不动产登记实务中的测绘成果审核探讨

不动产登记实务中的测绘成果审核探讨

李晓崧

泰州市土地储备和不动产登记中心

摘要：在不动产登记制度中，首先要解决的是测绘成果的审核。所以，不动产登记的测绘成果审核也就成为相关机构的关注重点。怎样才能做好测绘审核工作，保障测绘成果是不动产登记质量的重点。因此，本文结合不动产登记和测绘成果的审核实务进行研究，针对不动产登记和测绘的成果审核做出内容的初步探讨和分析，就测绘过程中所存在的若干问题提出可行性建议。

关键词：不动产登记；测绘成果；审核；问题；建议

1引言

《不动产登记暂行条例》是从2015年3月1日起开始实施的。但是随着不动产登记制度和不动产测绘市场的体制变动，许多法律法规也在做着相应的改变。为了使不动产买卖更加公平合理，不动产测绘的结果显得越来越重要。本文以不动产登记测绘的成果为例，阐述审核的实务性工作，对不动产登记测绘的成果提供审核依据，并将主体、内容以及所存在的问题展开初步的探讨，针对存在的若干问题予以解决。

2不动产测绘成果审核

2.1审核依据

我国目前对不动产测绘的管理是依据《房产测绘管理办法》（以下简称《办法》）来施行的。在《办法》中的第18条有明确的规定：“用于房屋权属登记等房产管理测绘成果，房地产行政主管部门应当对施测的单位进行资格、测绘成果的适用性以及界址点的准确性、面积的预算依据和方法等内容进行针对性的审核。而在审核后，房产的测绘成果还需要纳入房产档案，实现统一管理。” 《商品房销售管理办法》建设部令第188号 第三十四条   房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。而且在《中华人民共和国测绘法》中，也有对不动产测绘密切相关的法律。

2.2审核主体

我市不动产统一登记之后，不动产测绘成果审核的主管部门由住建部门整合到自然资源部门，现委托市不动产登记中心行使不动产测绘成果审核工作。从目前来看，有些地区这些工作还属于当地的房地产产权交易中心的主要责任。不管是在不动产登记中心或房地产产权交易中心，都会设有测绘审核部门，这些部门或者科室都是专职负责不动产测绘结果审核工作的。所以，申请人在提交不动产测绘成果的时候，需要经过这些审核部门进行审核，审核通过之后的测绘成果才能作为权属登记资料，予以使用。为了能够对申请人登记和提升审核效率和准确性提供更多的方便，不动产登记的行政管理部门要从登记实务的角度对测绘成果进行规范管理。

2.3审核对象和内容

2.3.1合法性

在测绘成果的审核过程中，应当遵循《测绘法》的第22条，这是对从事测绘活动的单位或者从业人员的资质做了相关规定的。在不动产测绘成果审核过程中，需要提交相关资料，包括建筑物等的合法建设手续、测绘单位的资质证书、测绘师及测绘人员的证书、各类人员签字盖章等，以这些来判断测绘单位和个人是否有测绘的资质和专业能力。所以说，只要实测绘成果与规划核实是一致，且符合法定形式，制作测绘成果的主体是合法的，出具的测绘成果才有效。

2.3.2真实性

通过对不动产材料进行登记，真实客观的记录不动产的信息，反应不动产的界址、空间上的界限以及面积等各种要素。在《不动产登记暂行条例》的第19条第（一）项中，有明确规定，在办理不动产首次登记的过程中，应当对现场进行查验，特别是不动产登记的实务中，申请人需要对不动产进行首次、变更和注销登记的工作，在这项工作过程中，审核人员有必要根据相关规定对测绘成果的界址和空间界限、面积等进行实地测绘，要确认界址点、空间界限等要素是符合真实情况的。

2.3.3适用性审核

在判断不动产登记的测绘成果过程中所体现的信息应当与申请登记的权利事项相关联，满足各类登记数据的需要，要保障测绘成果在内容上的完整性和在形式上的规范性。除此之外，对于客体的描述应当遵循准确性和客观性以及完整性。所以，对于完整性审核就是要求申请人在提交测绘成果中要有测绘信息，并对完整的测绘信息进行完全性审查。在登记过程中，需要根据不同的不动产种类和特性来判断。要完成完整性审核，就必须对申请人提交测绘的成果资料，而在这种成果资料中，要经过完整性的审核，比如查看测绘信息是否齐全。特别是在登记实务中，要根据不动产的种类、特点以及结合相应的实际情况完善审核制度，特别是要加强对某些不动产测绘报告的处理和审核。

3不动产登记实务中的测绘成果审核存在的问题和对策建议

3.1存在问题

1. 审核人员缺乏

目前，我国在不动产测绘成果审核方面还存在着一些专业技术人员素质水平较差的情况，他们掌握的知识结构不够全面，对不动产测绘成果的审核不能做到称心应手。目前不动产登记的范围和种类已经逐渐增多，但从业人员对不动产的知识积累还相当匮乏，存在专业技术人员的素质、修养以及专业知识欠缺的情况。所以，不动产测绘审核人员要加强专业知识的学习和业务能力的提高，更多的专业技术人才的培养也迫在眉睫。

2. 相关法规、标准等不够完善

在技术的限制和历史原因的制约下，许多城市和地区都还是以地籍和房产的管理为主，所以，在有关地籍和房产的测绘法规和技术流程这些信息的采集中，必须建立数据库以及相应的技术平台，实现信息综合管理。比如对于海籍、林产以及草产测绘的法则法规以及技术规程、数据库以及信息管理平台都是有待建立和完善的。

3. 不动产测绘发展存在严重失衡

我国目前不动产测绘的发展总体来说还是以房产和地籍测绘为主的，这两项工作发展速度较快，而海籍和林产的测绘发展相对较慢一些。所以，要实现对土地、林业和草原等资源的统一管理，还需要满足不动产测绘发展的平衡，要使其适应当前经济和社会的发展。

3.2对策建议

1. 加快不动产登记相关管理人才的培养

我国目前的不动产管理人员对于知识结构的认识和业务水平的提升还存在一些差距。所以需要集中培训。从另一个角度上来说，我们建议在高校中增设相关的不动产管理的相关专业。这是为将来不动产测绘提供专业化人才，以求满足接下来一个阶段的社会需求。

2. 完善不动产登记相关法律体系

1. 在《中华人民共和国测绘法》中，不动产测绘工作及成果应当以实务考察为主要依据。《测绘法》在这一点上虽然没有较为明确的规定，但是在法律体系中，应当注意合理的完善这一部分内容的条款。第二，在测绘技术的规范和标准化方面，要实现对地、海、房、林以及草场等不同专业的不动产进行相关测绘，要规范其具体的标准，实现将不动产测绘做到有规可循。要尽快进行海籍测绘的编写和林产测绘、草产测绘的规范制定。

（3）统筹谋划不动产测绘工作

不动产测绘本身就是不动产登记工作中的一项重要环节。而不动产统一的登记制度在实施的时候会不断扩大登记范围。对于我国房产和地籍测绘的发展而言，林产和草产的测绘工作发展还是相对较慢的。特别是草产测绘工作，目前正刚刚起步，所以城乡之间的测绘标准和工作力度差距比较大，这导致了不动产测绘工作的失衡。所以，必须要加强对海籍测绘和林产、草产测绘的力度。实现在全国范围内筹划安排各类不动产的测绘工作。要做到有计划、有步骤的平衡发展。对乡村测绘工作来说，要加大其工作力度，协调好各类不动产的统一登记事业的均衡发展。

（4）制定“履职尽责、合理审慎”的审查标准

不动产统一登记的目的主要是为了保护权利人的合法权益。保障不动产在交易过程中的安全。确保建立一个统一的，完善的不动产信息登记管理平台，充分共享不动产信息。目前我国对现有的不动产测绘成果存在着一些分歧。因为许多测绘成果不仅不够专业，而且由于城乡的不动产测绘技术指标不同导致了工作进程的不同。所以，随着全国不动产统一登记工作的开展。一体化数据平台的建设也在审核中发现了一些“穿帮”现象。所以，审核人员必须从审查标准的角度出发，要遵循“履职尽责、合理审慎”的审查标准将测绘成果的审核予以加强。同时必要时还需要对相关类别的不动产测绘成果进行比较校对。及时发现不足，并更正错误，确保登记的公正力和对登记成果服务社会的力度加强。

参考文献

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