今未收到任何意见反馈，社区工作者挨家挨户入户调查，社区563户居民仅有161户填写问卷。二是居民参与渠道和方式有限、反馈机制缺乏，特别是缺少对施工地进度及安排的了解，甚至因施工期间受到施工噪音等影响而不配合改造，如老旧小区改造中，居民投诉施工脚手架影响出行、施工噪音影响上夜班居民白天休息等约6次，对施工产生一定抵触情绪。三是社会单位参与较少或参与方式单一，少量投资为主，并未实质性地参与改造流程， 2020年老旧小区计划投资中，已落实到位社会出资仅占3%，且社会单位并未承担实质性改造工作。

（二）统筹协调难度大。一是老旧小区基础设施不齐全等情况较为普遍，所涉的电力、水务、通信、消防等责权单位多，协调工作难度大。如某老旧小区改造工程改造过程中，因与水、电、气、迅责权单位协调困难，导致施工周期延期近2个月。二是居民对改造诉求不同，说服、解释和劝解工作量大、难度高。如屋面漏水主要影响顶层住户，其他楼层住户不愿出资维修，甚至有部分阻拦屋顶拆违工作开展；部分项目因居民对换窗抵触情绪强烈，协调工作量大，项目进度缓慢；蔡家石堡老旧小区改造中居民对屋顶拆违工作情绪较大，协调周期长。

（三）改造资金渠道单一。老旧小区改造提升以政府财政出资为主，产权人出资占比较低，社会资本投入意愿较低。一是居民的直接出资微乎其微。大多老旧小区居民年龄大、经济状况差、租赁户多，改造资金难以征集，如枣一巷片区居民共475户，其中租赁户占20%，低保户占4.63%；。二是小区大修维修基金难以启用。2007年前修建小区大多没有设立维修专项基金，虽部分小区设有维修专项基金，但维修专项基金的审批程序复杂，较少被使用。渝中区已完成的16个老旧小区改造项目中，均未使用物业专项维修资金。三是引入社会资金困难，社会单位认为利润空间较低，投资回收期较长，不愿意投入资金辅助改造。

二、老旧小区改造提升对策建议

（一）引导居民变被动为主动。贯彻“共商、共建、共治、共享”原则，引导居民主动提出申请、自主决策、积极参与老旧小区改造全过程。广泛咨询小区居民的意见，确保后期管理机制符合小区民意，同时管理机制也要能够有效的保持改造成果，要能从根本上对老旧小区进行提升。调动社会力量，促使社会单位以多种形式参与老旧小区更新改造工作；通过规模效应，在保证改造质量和改造进度的同时，提升社会单位的经济效益，吸引真正有经验、有实力的公司参与改造。社区的工作人员需做好宣传工作，辅助居民参与各项决策，做好居民与设计方、施工方、其他社会单位的沟通桥梁工作。

（二）构建出资共担、效益共享的融资机制。建立老旧小区改造专项资金池，提前将管理、成果维护的资金纳入考量，改造后收益应由出资各方共享。提升产权人自给自足意识，充分调动专项维修基金、小区公共收益、产权人据实分摊等方式出资。创新社会单位出资形式，出台相应奖励政策（如行业政策优惠、减免税收、特许经营、其他经济效益项目优待等）引入社会单位参与改造，探索不同招商引资模式在老旧小区改造中的适用性。积极探索社会资源变为社会资产途径，深入研究小区开放政策，如政府购买小区道路使用权，优化街区路网结构，实现世界山地第一城的“窄马路、密路网、开放街区”。借助互联网的开放性，整合社区周边优势资源，发挥各方在参与、服务、管理中的优势。

（三）探索考核评价、社区专业咨询、信息公开等保障机制。对老旧小区改造提升制定科学可行的绩效评估指标，针对前一阶段老旧小区整治改造已经进行的工作，通过定性、定量相结合的方法，采用相对统一的评价标准，构建相关指标体系进行评价，包括环境、社区秩序、基础设施和公建设施的完善程度、小区居民的生活改善程度、对公共服务的满意程度等指标，用以评估改造成果及指导后续管理，建立社区规划师、社区建筑师等制度，成立咨询委员会、工作室等机构，吸引社会组织参与，提供咨询与服务，强化技术支撑。建立线上线下结合的公共信息平台，提供项目进度信息公开、咨询和意见反馈的多种渠道，提高老旧小区改造的透明度。

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