农村集体建设用地流转与土地管理制度改革分析

农村集体建设用地流转与土地管理制度改革分析

陈振健

桂平市土地储备中心 广西 桂平 537200 【 摘 要 】 由于我国是人口大国，人均 土地资源比较 紧张，所以怎样让我国的土地能够进行更合理更 高效的 利用成为了我国极度关注的重要 问题。有史以来， 我国长期坚持严格管控 建设用地，同时不断加强对 农村建设用地流转的限制 ，就是 为了加强对农村 农用耕地的保护 。 随着 城镇化的 进程不断加快，城镇人口的不断 增长，以往 的土地流转政策没有办法跟上 城市发展的步伐 ，建设用地流转的混乱现象已经普遍 ，从而 加快 对农村集体建设用地流转与土地管理制度改革的分析具有重大 的意义。基于此，该文阐述了目前 农村集体建设用地流转和土地管理制度中存在的问题，分析了改革的必要性，并针对农村集体建设用地流转与土地管理制度改革 提出了相应的建议 ，以有利于我国的土地资源能够得到更合理更 高效的使用。

【关键词】农村集体建设用地流转；土地管理制度；改革

在建设小康社会的背景下，我国加大了对农村土地改革的力度，特别是在土地的管理上，专门针对我国市场的流动特性制定并实施了土地管理制度改革。在土地管理制度的不断改革中，虽然我国目前在农村土地的转让上实施了开放政策，但是在一定程度上还是限制了农村集体建设用地的流转。由于我国农村土地资源呈现分布非常不均的状态，而且地理形态错综复杂，在土地资源的开发上就存在一系列的问题，特别是在土地的使用上极易产生资源不能得到合理配置的情况。另外，还有部分区域的农村集体用地在没有遵守相关土地规定的情况下进行私下交易，扰乱了我国的市场交易，从而极大地损害了集体土地的利益。因此，怎样让我国的土地资源能够得到更合理更高效的利用，让土地市场管理变得更加规范，成为了我国社会发展面临的重大问题。
1、农村集体建设用地流转中存在的问题

1.1土地流转使用规则混乱

为了加强对农村农用耕地的保护，我国长期坚持严格管控建设用地，同时不断加强对农村建设用地流转的限制，但存在一些不良商家为了获取利益，会在违背市场原则的情况下私自进行土地资源的交易，从而扰乱了土地流转的市场秩序。同时由于农村对现有的土地资源使用率极低，农户手上的闲置土地过多，造成了我国农村土地资源的严重浪费。而在城镇化的发展进程中，国家为了促进我国农村经济效益的不断提高，政府会采用招商引资的方式来招揽大量的企业到本地进行开发与投资^[1]。而在这个开发与投资的过程中，企业的工厂需要占领并使用大量的土地。但是由于目前没有完善的土地使用规章制度，因此工厂在没有遵守相关规章制度的前提下进行土地的开垦，就导致了土地被乱开乱占的情况出现。同时由于农村土地存在形势与格局都相对复杂的特征，与企业用地的需求匹配度不高，从而导致企业在土地的开发使用过程中并没有形成一致的看法与规则，进而造成了农村土地资源的极大浪费。
1.2土地流转利用率低
随着城镇化的不断推进，农村集体建设用地的流转虽然在一定程度上满足了城市化发展的要求，但有一些农民由于缺乏对土地合理使用与规划的意识，为了在建设拆迁中谋求更多的利益，常常在近郊土地上进行大面积的私房建设，造成了大量的土地没有得到合理的利用，最终导致土地的利用率不高。另外，由于农村集体用地没有进行合理的规划，其建设的形势不集中，不仅会增加土地流转的成本，同时还会导致土地不能实现其最高的价值，从而造成土地资源的浪费。还有一个问题就是，政府存在低价囤积农村建设用地的情况，而由于这些土地并不具备优势与更高的价值，所以长时间无人投资而造成资源上的再次浪费。
1.3 没有健全的法律制度
在土地流转的过程中，农村集体建设用地没有制定相关的规章制度来进行管理，也缺乏相应的法律法规对其约束。比如，在土地流转的条件、权益分配以及产权关系的变更上还存在诸多漏洞，从而造成了众多土地资源私下交易的情况出现，在一定程度上阻碍了土地的相关管理制度作用的正常发挥。在另一方面，由于农村土地的集中管理让其与城镇土地产生了一定的距离，两者之间无法进行自由流转，从而在一定程度上也阻碍了土地资源的合理利用。使其在土地管理制度和法律约束方面，都存在很大的问题^[2]。我国的土地管理制度和土地法对土地资源都进行了双向管理和控制，并且对乡村和城市的土地采用了不同性质的管理办法，这对于土地的自由流转来说也是一种新的挑战。
2、土地管理制度存在的问题及改革的必要性

2.1 土地管理制度存在的问题

目前土地管理制度中主要存在三个方面的问题，第一个是承包地方面的流转问题。因目前的土地资源一直处于非常紧张的局面，农业用地的收益与以往的相比也在呈现逐渐降低的趋势，众多农民在土地的流转问题上还存在着担忧。其中的主要原因还是由于当前农村用地产生的收益较低，加上农民的收入来源也比较单一，所以众多农户都不愿意将个人的承包地转出去，或者抱有待土地流转之后还可以回收的保守思想，最终造成了土地流转管理的问题日益严峻

^[3]。第二个是集体建设用地方面的管理问题。由于目前集体建设用地的相关制度暂未得到落实，导致一些建筑开发商利用建设用地的购买与开发等项目从中谋取利益，扰乱了市场上土地交易的规则，造成了大面积的土地资源浪费。第三个是宅基地置换方面的问题。以目前土地资源的使用情况来看，宅基地置换的利益与指标不相符，从而影响了人们生活水平与质量的提高。
2.2 改革的必要性

虽然目前实行的土地管理制度是政治经济发展到一定阶段的产物，但是以当前土地资源紧缺的形势来看，并不利于土地资源使用率的提高，同时也不符合土地使用率最大化的目标，最终将严重阻碍农民经济收入的增长。农村土地是农民赖以生存的经济基础来源，农村土地的使用与发展跟农民的生存有着必然的联系，所以需要在最大程度上考虑农民的经济和收益，需要在满足农村发展的需求下，才能提高土地资源合理使用的机率，最大程度上保障农民的收益，让土地资源最大限度地发挥其在农业生产中的价值。
3、农村集体建设用地流转与土地管理制度改革的建议
3.1加强土地规划与执法管理

在土地管理的实际过程中，对土地的合理规划应建立在保护土地原有面积的基础上，并提高土地的使用率。坚持贯穿国家政策，以土地使用权的相关法规为依托，为土地资源的合理使用提供安全保障，规范并约束建设用地的行为。同时在土地审批过程中应坚定的执行耕地保护政策，加强对土地审批环节的管控，并建立相关的监督管理机制，不断完善土地审批流程与加强执法管理的力度^[4]。

3.2建立农村集体建设用地流转市场体系

在我国土地资源不断紧缺的情况下，仍有大量的闲置土地没有得到开发和利用，极大的降低了土地使用率。因此应从多个方面不断加强对建设用地管控，建立并完善建设用地流转市场体系，以规范土的地流转与使用。我们应针对农村的闲置土地以及非法占用土地做好调查与记录，并利用土地管理的相关法律法规，严厉打击非法占地的行为，加强农户土地的维权意识。最后，增强农户们对闲置土地的规划意识，通过合理的规划实现农村土地资源的有效利用。

3.3建立节约用地制度，保障农民权益

建立节约用地的制度，不断提高土地的使用率，从而实现节约用地的目的。通过健全的节约用地机制，增强农民的土地维权意识，避免土地资源发生浪费。在土地资源管理的实际过程中，应成立专门的监督部门与管理队伍，对土地资源的使用实行全方位的管理与监控，以保障土地资源的规范合理使用^[5]。在土地流转的过程中，农民等同享受集体土地流转的使用权，因此建设用地流转首先应遵循农民的意愿，并做好农民土地流转后的保障工作，进而提高农民供地的积极性，以促进社会的和谐稳定发展。

4、结束语
土地是人们得以生存最基础的条件，同时也是促进社会稳定发展最重要的因素。在城镇化不断推进的背景下，人们对建设用地的需求也在呈现不断增长的趋势，城市建设用地紧缺的局面导致更多的人将目光迁移至农村集体建设用地当中，所以如何高效处理农村集体建设用地的流转与管理，俨然成为当前需要引起高度重视的问题。在现实发展的实际过程中，我们需要加强土地规划与执法管理，并建立农村集体建设用地流转的市场体系和节约用地的制度，从而保障农民的切身权益，推动土地资源的合理高效利用，最终促进国家社会经济的健康可持续发展。

参考文献：

[1]杨航.农村集体建设用地流转与土地管理制度改革研究[J].湖北农机化,2020(11):2.

[2]李宝丽.农村集体建设用地流转与土地管理制度改革研究[J].农村经济与科技,2020, 31(10):2.

[3]佘吉武.农村集体建设用地流转与土地管理制度改革研究[J].乡村科技,2019(22):2.

[4]彭津琳.我国农村集体建设用地改革及其流转价格形成研究[J].价格理论与实践, 2019(4):4.

[5]郭宇,郭丽华.农村集体建设用地使用权流转价值评估方法[J].2021(2015-6):156-159.