关于农村房地一体不动产确权登记问题分析与对策探讨

关于农村房地一体不动产确权登记问题分析与对策探讨

尹妙芬

东莞市自然资源局寮步分局 523400

摘要：乡村振兴背景下，为了提高乡村资源优化配置效率，我国实施了房地一体不动产确权登记措施，通过农村房地确权登记更好保障集体经济中农户的合法权益。农村房地一体确权登记工作已经在农村普及推广，确权登记有利于明确各农户的责任，对房屋交易等工作均有利。不过现阶段，我国农村房地一体确权登记当中还存在诸多问题，对比，本文在农村房地一体不动产确权登记重要性分析的基础上，对其现存问题进行深入剖析，并提出农村房地一体不动产登记的优化策略。

关键词：农村；房地一体；不动产；确权登记；对策

一、农村房地一体确权概念

1.基本含义

农村房地一体主要是指农村集体中，居民宅基地与住房的有效统一，在权属变动当中两者需要同步实施。在确权登记当中要将宅基地使用权、房屋所有权统一登记。过去，我国并没有对农村房地产登记内容进行明确界定，也没有将农村房屋流转作为增加农村收益的一种途径，而通过房地一体确权登记工作的落实，可以提升农村房产的流通价值，提高农村不动产资源的优化配置效率。农村房地产产权主要包括，不动产合法持有权；不动产转让权；不动产收益权等。通过农村房地一体确权可以更好保障农村居民的合法权益，避免产权交易风险。

2.实施必要性

我国属于城乡二元经济模式，在历史发展背景下，农村居民虽然拥有宅基地使用权和房屋所有权，但是并没有处理权，这就使得居民不存在房屋抵押、交易等权利。房地一体确权登记在推动农村土地资源利用方面发挥着重要作用。首先，通过确权登记，可以明确宅基地以及房屋所有权，同时在城乡一体化过程中，随着城市规模的扩大，占用农村非耕地时，也可以作为补偿、赔偿的参考依据，避免拆迁纠纷矛盾的发生。其次，有利于确保房产交易的透明化、信息化。城市房产交易有明文规定，但是农村并没有，在制度规范不明确的基础上，农村土地、房屋就难以进入到市场当中，在发生产权纠纷时，无法有效保障当事人的合法权益，而通过确权登记可以预防这一现象的发生。

二、农村房地一体不动产确权登记问题分析

1.一户多宅问题

一户一宅是我国土地管理法明确规定的内容，尤其是2019年的《中华人民共和国土地管理法》修正案中进一步明确了一户一宅规定，并要求在2020年全面实行，其中不仅明确了一户一宅问题，而且还对居民宅基地面积进行了规定，要求符合规定。不过想要有效落实一户一宅政策，还存在诸多问题。在我国长期发展中，农村宅基地没有严格规定，很多情况下农户存在一户多宅或者宅基地面积过大的问题。这就导致在产权登记过程中存在较大问题，无法有效落实一户一宅和限面积的政策规定。同时对于面积超规定、一户多宅等的处理也缺乏有效的应对措施。

2.不动产登记制度认知模糊

目前，不动产登记制度虽然全面推进，但是农民对这一制度的认知和理解较为浅薄，没有意识到不动产登记制度实施的重要性。首先，对于不动产登记意识淡薄，没有意识到不动产登记的重要性，以及对自身合法权益维护的深远意义，这就导致在不动产登记当中缺乏配合，不能有效完成不动产的登记。比如，农民法律意识淡薄，在集体土地房屋建设方面较为随意，往往根据自己的意愿和需求进行房屋建筑设计并实施建设，并不会考虑到国家一户一宅的规定。其次，目前，农村房屋登记存在一定的缺陷，登记往往难以有效保障到农户的权益，甚至让个别农户利益受损，比如农村住房超面积的情况尤为常见，往往采取缴纳超额费用的方式予以处理，这就让农户心理难以接受。同时，随着农村人口的增多，部分农户家庭成员虽然增加，甚至已经满足分户的需求，但是由于宅地基难以审批，所以没有实现居住分离，而不动产登记制度中也没有对此类农户的权益保障问题予以说明。

3.确权登记中面临资料认证问题

农村房地一体不动产登记工作的开展是建立在相关资料基础上而实施的，需要宅基地使用权的证明，但现实当中，资料缺陷问题较为常见。首先，很多农户宅基地都是祖辈传下来的，一代又一代，往往没有宅基地使用权凭证，也有通过购买方式获取宅基地的，所以在确权登记当中无法获得有效数据信息，面临登记难问题；其次，农村房地一体不动产登记还需要确定房屋的建筑时间，但很多房子的建筑时间是较为模糊的，会存在一定的差异性，这也会影响了登记的精准性。

三、农村房地一体不动产确权登记优化策略

1.注重政策宣传，提高认知水平

房地一体不动产登记从长远讲对农村资源优化配置，农村经济发展是非常有利的，针对农村居民不动产确权登记认知不清晰问题，可以通过宣传力度增强来提升农民的认知水平。首先，要加大农村集体土地政策法规的的宣传力度，让农民认识到集体土地的使用政策以及宅基地的使用标准，不断提升农民的法律意识。其次，强化农村队伍的构建力度，尤其是要做好农村干部土地政策的法律认知水平，在农村宅基地的土地管理当中，要能够依法进行土地资源的利用和规划。再次，利用现代化媒介，将土地法规通过微信公众号、村务公开栏等方式宣传出去，不断提升村民的土地使用认知水平，同时也能够积极参与到土地使用的监管当中，真正确保集体土地的合理使用。

2.明确管理职责，完善宅基地使用政策

首先，在农村房地一体不动产登记工作开展过程中，必须要明确管理职责，由专门部门负责农村宅基地的确权、登记、发证等工作，尤其要做好宅基地的精准确定。比如，对于转让的宅基地，要做好备案工作，否则出现问题不受法律保护。做好宅基地确权登记的考评工作，建立责任追究机制，切实保障宅基地确权工作的全面落实。其次，完善宅基地使用政策，提高政策的可操作性。目前，在宅基地使用方面，我国颁布的主要有《土地管理法实施条例》、《确定土地所有权和使用权若干规定》等制度法规，不过这些制度在具体落实中存在诸多不足之处，细节内容较为匮乏，可操作性不强，缺乏一部以农村宅基地使用为核心的统一法律规范。同时，我国地域辽阔，农村之间的乡村民约存在较大的差异性，要想构建统一的宅基地使用条约难度较大，但这也说明了规范性文件制定的迫切性和重要性。

3.完善审批机制，优化登记程序

首先，要依据“一户一宅”基本制度进行宅基地的审核，做好审批管理工作。比如，在宅基地登记过程中，若存在超面积的情况，可以适当收取一定的超额费用，对于一户多宅的情况，要收回多余宅基地，也可以将其转让给需要宅基地的农户，以此提高宅基地的使用效率。其次，优化登记程序，提高登记效率。一方面，做好规范化登记，避免将非法用地登记为合法用地，确保登记发证的精准性；另一方面，做好宅基地方房屋确权审查工作，避免出现重复发证、一房多证的情况，要做好房地一体不动产登记信息的公示工作。

四、结语

农村房地一体不动产确权登记工作的推进对农村宅基地资源的充分利用和房屋价值的提升具有重要意义。针对确权登记中存在的问题，本文主要从登记程序优化、管理职责明确、认知水平提升等方面提出优化策略，希望能够为农村房地一体不动产登记管理水平的提升有所帮助。

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